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2017.03.29 Wed

モデルハウスでは分からない住宅会社の実態

昨日のご相談では、住宅会社選びのお話がでました。

その中で、いくつか候補になっている住宅会社のお名前が挙がったので、
実際にホームインスペクションなどで見た“実態”をお話しました。


その中で名前の出た某社。

比較的コストが安いのに、デザインセンスが素晴らしく、
さらに断熱等の性能もまあまあと、言うことなし。

そのうえ、営業担当者の対応もよいため、
このところ急成長しています。

某住宅会社紹介カウンターでも結構人気があるようで、
このところ何件か現場検査が重なりました。


が。

施工現場では“？？？”な対応を散見。
検査で指摘した箇所が手直しされていないこともありました。

傍から見た印象としては、
好調な受注に施工現場の体制が追いついていない感じ。

まだ会社設立わずか数年で、
下請けさんも固定されていないよう。

監督さんや職人さんは一生懸命やっているようではあるのですが・・・

最終的にはしっかり施工していただいたので問題はありませんでしたが、
もし住宅相談センターのホームインスペクションが入っていなかったら
どうなっていたでしょう？！


・・・こんなことは、モデルハウスを見ているだけでは分かりませんよね。

ご相談者からも「そうなんですね。とても参考になりました」
と仰っていただきました。

ブログ上では、これ以上実名を挙げては書けませんが、
直接ご相談いただければ、実際に数多くの施工現場を見てきた立場として、
アドバイスさせていただきます。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『施工中のホームインスペクションの必要性』
『注文住宅の住宅会社選びの進め方』
『役職の高い営業マンなら安心？！』

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2017.03.28 Tue

工期を短縮する裏ワザ

昨日は午前・午後と注文住宅の
ホームインスペクションにお伺いしてきました。

そのうち一軒は完成検査でした。


いまの時期は、新年度の入居に合わせて完成ラッシュ！
施工現場も工事が重なり、施工が粗くなりがち。

とくに今回の現場は事情があって着工が遅れたため、
施工期間が実質３か月程度とかなりタイト。

果たしてどんな出来になるか、少々心配でした。

着工が遅れたとき、草野は
「できれば３月竣工にこだわらない方がよいですよ」
とお施主様にアドバイスしたほど。

が、その心配も杞憂で、完成検査を含め５回検査を行いましたが、
しっかり施工していただき、大きな指摘はありませんでした。


施工途中の検査の折り、現場監督さんとこんなお話をしました。

草野「結構工期がタイトですよね」

監督「確かに他の現場より余裕はないのですが、
　　　混み合う時期より少し遅れて着工しているので、
　　　意外と職人の手が空いているんですよね」

なので、意外と短工期で施工ができるというお話です。

実際の出来具合を見れば、ナルホド、
敢えて着工をずらすことで、
効率よく短工期で施工するという手もあるのだな、と思いました。


ただ、やはり年度末の込み合う時期に
短工期で施工するのはリスクがあります。

例えば雪などが降ってしまうと、
予備日が足りずに工期がずれることもあります。

また、今回の現場は監督さんがしっかりしていたので良かったのですが、
監督さん次第でぐちゃぐちゃになることもあり得ます。

ですので、基本的に短工期での施工はお勧めしません。

が、建替で仮住まい期間を短くしたい時など、
繁忙期をズラすことで工期を短くするという方法もあるということです。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『注文住宅のホームインスペクション　完成検査の所要時間は？』
『新築住宅のホームインスペクションが重なっているのはなぜ？』
『確認しておきたい、モノ決めの時期』

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2017.03.26 Sun

メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.175発行

本日、住宅相談センターのメールマガジン
『家づくりナビゲーション』のVol.175を発行しました。


今号の“家づくり豆知識”は、買い物コンシェルジュ・野際宏樹さんの
「引越し時に失敗しない為には？【家具・家電】」。

『３月・４月は１年でもっとも引越しが多い時期です。皆さんの
　中にも引越しをする予定の方もいるのではないでしょうか？
　引越しをする際には、選択する事がたくさんあります。その中
　でも今回は「家具」「家電」選びについて最適な選択をする為の
　ちょっとしたコツをご紹介します・・・』

ということで、知っておくとためになるポイントを解説いただきました。


他にも、
　・平成29年度のZEH補助制度の概要が発表
　・平成29年度地価公示発表
　　　　　　　　 ～名古屋圏の住宅地は4年連続上昇～
　・家づくりの情報誌・リヴィエに執筆記事が掲載
　・東海地方の家づくりイベント情報
　・住宅相談センターは名古屋駅前・ＪＰタワーに移転します
といった記事があります。

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　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.174発行』
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.173発行』
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.172発行』

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2017.03.25 Sat

“丼勘定”の一式見積の工務店との付き合い方

本日は大垣中日ハウジングセンターにて
家づくりのセミナーと個別相談会でした。

セミナーは、午前が
『どれを見る？　自分に合ったモデルハウスの選び方・探し方』
午後が『どう借りる？　住宅ローンのＡＢＣ』
の二講座で、通しでご参加いただいた方もいました。


