住宅ローン控除と繰上返済、どちらがおトク？！

住宅ローンについて、繰上返済するのと、
繰り上げ返済をせずに住宅ローン控除を最大限活かすのと
どちらがよいのでしょうか？とのご質問がありました。


住宅ローンを返済する際、
毎月の返済だけでなく繰り上げ返済をすると
利息の軽減効果があることはよく知られており、
（特に、期間短縮型で繰上返済した場合）
余裕があれば繰上返済をしよう
という方は割りとたくさんいらっしゃいます。

でも、住宅ローンを組めば、住宅ローン控除が受けられ、
その金額は毎年年末の借入残高の1％となっているため、
住宅ローン控除を受けられる10年間は、
繰上返済をしない方が有利なのでは？という疑問です。

これ、結論から言うと、どちらが絶対に有利とは言えず、
借り入れている人の状況によってケースバイケースになります。


そもそも住宅ローンの控除額というのは、
年末の借入残高の１％だけでは決まりません。

住宅ローン控除は、納めた所得税（プラス住民税）が戻ってくる
という仕組みのため、納めた税金以上の金額は控除されません。
要は、下記の2つのうち低い方の金額が実際の控除額になります。

　1)毎年年末の住宅ローン残高の1％
　2)納めた所得税額（プラス住民税のうち9.75万円）

例えば、平成24年の場合、上限が3000万円なので（一般住宅の場合）
もし残高が3000万円で30万円の控除枠があったとしても、
所得税プラス住民税で20万円しか納めていなければ、
戻ってくる住宅ローン控除額は20万円にしかなりません。

また、ローン残高は年々減っていきますので、
残高が初年度に3000万円あっても、
以降残高が3000万円を切った場合、控除の枠も減っていきます。

ですので、まずは納めている所得税額と住民税額を確認し、
いくらの住宅ローン控除を受けられるのかを予想し、
その上で繰上返済の金額や時期を決めることで、
金利負担を軽減し、控除の恩恵を最大限受けることができます。


実際のところは、最大400万円
（長期優良住宅に平成24年入居の場合）
という控除枠をフルに使えるほど税金を納めている人は
あまりいないと思います。

計算してみて、住宅ローン控除の金額が低い場合は、
10年の控除期間を待たずに繰上返済した方が、
金利負担分トクするということになります。

逆に、年収＝納税額が多くて借入額も多く、
住宅ローンの金利が1％を切っているような場合は、
繰上返済をせずに住宅ローン控除を
フルに使った方が有利になります。

繰上返済をする際には、
こういったこともよくお考え下さい。


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『住宅ローン 長期間で借りて繰上返済 vs 最初から短期間で借りる』
『繰上返済は計画的に！』
『住宅ローン控除でいくら戻ってくる？』