本日は、住宅ローン選びのご相談がありました。

このご相談者には、これまでのコンサルティングの中で
候補の金融機関をいくつかご提示し、
そろそろ借入先を絞る段階になってきました。

でも、変動金利タイプと固定金利期間選択タイプのどちらにするかで
とってもお悩みになっているところなのでした。

そこで、判断材料として、各金利タイプの特徴や
メリット・デメリット、金利の決まり方などをお話ししました。


住宅ローンの金利タイプには、次の3つがあります。
 ・変動金利タイプ
 ・固定金利期間選択タイプ
 ・固定金利タイプ



変動金利タイプは、
市場金利に連動して金利が変わるというもの。
具体的には、年2回金利が見直されます。

銀行にとっては、将来市場金利が上がった分だけ
金利を上げることが出来るためリスクが低い分、
金利も低く設定されています。

逆に言うと、借りる側には金利上昇リスクがあるため、
金利が上がっても直ちに家計に影響が出ないように、
 ・返済額は5年間変わらない
 ・返済額が見直される6年目に金利が上昇していても、
  返済額は当初5年間の1.25倍を上限とする

というルールが適用されます。

とはいえ、金利が上がれば月々の返済が家計の負担になりますし、
さらに金利が上がれば、返済していても利息を払い切れず、
“未払い利息”が発生することもあります。


固定金利期間選択タイプは、
選択した一定期間だけ金利を固定するというもの。
固定できる期間は3・5・10年などが一般的。

その固定期間が終了後は、
再度固定金利期間選択タイプを選んでも、
変動金利タイプに移行しても構いませんが、
金利はそのときの市場金利に応じて決まります。

一定期間の金利=返済額を確定できるので、
その間は金利が上昇しても影響がありません。

ただし、変動金利タイプの1.25倍ルールのような
固定期間終了後の返済額に上限が無いため、
一気に返済額が上がるという事態も起こり得ます。

とは言え、当初固定期間を10年としておけば、
その間に借り入れた元金の返済も進んでいるため、
固定期間終了後に金利が上がっていたとしても、
意外と返済額は上がっていなかったということもあります。


固定金利タイプは、
金利がずっと変わらないというもの。

将来の金利上昇リスクが全く無いため、
安心感を求める方にはピッタリですが、
借り手側のリスクがない分(貸して側にはリスクがある)、
金利は3つの金利タイプの中では高く設定されています。

住宅金融支援機構のフラット35が代表格です。


11月現在のそれぞれの金利は、
変動金利タイプが1.0%前後(0.775~)、
固定金利期間選択タイプの10年固定が1.5%前後(1.2%~)
固定金利タイプのフラット35が2.20%(20年以上)
となっており、金利が低ければリスクがある、
リスクがなければ金利が高いといえます。

それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを理解し、
家計の収支予測(キャッシュフロー表)をもとに
判断することをお勧めします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『2011年11月の住宅ローン金利』
『おトクな目玉ローンを選ぶには』
『住宅ローンの金利はどう決まる?』

テーマ:住宅ローン
ジャンル:ファイナンス
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