住宅ローンの返済額はどのように見直される？

昨日のご相談にて、住宅ローンの金利タイプのご説明をした際、
将来の金利変動に伴う返済額の見直しについてのお話しになりました。


全期間固定金利タイプを選ばず、
変動金利タイプや固定金利期間選択タイプを選んだ際、
少なからず将来の金利上昇リスクはつきまといます。

まだ、10年固定など比較的長期の期間選択タイプを選べばまだしも、
変動金利タイプの場合、半年毎に金利が見直されるため、
特に金利上昇に対して不安を感じるかもしれません。

ただ、だからこそ変動金利タイプには、金利上昇による
家計へのダメージを最小限に抑えるルールが二つあります。


一つ目が「5年ルール」と呼ばれるもので、
金利がいくら変わろうとも、返済額は5年間変わらりません。

金利が変わっても、毎月の返済額のうち、元金と利息割合を調整して
返済総額が変わらないようにするのです。

（金利が上がれば利息分を増やし、金利が下がれば元金分を増やします）


では、5年経って金利が上がっていたらどうなるか？

これが二つ目のルールで「1.25倍ルール」などと呼ばれ、
どんなに金利が上がっても、当初5年間の返済額に対し
1.25倍までしか返済額を上げないというものです。

例えば、当初5年間の返済額が10万円であれば、
次の5年間は12.5万円が上限で、さらにその次の5年間は
15.625万円が上限・・・となります。


これら二つのルールがあるため、
金利上昇リスクのある変動金利タイプでも、
ある程度返済額が想定できるというワケです。

（ちなみに、金利が上がり過ぎて“未払い利息”が発生した場合、
　完済時に精算となり、決してチャラにはなりませんので悪しからず）


では、固定金利期間選択タイプの場合はどうか？

固定期間が終了したら、当然その時点の金利水準にて
返済額の見直しが行われます。

そのとき変動金利タイプで言う「1.25倍ルール」は無く、
金利が上がった分がダイレクトに返済額に反映されてしまいます。

そのため、例えば10年固定で当初1.2％だったところ、
固定期間終了時に5％に金利が上がってしまったら、
毎月の返済額は次のようになります。
（3000万円を元利均等払い、35年返済の場合）

　・当初10年間　87,510円／月
　・11年目以降　132,535円／月

ナント月々45,025円ものアップです！

今どき、こんなに金利が上がるとは考えにくいかもしれませんが、
可能性がゼロというワケではありません。

こんなことも踏まえて、住宅ローン選びを行って下さい。


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『“皆さん、このローンですから”で大丈夫？』
『住宅ローンの金利優遇と給与振込み先の変更』
『住宅ローン選びは家計の分析と価値観』