マイホーム購入お悩み相談室 | 名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナーによる、後悔しないマイホーム実現法

1000組の家づくり・家計改善をサポートしてきた住宅専門ファイナンシャルプランナーが、初めて家を建てる人のために、後悔しないマイホーム実現法を大公開!

2016年10月 | ARCHIVE-SELECT | 2016年12月

PREV | PAGE-SELECT | NEXT

≫ EDIT

住宅ローンの金利上昇 借りるまでのリスク、借りてからのリスク

本日は住宅ローン選びのご相談がありました。

金利タイプ(変動金利タイプ、期間固定金利タイプ、全期間固定金利タイプ)
をどうするかや、どこの銀行が良いかといったお話しです。

このような時、草野は金利上昇リスクをどう考えるかで金利タイプを選び、
選んだ金利タイプの中で最も有利な銀行を探します。


この金利上昇リスクには、二つの要素があります。
一般的には借入後、つまり返済中に金利が上がるリスクのことを指します。

例えば変動金利タイプなら半年ごとに金利が見直されますし、
10年固定金利タイプなら11年目に金利が見直されます。

金利の変動リスクが怖ければ、
できるだけ長期の固定金利にすればよいという訳です。

でも、全期間固定金利タイプを選んだからと言って
それで金利上昇リスクがゼロになる訳ではありません。

それが、住宅ローンを借りるまでの金利上昇リスクです。


住宅ローンというのは、申し込んでから借入実行されるまで
最短でも1~2か月かかります。

これが注文住宅の場合、住宅ローンの実行は
一般的に建物の完成時になります。

そのため、設計時や着工前に申込んでも
ローンが実行されるのは半年後だったりします。

また、工事中のマンションの場合は、
完成が1~2年後なんてこともザラ。

そうすると、申込から実行までの間に、
住宅ローンの金利が上がっている可能性があるのです。


ただ、金利タイプによって、借りるまでの金利上昇リスクは違います。

昨今の金利情勢ですと、景気に連動する変動金利タイプなら
実行時期が数か月から1年程度ずれ込んでも、
その間に金利が上がっているリスクは低いと言えます。

それに対して、毎月金利の変わる10年以上の固定金利タイプについては、
半年も経てば金利が0.5%上がる可能性は十分にあります。

つまり、変動金利タイプは借入前の金利上昇リスクは低いものの
借入後のリスクが高く、逆に長期固定金利タイプは借入後の
金利上昇リスクは低いものの借入前のリスクが高くなる
、と言えます。


本日のご相談者は土地の購入+注文住宅ということで、
住宅ローン選びのリミットは土地の引渡し時。
それまでまだ数か月の時間があります。

ちょうどアメリカ大統領選でトランプ氏が当選して
今後の経済情勢の不透明感が増し、
住宅ローンの金利動向も予測しづらくなっています。

長期固定金利が現在の超低金利で推移すれば有力候補になりますが、
万一長期固定金利が上がってしまった場合、
10年固定金利タイプや変動金利タイプを考えたいとのこと。

いまはおおよその方針の確認だけにとどめ、
タイムリミットのギリギリまで金利情勢をよく見て
最終判断をすることにしました。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『米大統領選トランプ氏当選で、住宅ローン金利はどうなる?!』
『住宅ローンはいつ申込む?』
『ライフプランが読めない時の住宅ローンの選び方』



|  |-住宅ローン選び | 20:18 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

中古+リノベーションに朗報! 0.6%優遇の【フラット35】リノベ

先日、住宅金融支援機構さんでFP向けの勉強会に参加しました。
お話の一つが【フラット35】リノベ

名前の通り、中古住宅の購入にプラスして、
リノベーション費用も対象になる【フラット35】です。

国の中古住宅重視の姿勢の表れとして制度化されましたが、
先月に受付がスタートし、今月から融資実行も始まりました。


この【フラット35】リノベを利用すると
返済当初10年間、金利がナント0.6%も引き下げられます。

新築の【フラット35】Sの金利引下幅が0.3%ですからその倍となり、
11月の金利では35年固定金利が当初10年間0.43%となります!

いやいや、すごい大盤振る舞いです!


