住宅ローンのご相談を受けると、いつも
「借りれる金額ではなく、返せる金額がいくらか考えましょう」
とお話しするのですが、昨日のご相談は逆のパターンでした。

「返済するメドはあるので、できるだけ借入金額を多くしたい」
ということで、いったいいくらまで銀行が貸してくれるか?
というお話しになりました。


こういった場合、手っ取り早いのは
「返済負担率(返済比率)」を見ること。

住宅ローンの年間返済額が、
年収に対してどれくらいの割合かを見るわけです。

例えば、毎月の返済額が10万円、年収が500万円の場合、
年間返済額は10万円×12ヶ月=120万になるので、
返済負担率は24%になります。


では、返済負担率が何%までなら、銀行は貸してくれるのか?

一般的には、返済負担率は年収によって変わることが多く、
例えば年収300万円までで25%、年収400万円までで30%
年収400万円以上なら35%などとなります。

先ほどの例の場合は年収500万円なので、返済負担率の上限は35%、
つまり年間の返済額の上限は175万円となり、この年間返済額に
金利と返済期間を当てはめると借入可能額が分かります。


その際、注意が必要なのが金利。

実際に借入する住宅ローンの金利で審査するわけではないのです。
審査する際の金利のことを審査金利といい、銀行によって違いますが、
一般的に3.0%~4.0%程度に設定されています。

先ほどのケースを審査金利3.5%、30年返済で審査すると、
借入可能額は3200万円程度となります。

もし、1.0%の変動金利で借りるから
1.0%で返済負担率を計算すると、どうなるか?
なんと4500万円まで借りれてしまえることになります!

でも、4500万円で申込んでも、決して審査を通ることはありません・・・


なぜ銀行は審査金利で判断するのか?

それは、変動金利タイプや固定金利期間選択タイプの場合、
将来金利が上昇しても返済してもらえるかを見るからなのです。
(ということは、金利が将来4%程度まで上がる可能性があると
 銀行が考えていると言ってもよいでしょう)

なので、金利上昇リスクのないフラット35は、
審査は申込み時点の実行金利で行われます。


通常は、目一杯住宅ローンを借りることはお勧めしませんが、
自分のがいくらまで借りられるのかを知っておいても損はありません。
その際は、審査金利で計算してみて下さい。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『一般論では判断できない、住宅ローンの借入額』
『店頭金利? 優遇金利? 実行金利?』
『住宅ローンの事前審査は慎重に』

テーマ:住宅ローン
ジャンル:ファイナンス
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