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住宅ローン控除に見る、消費税増税前と増税後、どちらが建て時?

TPP交渉参加表明や日銀総裁人事の決定など、
自民党安倍政権のアベノミクスが具体的に動きだしています。

政権交代からここまで、アベノミクスへの“期待”で
円安株高になってきましたが、このまま景気回復の見込が高まれば
平成26年4月1日の消費税増税も予定通り行われることでしょう。


そんな政治・経済の動きを反映して、このところのご相談では
「消費税増税前・増税後のどちらに家を建て方がよいの?」
というご質問が増え、昨日も同様のご質問がありました。

このご質問への回答は、当ブログでも何度か触れていますが、
消費税増税分を相殺する税制優遇が実施される見込みなので、
「税制面からは基本的に増税前・増税後どちらでも同じ、
 それよりも家族にとっての建て時を見極める必要がある」

というものになります。

(他にも、増税前の駆込み需要による建築費高騰や、
 ローンの金利動向、円安による建材価格の高騰などもありますが)


ただ、上記は一般論。

増税後の税制優遇の柱となる住宅ローン控除一つとってみても、
そのご家族の年収や建てる建物によっては、逆の結果になることも。

住宅ローン控除というのは、納めた所得税と住民税が
ローン残高に応じて戻ってくるという制度。

そのため、年収(納税額)が高く、借入額も多い人に有利になり、
住宅ローンの控除枠が広がる消費税増税後に家を建てた方が
トクする可能性があるというワケなのです。


実際に、どれくらいの違いが出るのか、試算してみました。

■ケース1
 ・所得税+住民税の年間納税額 20万円
 ・住宅ローン借入額 2500万円
  (金利2.0%、35年返済、元金均等返済)
 ・建てる住宅は一般住宅

■ケース2
 ・所得税+住民税の年間納税額 60万円
 ・住宅ローン借入額 6500万円
  (金利2.0%、35年返済、元金均等返済)
 ・建てる住宅は長期優良住宅



住宅ローンの年間控除額は、
 ・納めた所得税の全額
  住民税の一部(増税前は9.75万円、増税後は13.65万円)
 ・ローン残高の1%
 ・入居時期が、
   増税前は年間20万円(長期優良住宅・低炭素住宅は30万円)
   増税後は年間40万円(長期優良住宅・低炭素住宅は50万円)
の中の一番低い金額で、それが10年間適用されます。

ですので、ケース1の場合、住宅ローンの控除額は次のようになります。
 消費税増税前 200万円
 消費税増税後 200万円(+現金給付の額)


続いて、ケース2の場合。
 消費税増税前 300万円
 消費税増税後 500万円


ケース2の場合は10年間で200万円も控除額が上がるということで、
その差は歴然としています。


さすがにこれでは低所得者にとってメリットが無いため、
増税後には、ローン残高1%のうち、控除しきれない
所得税・住民税の納税額との差額分を、現金で給付する方向で検討中。
(詳細は夏をメドに決まる予定)

ただ、少なくとも“ローン残高の1%”という枠は残るため、
いくら現金給付があってもローンの借入額が少なければ関係ありません。
そういう点では、借入額を増やせる “お金持ち”がやっぱり有利?!


上記の数字は、分かりやすくするため、ちょっと極端な例であり、
家づくりと言うのは単純に金銭的損得では割り切れるものではありませんが、
使える制度は最大限に使って、有利な資金計画にしたいところ。

そのためには、制度をよく知り、自分たちの場合は
どのように使えるかをよく調べることをお勧めします。

 ※上記は、まだ正式に決まっていません。
  詳細については、制度決定後、税務署か税理士にお尋ね下さい。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『いつが建て時? 円安と建材価格の関係は』
『平成25年度税制改正大綱決定 ~住宅分野の消費税増税対策~』
『入居時期によってこんなに違う?! 住宅ローンの控除額』

|  |-住宅ローン選び | 13:45 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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