引き下げの考え方は、【フラット35】Sと同様。

下記の通り、リノベーション後の建物の性能・仕様に応じて
Aプランが10年間、Bプランが5年間引下げされます。

◆【フラット35】リノベ 金利Aプラン →10年間引下げ
 ・省エネルギー性 →認定低炭素住宅
          →一次省エネルギー消費量等級5
          →性能向上計画認定住宅
 ・耐  震  性 →耐震等級3
 ・バリアフリー性 →高齢者等配慮対策等級4以上
           (共同住宅の専用部分は等級3でも可)
 ・耐久性・可変性 →長期優良住宅

◆【フラット35】リノベ 金利Bプラン →5年間引下げ
 ・省エネルギー性 →断熱等性能等級4
          →一次省エネルギー消費量等級4以上
 ・耐  震  性 →耐震等級2以上
          →免震建築物
 ・バリアフリー性 →高齢者等配慮対策等級3以上
 ・耐久性・可変性 →劣化対策等級3、かつ維持管理対策等級2以上


上記基準を満たすためには、相応の性能・仕様が求められますから、
築年数の古い中古住宅を購入し、耐震改修や断熱改修(リノベーション)を
お考えの方には、最適と言えるでしょう。

もしくは築年数が浅くある程度の性能が確保されている中古住宅を購入し、
比較的軽微なリフォームで済ませるという選択肢も考えられます。

その場合、すでにAプランの基準を満たしている住宅であっても、
例えば省エネ性でAプランの適用を受けているなら、
耐震性を向上させることで【フラット35】リノベAプランが適用されます。


この【フラット35】リノベのウリは金利引下だけでは無く、
担保評価も挙げられます。

民間の住宅ローンでは、築年数によって融資対象にならなかったり、
建物の担保評価が低く見られて借入額も低くなる傾向があります。

でも【フラット35】リノベの場合は、フラット35の基準を満たしていれば、
建物の築年数や担保評価に関わらず融資が可能です。

中古住宅購入時の大きなネックである資金調達がスムーズになります。


ただし、大幅な金利引き下げという特典がある分、
その運用は少々面倒で、リノベーション前と後の性能向上や
基準の適合状況などをきっちりとチェックされます。

そのため、中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、
下記のように物件の引き渡し前の事前確認やリフォーム前の確認、
そしてリフォーム後の検査などがあります。

▼▼【フラット35】リノベ リフォーム一体型のフロー▼▼
フロー_一体タイプ
※住宅金融支援機構の資料より


また、【フラット35】リノベの融資実行は
中古住宅の引渡時ではなく、リフォームの完了時。

そのため、資金計画によっては
中住宅の引渡時にはつなぎ融資が必要になる可能性があります。


実は、この【フラット35】リノベには
中古住宅の購入+リノベーションだけでなく、
宅建業者が買い取り、リノベーション後に再販する住宅を対象とする
「【フラット35】リノベ 買取再販タイプ」も用意されています。

こちらであれば、検査関係は基本的に宅建業者が
あらかじめ行っておくので、
通常の新築や中古住宅とほぼ同じ感覚で購入できます。

今後、リノベーション済みの中古住宅を取り扱う業者にとっては、
この【フラット35】リノベが使えることで大きな差別化ができるので、
おそらく物件数も増えるのではないかと思います。

(宅建業者にとっては手間がかかるため、
 物件が増えるまでに多少時間がかかるでしょうが)

利用には多少の手間がかかりますが、中古住宅の購入をご検討中の方なら、
【フラット35】リノベを検討してみる価値は十分にあると思います。


なお、【フラット35】には、従来から
【フラット35(リフォーム一体型)】という商品もあります。

こちらも中古住宅購入+リフォームが対象になる点は同様ですが、
 ・【フラット35】の基準を満たせば良い(性能向上は不要)
 ・金利引き下げは最大0.3%(【フラット35】Sの基準を満たした場合)」
といった違いがあります。

【フラット35】リノベの詳細は、
住宅金融支援機構のホームページをご覧下さい。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『米大統領選トランプ氏当選で、住宅ローン金利はどうなる?!』
『中古住宅インスペクションに5万円補助 住宅ストック循環支援事業決定』
『フラット35(リフォーム一体型)の注意点』



|  |-住宅ローン選び | 21:17 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.162発行

本日、住宅相談センターのメールマガジン
『家づくりナビゲーション』のVol.162を発行しました。


巻頭の“家づくり豆知識”は、住宅相談センター代表・吉田貴彦の
「土地購入・売買契約の注意点16『地中埋設物』」

『土地を購入する際に注意したいのが「地中埋設物」です。購入した
 土地に家を建てようとしたら、地中から埋設物が出てきて困ったと
 いうご相談がときどきあります・・・』


