昨日は住宅ローンのご相談がありました。

住宅ローン選びのご相談で一番多いのは、
変動金利、期間固定金利、全期間固定金利
3つある金利タイプの中からどれを選ぶか?というもの。

一般的には変動金利が多いのですが、
このところの低金利で全期間固定金利も増えており、
全期間固定にしようかな?というお話しも出ました。

が、そこに“20年固定金利”という選択肢もある
というお話しになりました。


フラット35の12月の金利が1.10%と、
ひと頃(今年の夏)よりは上がってきているものの、
相変わらず全期間固定金利は低水準が続いています。

民間の金融機関も同様で、
全期間固定が0.95%という商品もあります。

これだけ低金利ですから、安心を重視するなら
全期間固定で全く問題ありません。


ただ、実際に住宅ローンを返す段階になると、
繰り上げ返済をする人も少なくありません。

特に、当初の完済期間を定年後に設定している場合、
繰上返済を行い、定年退職までに住宅ローンを返し終えよう
というケースは少なくありません。

例えば定年退職が60歳で、
その後65歳まで再雇用されるという人の場合。

40歳で住宅ローンを組むにあたり、
70歳で完済するように30年返済で借りたとしても、
60歳か遅くても65歳までには完済したとします。

その場合、実質の返済期間は20年から25年となります。


20年固定金利というのは固定金利期間選択タイプの一種で、
返済当初20年間の金利は確定しており、21年目に
再度金利タイプを選び、その時点の水準に応じて金利が決まります。

つまり、21年目以降の金利上昇リスクがあるのですが、
繰上返済後の返済期間が20年から25年であれば
実質的に全期間固定と同様と言え、
金利上昇リスクもさほど高くないと言えます。

20年固定は全期間固定よりも固定期間が短い分、
全期間固定よりも金利は低くなります。

ですので、安心を求めるけれども、少しでも金利が低い方が良い
という人にとっては、有力な選択肢となり得るのです。


例えば、実際の数字で見てみます。

3000万円を元利均等・30年返済で借りる場合。
三菱UFJ信託銀行の12月の金利では、下記の金利となります。

 A:全期間固定 1.14%
 B:20年固定  0.94% ※21年目以降は変動金利 1.075%とする

すると返済総額は、
A:全期間固定の場合、
 30年で返済 → 約3544万円
 20年で返済 → 約3480万円
 ※21年目で一括繰上返済
B:20年固定の場合、
 30年で返済 → 約3452万円(▲92万円)
 20年で返済 → 約3390万円(▲90万円)

となります。


この差額は、20年固定と全期間固定の金利差が大きいほど
広がりますし(逆に金利差が小さいと差額も小さくなる)、
繰り上げ返済を行う時期が早ければもっと縮まります。

また、20年固定を選び、結局繰上返済行わないと
21年目以降の金利水準によっては、差額が逆転する可能性もあります。

あと、20年固定金利を扱っている
金融機関は少ないという点もデメリットではあります。


が、低金利の今だからできる借り方とも言えます。

住宅ローン選びの際に20年固定金利という選択肢を
入れてみてはいかがでしょうか?


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンの金利上昇 借りるまでのリスク、借りてからのリスク』
『住宅ローン減税を効果的に受けるには?』
『住宅ローンの見直し時期は?』



テーマ:住宅ローン
ジャンル:ファイナンス
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