本日は、住宅ローンの選定中の方に、
家計の収支シミュレーションをお出ししました。

シミュレーション上の問題は全くないので、
ではどんな住宅ローンがよいかというご相談になったのですが、
今月の記録的な低金利をどう活かすかという話しになりました。
今月の金利動向はコチラ


フラット35を筆頭に、一般的に住宅ローンというのは
完成された建物に対して融資が実行されるため、
金利がいくらになるのかは、
建物が竣工した時点でないと分かりません。

建売住宅や中古住宅の購入と違い、
注文住宅の場合は着工から竣工まで時間がかかるため、
着工時の金利が低くても、その後の金利動向によっては
実際に借りる金利が高くなっていることもあり得るのです。

例えば、フラット35でいうと、この半年間で
2.18%から1.84%と0.34%も下がりましたが、
逆に金利が上がることもあり得る訳です。

それでは、低い金利が利用できるかは“運次第”かというと、
工夫次第で低金利の恩恵を受けることができるのです。


例えば、土地の購入時

土地の購入にあたっては、土地の費用分だけを
「先行融資」という形で住宅ローンを利用できます。

そのため、土地を購入するだけの自己資金を持っていても、
土地引渡時の金利状が低ければ、
敢えて土地の購入時に住宅ローンを利用するテもあります。


また、工事の中間金の支払時

一般的には建物が完成するまでは「つなぎ融資」を利用し、
建物完成時に住宅ローンに借り換えるのですが、
中には住宅ローンを上棟時、もしくは着工時
実行してくれる金融機関もあります。

そのような金融機関を選ぶことで、
その融資実行時点の金利で確定するので、
現在の低金利を享受できるようになります。


ただ、どちらの場合でも、返済が早い段階から発生するため、
新居に入居するまでの間、家賃との二重負担が発生します。
(元金分を据置き、利息分のみ返済で負担を軽くすることもできます)


さらに、住宅ローンの選定も早い段階で決めなければいけません。

本日のご相談者もそうだったのですが、
フラット35と民間の10年固定とで迷うというケースは多いのですが、
フラット35の金利は建物竣工時にどうなっているのか分かりません。

現在の低金利を利用して10年固定を選ぶのか、
将来的なリスクのないフラット35を選ぶのか?

竣工までの金利上昇パターンをいくつか設定して
シミュレーションすることはできますが、
難しい選択になってきます。


どのような方法を使うにしても、自己資金額や
住宅会社への支払い条件、銀行の融資実行タイミングなど、
いくつかの条件を踏まえて選定する必要があります。

なかなか一筋縄ではいきませんので、ご不明な点があれば、
お気軽に住宅相談センターまでご相談下さい。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『フラット35と10年固定 どうやって比較する?』
『家づくりの資金計画は難しい・・・ 早めの準備を!』
『意外と違う、建売住宅と土地+注文住宅』

テーマ:住宅ローン
ジャンル:ファイナンス
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