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家づくりの頭金が20%必要な理由

住宅ローンの相談をお受けする立場として、
金融機関の住宅ローン担当者とはよく情報交換をします。

お電話でのやりとりも多いですが、訪問したり訪問いただいたりと
直接お会いすることも多く、今週も3行のご担当者とお会いしました。


最近の金利や商品、顧客動向などをお話ししますが、
たいがい出る話題が「低金利」「貸出競争」について。

時には、金融機関のご担当者自身が
「自分で言うのも何なんだけど、ホントにこれで儲かるのかな?」
なんてことを仰るほど。

また、金利だけでなく融資の条件もかなり緩くなっており、
頭金ゼロでもOKとか、諸費用分まで
ローンで用意してくれる金融機関もあります。


借りる側からすれば嬉しい限りですが、
だからと言って手放しに喜んで良いワケではありません。

金融機関としては、返済が滞れば
家を売却して回収すればそれで済みますが、
借りる人にとって、それは最悪の事態。

金融機関が貸してくれるからと言って無理な借入は禁物、
総額の20%とまではいかなくても、
多少なりとも頭金は用意しておきたいところ。

頭金を用意する理由として、
「借入を減らしてローンの返済をラクにするため」
「ローンで支払いにくい諸費用等の支払に充てるため」

などが挙げられますが、実はそれだけではありません。

もしローンの返済が出来なくなって売却することになった場合に、
全額借入で購入していたら、身動きがとれなくなる可能性があるからです。


どういうことか?

今週お会いした中にかなり厳しい審査をしており、
頭金20%は必須という金融機関がありました。

その理由は
「もし返済が滞ったときには売却して回収するものの、
 全額借入だと担保評価割れして回収できないため」

というもの。

ほとんどの金融機関は、新築住宅の場合は
売買価格の100%まで担保評価を見てくれ、
全額住宅ローンで貸してくれます。

でも、この売買価格には、建築費用など本来の金額にプラスして
売主である住宅事業者の利益分2割ほど乗っかっています。

買主が購入して中古住宅になった途端、
事業者の利益分を除外した実質的な金額でしか売却できません。

そのため、全額ローンだと担保評価が目減りした分の
残債が残ってしまい、売却できないのです。

ローンを返せなくなって売却することを前提で
家を建てる人はほとんどいないでしょうが、
こんなことも知った上で、資金計画を立てて下さい。


ちなみに、新築住宅と違って中古住宅の場合は担保評価が厳しいので、
売買価格の100%の融資を受けられないことがよくあり、
その分頭金が必要になります。

新築と中古とで対応がガラッと変わるのは
良いことなのか悪いことなのか? は何とも言えません。

が、借りる側としては“そういうものなのだ”と割り切って、
自己責任で判断するしかありませんね。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『“おめでた”が非常事態に?! 夫婦で住宅ローンを借りる際の注意点』
『土地の購入から住宅ローンを利用するには?』
『中古住宅購入時の住宅ローンは意外と難しい』


| ◆マイホームの資金計画 | 20:28 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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