本日は、土地購入のご相談の中で、
瑕疵担保責任の期間についてのご質問がありました。


瑕疵担保責任というのは、
引渡した物件に瑕疵(隠れた欠陥)が見つかった場合、
売主が補修や損害賠償をする責任のこと。

例えば、売買した土地を掘ったところ、
地面の中からコンクリートの塊が出てきたような場合、
売主の責任で撤去してもらえるのです。

買主からすると、購入した物件への保証が付くという点で、
安心して不動産の売買ができる訳です。


ただし、後から瑕疵担保請求される可能性があるというのは
売主にとっては喜ばしいことではありません。

特に民法上は、引き渡し後何年経っても
瑕疵が発見されてから1年以内は瑕疵担保請求できるため、
売主にとって過大な負担になってしまいます。

そこで、不動産の売買契約にあたっては
瑕疵担保に関する特約を付け、
瑕疵担保期間を決めるのが一般的です。


不動産売買の瑕疵担保期間は、
売主が誰かによって大きく異なります。

売主が不動産会社(宅建業者)の場合は、
宅建業法で「引渡しの日から2年以上」と規定されており、
2年に設定するケースがほとんどです。

ちなみに、もし不動産会社が売主にも関わらず、
瑕疵担保期間が半年とか1年になっている場合は違法になりますが、
その場合、瑕疵担保期間は「引渡しの日から2年以上」ではなく、
「瑕疵を知った日から1年以内」となり、
それはそれで買主にとっては有利になると言えます。


売主が不動産会社以外、たとえば一般の個人の場合だと、
民法や宅建業法の規定通りだと責任が重すぎるということで、
もっと短い期間とする特約を付けるのが一般的です。

通常は3か月、長くても6か月で、中には瑕疵担保を免責
(責任を負わない)とするケースも珍しくありません。

この場合、瑕疵担保をどれくらいの期間にするかは
売主と買主の交渉次第で、草野も過去に宅建業者並みの
“2年”という期間設定されたケースを見たこともあります。
(さすがに、売主保護の点からどうかと思いますが)

ですので、売主が不動産会社以外の場合は、出来るだけ
瑕疵担保期間を長く設定するように交渉することをお勧めします。


ちなみに、以上は土地や中古住宅の場合です。

新築住宅の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、
防水や構造躯体など、建物の重要な箇所については
10年間の保証義務が住宅会社に課されています。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『瑕疵事故の9割近くを防ぐ、雨漏り対策』
『地盤保証があっても安心ではない?! 弁護士の講演より』
『不動産売買契約書は、事前にしっかり確認を』

テーマ:住宅・不動産
ジャンル:ライフ
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