フラット35と民間住宅ローン 保証料と団信料の比較法

昨日、家づくりの初期段階の方からご相談がありました。

資金計画など基本的なことをご説明したのですが、
その中で、民間金融機関の住宅ローンと
フラット35との違いについてご質問がありました。

この両者にはいくつか違いがあるのですが、
民間金融機関にあってフラット35に無いもの、
逆にフラット35にあって民間金融機関に無いものがあります。
それが、保証料と団体信用生命保険料です。


保証料というのは、住宅ローンの返済が万一滞った場合に
肩代わりしてもらうための費用。以前は保証人を立てていましたが、
その代わりに料金を払って保証会社に保証を引き受けてもらうのです。

（もし、銀行に返済できなくなっても残債は無くなる訳ではなく、
　肩代わりして返済してくれた保証会社に、返済先が変わるだけです）

保証会社によって保証料の金額は違いますが、
3000万円を30年で返済する場合の
一般的な保証料は60万円程度となります。

この保証料、民間金融機関では原則必須となりますが、
フラット35では不要なのです。


対する団体信用生命保険（団信）料。

団信とは生命保険の一種で、住宅ローンの債務者が亡くなった場合、
保険金が支払われて債務が完済されるという仕組み。
民間の金融機関で住宅ローンを借りると、
自動的に団信にも加入することになります。

（そのため、体の具合が悪いと団信に加入できず、
　ひいては住宅ローンを借りられないことになります）

“自動的に加入”ということは、保険料は民間金融機関が負担する
ということでもあり、特別な費用はかかりません。
（支払う金利に含まれているとも言えますが）

この団信、フラット35は必須ではなく“オプション”となっており、
加入に当たっては毎年少なくない保険料が必要になるのです。
その金額は、3000万円を年利2.2％、30年で返済する場合で
ナント180万円にもなります。


じゃあ、どっちがおトクなの？！ということになりますが、
そんなときには金利に換算してみるのが手っ取り早い方法。

民間金融機関の保証料は、一括払いだけでなく
金利上乗せの分割払いが可能なことが多く、
その場合の上乗せは一般的に0.2％となっています。

対するフラット35の団信料は、
現在年率に換算すると0.358％となります。

最近比較することの多い、民間金融機関の10年固定（1.35％と想定）と
フラット35Sエコ（1.89％と想定）を比較すると、次のようになります。

　10年固定　　1.35％ ＋ 0.2％ ＝ 1.55％
　フラット35　1.89％ ＋ 0.358％ － 0.7％(*) ＝ 1.548％
　　　　　　　　　　　　　　　　*Sエコの優遇分

ここからさらに事務手数料や
（民間金融機関は31,500円などの定額が多いのに対し、
　フラット35は融資額の2.1％などの定率が多い）
繰上返済手数料の有無も加わります。

その上でフラット35の固定金利タイプのノーリスク
（10年固定の金利上昇リスク）を加味する必要がありますので、
住宅ローン選びは一筋縄ではいかないのですよね！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『フラット35と10年固定 どうやって比較する？』
『金利は同じでも手数料で差が出るフラット35』
『意外な出費！ フラット35の団体信用生命保険“機構団信”』