その対処法などを解説しています。


他にも、
 ・住まいづくりアカデミー 12月3日に中日ビルにて開講
 ・住宅相談センターが講師を派遣 各地でセミナー開講
 ・住宅会社紹介サービス“ハウス仲人”スタート
 ・東海地方の家づくりイベント情報
 ・住宅相談センターのブログ 最近の記事から

といった記事があります。

メルマガ『家づくりナビゲーション』を購読希望の方は、
下記問合せフォームからお申込み下さい。

   >>>メルマガ申込フォームはコチラ


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.161発行』
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.160発行』
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.159発行』


|  |-家づくりメルマガ | 11:45 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

2016秋の試験第一弾! CFP資格「金融資産運用設計」受験しました

昨日の午前中はCFP資格試験を受けてきました。

CFPは、FP資格の最高峰。
6課目の試験に合格しなければいけません。

草野はすでに4課目に合格済み。
この秋、残り2課目の合格を目指しています。

その第一弾が、昨日の「金融資産運用設計」でした。


前回、春のCFP資格試験の時には、「相続・事業承継」と
「タックスプランニング」の2課目を申し込みました。

が、試験勉強が間に合わず「タックスプランニング」は辞退し、
「相続・事業承継」一本に絞って受験しました。

今回も2課目申し込みましたが、前回の轍を踏まないよう
しっかり準備して試験に臨んだつもり。

が?! なんと時間切れ! ガビ~ン!


「金融資産・運用設計」は内容的に計算問題が多く出ます。
その回答に予想以上に手間取ってしまい、気付いたら残り10分!

時間さえかければそれなりに解く自信はありましたが、
あえなく時間切れ!

出来る問題から取り掛かったつもりが、
ガチガチに自信のある問題をやり忘れていたり・・・

う~ん、これは明らかに準備不足。
もうこれは次に期すしかないでしょう。


と思っていたら。。。

本日、インターネットで模範解答が発表されたので、
自己採点したところ。

ナ、ナントなんと! 50問中35問の正解でした!

直近の合格ラインが、27問、31問、30問、28問、29問の正解。
35問正解ならほぼ安全圏内と言ってよいでしょう。

いやいや、そんなこともあるのですね!

カンが当たった幸運もありましたが、
やっぱり努力は報われるのです?!

1カ月後の合格発表が楽しみです!


って、その前に今週日曜日に第二弾
「タックスプランニング」が控えています。

こちらも計算問題ばかり。

今回の反省を活かしつつ、
気持ちを切り替えて勉強中です!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『来週・再来週とCFP試験受験します』
『CFP資格試験「相続・事業承継」受けてきました』
『ホームインスペクター試験結果発表?!』



|  |-管理人のひとりごと | 20:40 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

建築家選びのポイント・・・ 施工監理はどうしている?

本日は建築家との契約についてのご相談がありました。

実際に設計監理業務委託契約書を拝見しながら
注意点をお話ししていきます。

約款の内容の不備や不足なども確認しますが、
約款を見ても読み取れない点などもご説明しました。

その一つが、施工監理について。


建築家で家を建てるメリットとして、契約書の名前から分かる通り
センスのあるユニークな“設計提案”が受らることと同時に、
第三者として“施工監理”をしてくれる点が挙げられます。

施工監理とは、図面通りに施工が行われているか、
品質をチェックすること。

(ちなみに現場監督が行う“管理”は、
 “工程管理”の意味合いが強いものです)


ただ、施工監理は実際に建築現場に行く必要がありますが、
その回数に決まりはありません。

一般的には、週1回現場での定例打合せに合わせて監理を行い、
工程によってプラスアルファという感じでしょうが、
中には隔週だったり、
月1回しか現場に行かないなんて建築家もいます。

また、施工監理は事務所の若手に丸投げ、なんて建築家もいます。


当然、監理に行けば、時間も取られれば交通費も取られます。

特に遠方の建築家の場合、設計監理料以外に
交通費を請求するというケースもあり得ます。

ですので、建築家を決める際には施工監理の
 ・回数
 ・頻度
 ・内容
 ・成果物
 ・交通費

等をしっかり確認することをお勧めします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『予算オーバーでもうイヤ?! 建築家と解約する前にここを確認!』
『注文住宅の住宅会社選びの進め方』
『提案力とコストのいいとこどり?! 建築家と連携している工務店』




|  |-建築家 | 19:26 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

PREV | PAGE-SELECT | NEXT