住宅ローンについて、繰上返済するのと、
繰り上げ返済をせずに住宅ローン控除を最大限活かすのと
どちらがよいのでしょうか?とのご質問がありました。


住宅ローンを返済する際、
毎月の返済だけでなく繰り上げ返済をすると
利息の軽減効果があることはよく知られており、
(特に、期間短縮型で繰上返済した場合)
余裕があれば繰上返済をしよう
という方は割りとたくさんいらっしゃいます。

でも、住宅ローンを組めば、住宅ローン控除が受けられ、
その金額は毎年年末の借入残高の1%となっているため、
住宅ローン控除を受けられる10年間は、
繰上返済をしない方が有利なのでは?という疑問です。

これ、結論から言うと、どちらが絶対に有利とは言えず、
借り入れている人の状況によってケースバイケースになります。


そもそも住宅ローンの控除額というのは、
年末の借入残高の1%だけでは決まりません。

住宅ローン控除は、納めた所得税(プラス住民税)が戻ってくる
という仕組みのため、納めた税金以上の金額は控除されません
要は、下記の2つのうち低い方の金額が実際の控除額になります。

 1)毎年年末の住宅ローン残高の1%
 2)納めた所得税額(プラス住民税のうち9.75万円)


例えば、平成24年の場合、上限が3000万円なので(一般住宅の場合)
もし残高が3000万円で30万円の控除枠があったとしても、
所得税プラス住民税で20万円しか納めていなければ、
戻ってくる住宅ローン控除額は20万円にしかなりません。

また、ローン残高は年々減っていきますので、
残高が初年度に3000万円あっても、
以降残高が3000万円を切った場合、控除の枠も減っていきます。

ですので、まずは納めている所得税額と住民税額を確認し、
いくらの住宅ローン控除を受けられるのかを予想し、
その上で繰上返済の金額や時期を決めることで、
金利負担を軽減し、控除の恩恵を最大限受けることができます。


実際のところは、最大400万円
(長期優良住宅に平成24年入居の場合)
という控除枠をフルに使えるほど税金を納めている人は
あまりいないと思います。

計算してみて、住宅ローン控除の金額が低い場合は、
10年の控除期間を待たずに繰上返済した方が、
金利負担分トクするということになります。

逆に、年収=納税額が多くて借入額も多く、
住宅ローンの金利が1%を切っているような場合は、
繰上返済をせずに住宅ローン控除を
フルに使った方が有利になります。

繰上返済をする際には、
こういったこともよくお考え下さい。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローン 長期間で借りて繰上返済 vs 最初から短期間で借りる』
『繰上返済は計画的に!』
『住宅ローン控除でいくら戻ってくる?』

テーマ:住宅ローン
ジャンル:ファイナンス
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