昨日は、弁護士の先生による
住宅事業者向けの勉強会に参加しました。

半日かけて10もの講座を続けて行うのですが、
最初の講座が注文住宅における“瑕疵”とは何かということ。

瑕疵は隠れた“欠陥”とも言えますが、
いざ瑕疵とは何か?と聞かれると、意外と難しい、
本質的なテーマだと気付かされます。

言葉で白黒つける法律という世界では、瑕疵の定義こそ
一番最初に押さえておくべき大事な事柄なのでしょう。

瑕疵について、言葉で明確に定義さ
大変参考になりましたので、簡単にご紹介してみます。


住宅における瑕疵でイメージしやすいのが、
雨漏りや不同沈下といった欠陥。

これらのいわゆる欠陥については
「“通常”起こり得る危険に対して備えるべき安全性が無い状態」
と定義されます。

ナルホド! ちょっと難しい言い回しではありますが、
ごく簡単に言えば「当たり前のことができていない状態」
と言い直せるかもしれません(簡単にし過ぎ?!)。

これは「当たり前のこと」という誰もが納得する基準に
照らし合わせて判断できるという点で、“客観的瑕疵”と呼べます。


が、以前ならこれで終わるところでしたが、
住宅の基本性能が上がり、さらにデザインや性能、工法など
多様になるにつれて、瑕疵の定義も単純ではなくなります。

建築基準法上の基準など基本的な性能を満たし、
前述の客観的瑕疵には該当しなくても、
「これは瑕疵じゃないの?」と言いたくなる事例があります。


例えば、無垢材に割れが生じるのは、見た目は悪いものの
構造的に問題がなければ客観的瑕疵には該当しません。

でも、最上級の銘木を使用し、割れもなく
見た目が美しい仕上がりを住宅会社が約束したのに
割れが生じた場合、それは瑕疵になる可能性があります。

これは合意したことを履行しなかったからと解釈できるためで、
前述の客観的瑕疵に対し、基準が個々の合意(契約)によることから
“主観的瑕疵”と呼べます。

他にも、「メンテナンスフリー」を謳った建材を使用したものの、
経年劣化でメンテナンスが必要になった場合や、
高気密高断熱住宅を要望したものの、
その性能が出なかった場合なども例に挙げられます。


住宅のトラブルで多いのは、おカネ、工期、品質。

こだわりの家を確実に実現するためには、
“主観的瑕疵”を問えるように、こだわった点について
しっかりと契約という形で残しておくことが重要と言えます。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『宅建業者の倒産で手付金を失わないために』
『住宅会社の見極め法 記録を取ってくれるか』
『工事中の損害は誰が負担する? ~危険負担~』


テーマ:住宅・不動産
ジャンル:ライフ
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