また、セミナーの合間には個別相談も実施しましたが、
その中こんなご質問がありました。

「工務店の見積が、内訳のない“一式”見積になっていますが、
　これってどうなのですか？」

間取や設備を変更しても丼勘定で金額が提示されてしまい、
少々不審に思っていらっしゃるよう。


今時めずらしいです。かなり昔気質の工務店ですね。

これだけネットで情報が出回るようになり、
昔のような丼勘定では消費者側の理解を得られません。

たいがいの住宅会社では、程度の差こそあれ
見積の内訳（明細）を提示しれくれるもの。

「こんな工務店、信用できないからお断りだ！」
で済むなら問題ないのですが、
見積以外の対応は信頼できるから迷うのだそう。

さて、どうしたものでしょうか？


一式見積の丼勘定ですが、基本的にはお勧めしません。

内容が不明瞭で、後で「言った、言わない」
といった問題が起こりやすいからです。

が、悪い面だけではありません。

例えば、あまり細かく積算して見積すると、
どうしても金額が高くなりがちなのです。

ある程度は概算で金額を出すことを許容したほうが
良いケースもあります。


また、こういった工務店は職人気質でもあり、意気に感じると
思ってなかったほどのサービスをしてくれることもしばしば。

完成後も家族ぐるみでの付き合いが続くこともよくあります。

あまり細かい点が気にならず、
人情味あふれる付き合いが好きなば、
こういった工務店で家を建てるという選択肢もアリでしょう。

（逆に、細かい点にこだわる人や、いろいろと比較検討したい人は
　止めておいた方が無難です）


ただし！　やはりトラブルなどのリスクはあります。

気の良い職人だけに、何かあってもしばらくは
我慢して付き合ってくれますが、一線を越したら
関係修復が不可能なほどもつれる可能性もあります。

そうならないためには、施主の側が先回りして
気になる点をチェックしなければなりません。

相手はプロだからと、ハウスメーカーのような
至れり尽くせりの対応を期待すると、トラブルになります。


例えば、仕上げや設備などの仕様は、
言われなくても自分から確認するようにしたり、
建物以外でかかる付帯工事や諸費用などもしっかり確認しましょう。

また、この手の工務店は、資金計画（住宅ローン）や
税金なども不得手な場合が多いですので、
必要に応じてFPなどの外部の専門家に相談するのもありでしょう。


うまく進めば、極上のの材料を使ったこだわりの家が、
驚くほど安くできる可能性もあります。

パートナーとして工務店の力を引き出せるかも
施主次第といっても良いでしょう。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『“大手ハウスメーカーだから安心”の落とし穴』
『契約後の予算オーバーを防ぐために』
『知り合いに家を建ててもらう時の注意点』

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2017.03.21 Tue

住宅ローンの繰り上げ返済で見落としがちなこと

昨日は、住宅ローンの見直しの相談がありました。

住宅ローンを借りてから10年ほどが経ち、
期間固定金利タイプの固定期間が間もなく終了するところ。

かなり金利が下がっているので借り換えた方が良いのか、
また預貯金も結構あるので、繰り上げ返済したほうが良いのか
というご相談です。


確かにこのままだと金利が高いままなので、
何らかの手を打った方がよいと思われます。

まずは繰り上げ返済するのかどうかの判断ですが、これは
「手元の資金を使ってしまって問題ないか？」
すなわち他に使い道が無いかで判断します。

例えば、近い将来お子様の学費が必要になるなら、
そのために手元に資金を残しておかなければいけません。

今回のご相談者は手元資金には余裕があるので、
十分に繰り上げ返済に充てられるとのことでした。


それならば繰上げ返済を行う方向となりますが、
その時意外と見落としがな点があります。

それは生命保険です。


住宅ローンは通常、借り主が団体信用生命保険（団信）に加入し、
死亡したり高度障害になった際に保険金でローンが完済されます。
これで残されたご家族が家を追い出されることはありません。

つまり、住宅ローンを借りると、借りている残高分の生命保険に
入っているのと同じことになります。

でも、住宅ローンを繰り上げ返済すると、
返した分だけ生命保険の保証が減ってしまい、
万一の際の保証が足りなくなってしまうことも起こり得るのです。

特に、住宅ローンを組む際にFPに相談し
団信の保証分を加味して加入している生命保険の保証額を
調整している場合には要注意です。


繰り上げ返済することで利息分がトクしても、
いざという時の保証が足りずに困ってしまっては元も子もありません。

借り換えや繰り上げ返済など、住宅ローンを見直す際には
FPに相談することをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『間違えないで！　住宅ローンの保険と保証』
『住宅ローンの見直し時期は？』
『住宅ローンの借り換えメリットは人によって違います』