築年数の古い住宅購入で住宅ローン減税を受ける方法

本日は新規のご相談が2組ありましたが、
うち1組は中古住宅の購入について。

その中で、築年数が古い住宅でも
住宅ローン減税を受けることができるか？とのお話しが出ました。


住宅ローンを組んで家を購入すると、
所得税・住民税が控除される（戻ってくる）
というのが住宅ローン減税。

これは、住宅購入者の負担を減らすとともに、
住宅が流通することで経済を活性化する狙いがあります。


ただ、この住宅ローン減税は、国民の血税を
投入するための大義名分としていろいろな条件があり、
対象となる建物の“質”も求められます。

特に中古住宅で気をつけなければいけないのが築年数で、
構造によって下記の通り規定されています。

　・木造・非耐火建築物　　　　築20年以内
　・マンション・耐火建築物　　築25年以内

国としては“築年数が古い住宅は減税に値しない”
ということなのでしょう。


でも、国に“築年数が古くても、減税に値する”と認めてもらえれば、
上記の築年数以上でも減税を受けることが出来るのです。

そのためには大きく二つの方法があります。


その一つ目は、一定の耐震性があること。
地震国ニッポンにおいて、耐震性は住宅における重要な性能になるのです。

そのため、耐震診断等を行い「耐震基準適合証明書」を取得するか、
一定の耐震性能を満たすよう、購入後に耐震改修工事を行えば
住宅ローン減税の対象となります。

ただ、この耐震性で住宅ローン減税を受けるのは
かなりハードルが高くなります。


と言うのも、例えば木造で築20年以上の住宅では
そのままでは耐震性能が低いため、住宅ローン減税を受けるためには
耐震改修工事を行う可能性が高いのです。

しかもその費用はラクに数百万円するため、
もともと耐震改修工事をするつもりならともかく、
住宅ローン減税を受けるために耐震改修工事を行うのは、
費用対効果からすると現実的ではないのです。


そこでクローズアップされてくるのが二つ目の方法。

まだ制度が新しいため不動産業者でも知らない人がいるのですが、
既存住宅売買瑕疵保険を付保するというもの。

既存住宅売買瑕疵保険というのは、
売買された中古住宅に欠陥が見つかった時、
補修費用等の保険金が支払われるというもの。

保険に入る際に建物の検査が義務付けられており、
逆にいうと保険に入れたということは、検査に通るだけの
品質が確保された建物ということになるのです。


実は、この既存住宅売買瑕疵保険の検査には、
“耐震性”の項目が無いのです。

しかも、検査、及び保険の費用は10数万円程度。
（検査機関によって料金は異なります）

ですので、耐震性が高いとは言えない住宅であっても、
比較的低コストで住宅ローン減税の要件を満たす可能性があるのです。

さらに、この既存住宅売買瑕疵保険をかけることが出来ると、
住宅ローン減税以外に登録免許税や不動産取得税の
軽減も受けることができるようになります。


ただ、いくら耐震性に比べて低コストとは言え、
既存住宅売買瑕疵保険に入るには一定の検査に通る必要があり、
建物の状況によっては保険に入るための補修が発生することもあります。

さらに、他にも減税を受けるための要件があります。

でも、うまくいけば少しの手間やおカネで
大きな減税を受けることも可能ですので、
築年数や耐震性が満たしていないからと諦めないで下さい。

既存住宅売買瑕疵保険の検査は
住宅相談センターでも対応可能ですので、
ご興味のある方はお気軽にお知らせ下さい。


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『中古住宅購入時に住宅ローンの担保評価を上げる方法』
『総選挙終了！　住宅の優遇税制・補助制度はどうなる？！』
『見た目に騙されない！　中古住宅はリフォーム前に検査を』