住宅ローンのご相談の中で、年内の入居年明けの入居
どちらがよいのかとのご質問がありました。

入居時期によって何か変わるの?
と思われる方もいるかもしれませんが、各種税制優遇や
補助制度などの関係で、トクすることがあります。

特に、住宅ローン控除
 平成24年入居 300万円(長期優良住宅は400万円)
 平成25年入居 200万円(長期優良住宅は300万円)

と、入居する年によって控除額が減るため、
年末頃に入居可能な場合、急いで年内に入居するのか、
余裕を見て年明けに入居するのかは、判断のしどころになります。


ただ、年をまたぐと100万円も損するかというと、
そうとも言い切れません。

というのは、住宅ローンの控除額というのは
 ・毎年年末の住宅ローン残高の1%
 ・納めた所得税額(プラス住民税のうち9.75万円)

の低い方の金額になります。

そのため、長期優良住宅で建築し年内に入居すると
毎年最大40万円の控除が10年間受けられますが、そのためには、
返済10年間の住宅ローン残高が4000万円以上なければいけません。
(プラス、所得税+住民税を40万円以上納めることが条件)

それはどのような借入になるかというと、
例えば25年返済で金利2.2%(元利金等返済)の場合で、
借入額はなんと5800万円になります!


まぁ、これだけ高額の借入をする人は多くは無いですよね。
もう少し現実的に、借入額3000万円、25年返済で
金利2.2%(元利均等返済)のケースを見てみます。

入居時期を今年12月と来年1月、さらに一般住宅と長期優良住宅
それぞれの場合で試算してみたところ、10年間に受けられる
住宅ローン控除額の合計は以下のようになりました。
(所得税は、10年間毎年40万円以上納めるものとしています)


まず、今年12月に入居した場合です。
 1)12月入居・長期優良 255.6万円
 2)12月入居・一般住宅 255.6万円


年間の控除額上限は、長期優良住宅が40万円、一般住宅は30万円と
10万円差がありますが、年末のローン残高が1年目でも29.9万円ですので、
長期優良住宅と一般住宅での差額は出ません。


次に、来年1月に長期優良住宅に入居した場合です。
 3) 1月入居・長期優良 246.4万円

12月に入居した場合に比べて9.2万円ほど差額がでます。
これは、1月に入居した場合、年末までにローンの返済を12回しているため、
12月入居に比べて毎年末のローン残高が減っているためです。
(1年目の年末残高は、12月入居が2992万、1月入居が2908万)


そして、来年1月に一般住宅に入居した場合です。
 4) 1月入居・一般住宅 199.9万円

12月入居に比べて、ナント55.7万円も差額が出ています。
これは、ローン残高が減っているためではなく、
年間の控除額上限が20万円になるため、
ローン残高の1%をフルに使えないからです。


・・・このように、入居する時期によって住宅ローン控除の額は
少なからず変わってくるという訳です。


ただ、控除額というのは前述の通り条件によっても変わりますし、
住宅ローン控除以外の優遇制度や固定資産税額
(1月1日時点の土地・建物に課税されるため)、
補助制度などによっても、トータル・コストが変わります。

いま新居の設計中という方は、この夏に着工し、
年内か年明け竣工という方も多いと思います。

後から気付いて駆け込みの突貫工事にならないよう、
ぜひ、利用できる税制優遇制度などを調べて個別に試算し、
入居時期をいつにするかを早めにご検討ください。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローン控除と繰上返済、どちらがおトク?!』
『住宅用地の固定資産税の軽減措置』
『住宅会社によって工期はどれくらい変わる?』

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ
コメント
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事へのトラックバック