家を建てられる道路、建てられない道路

本日は、住宅・不動産事業者向けの勉強会に参加しました。

テーマは「不動産リスク」。

土地を購入したは良いが、家を建てられない？！
といった類のお話しで、講師は行政書士さんです。


いろいろな実例が出ましたが、
家を建てられない話の代表格が“接道”。

建築基準法では、家を建てる際には
“敷地が道路に2メートル以上接していること”
といった規定があります。

この建築基準法上の条件を満たす“道路”には、
いくつかの種類があるのですが、そのどれにも当てはまらずに
家を建てることが出来ないことがある、というお話しです。


建築基準法上の道路は、条文に基づき以下のように分類されます。
（代表的なもの。なお、道路法や道交法とは取扱いが違います）

◆建築基準法　第４２条
・第１項：下記１～５に該当する幅４ｍ（一部６ｍ）以上の道路
　　第１号：道路法による道路（国・県・市町村道等の公道）
　　第２号：都市計画法・土地区画整理法等によってつくられた道路
　　第３号：建築基準法施行前からあった道路
　　第４号：２年以内に事業予定の都市計画道路等
　　第５号：役所が位置を指定した私道。いわゆる【位置指定道路】
・第２項　：建築基準法施行前から建物が建ち並んでいた
　　　　　　幅４ｍ未満の道路で、役所が指定したもの。
　　　　　　いわゆる【４２条２項道路、略して２項道路】

◆建築基準法　第４３条
・第１項　：道路に面していなくても、敷地の周囲の状況や
　　　　　　建物の条件等によって、建築を許可する特例。
　　　　　　いわゆる【ただし書き道路】


これらのうち「２項道路」というのは、
昔からある古い道路のこと。

昔は道路が狭く、そこに建物が建てこんでいれば、
簡単に道路を広げることもできません。

そこで特例として、家を建てる時に道路から敷地を
後退（セットバック）させることを条件に、建築を許可しています。


ですので、古くて狭い道でもセットバックすれば建築できる、
と思いがちなのですが、それができないケースがあるのです。

２項道路に指定される条件は、
「建築基準法が施工される前から建物が建ち並んでいる道路」
であること。

でも、「建物が建ち並んでいなかった」という理由で
２項道路に指定されず、建築できなかった例があるとのことでした。


法律の解釈は、担当する役所によっても変わってきます。

しかも、家や土地に関する法律は、建築基準法や都市計画法はじめ、
国土理療計画法、農地法、宅地造成等規制法ほか、
様々な法律が密接に絡み合ってきます。

大規模に開発された新興住宅地ならともかく、
そうでなければ住宅会社と打合せをし、
役所への確認もしっかり行うようにしたいところ。

また、一見建築ができないような土地でも、
何とかなるケースもありますので、
あきらめずに専門家に相談してみることをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『エッ、ここで建てたら低炭素住宅の認定が取れない？』
『土地の現地確認時の注意点“電線”』
『土地購入後に“シマッタ！”とならないために』