マイホーム購入お悩み相談室 | 住宅専門ファイナンシャルプランナーによる、後悔しないマイホーム実現法

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2015年07月 | ARCHIVE-SELECT | 2015年09月

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メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.118発行

本日、住宅相談センターのメールマガジン
『家づくりナビゲーション』のVol.118を発行しました。


巻頭はマイスターコーティング豊田店・高橋則光さんの
「汚れを防ぎキレイを維持する“ハウスコーティング”」

『生活していると、住宅内の様々な場所にキズがついてしまいます。
 そのキズに汚れが入り込むと、落ちにくい汚れになってしまいま
 す。そんなキズや汚れを防いで、おそうじを楽しく簡単にできる
 ようにするのが“ハウスコーティング”です。・・・』


ということで、ハウスコーティングの詳細をご紹介しています。


他にも、
 ・住まいづくりアカデミーのご案内
 ・住宅相談センターが講師を派遣 各地でセミナー開講
 ・住宅相談センターのブログ 最近の記事から

といった記事があります。

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 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.117発行』
『ライフプラン通信 2015夏号発行!』
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.116発行』


|  |-家づくりメルマガ | 20:49 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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エッ? 住宅ローンを選べない?! ローン特約はしっかり確認を

本日は、新築マンション購入にあたっての
住宅ローンのご相談がありました。


新築マンションの場合、たいがい
ディベロッパーと特定の銀行が組んだ提携ローンが利用できます。

この提携ローン、条件が良いことが多いので、
必ず金利などを確認することをお勧めします。

ただ、希望する金利タイプが無かったり、
他にもっと条件のよい銀行があったりと、
提携以外の住宅ローンを選ぶこともあり得ます。

が、そんなときには注意が必要になることがあります。


住宅ローンを利用して購入する場合、マンションに限らず
売買契約には住宅ローン特約を付けるのが一般的。

これは、売買契約を結んだものの、住宅ローンの融資が通らなかった場合、
白紙解約にできるという内容で、融資条項とも言います。

これがあるから、住宅ローンの審査前であっても
安心して売買契約を結べるという訳です。


ただ、新築マンションなど、一部の売買契約では
この住宅ローン特約の対象を提携ローンに限っていることがあります。

以前、提携ローンが1行しか無いなんてこともありました。
実は、本日のご相談者が検討中のディベロッパーもその1社。

恐らく、マンションディベロッパーのメインバンクであったりなど、
何らかの事情があったのでしょう。

でも、これでは希望の銀行のローン審査に落ちて、
提携ローンの審査に通った場合、
意に沿わない住宅ローンを借りざるを得なくなる事態も起こり得ます。


新築マンションで良い部屋を抑えたいと思えば、
どうしてもは売り手が有利、不利な条件でも飲まざるを得なくなるもの。

でも、マンションの売れ行きいかんでは交渉できることもありますので、
ちゃんと契約条件を確認することをお勧めします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『諸費用は住宅ローンの対象になる?』
『新築マンション購入の意外なリスク』
『銀行の住宅ローン担当者は敵か味方か?』



|  |-住宅ローン選び | 21:11 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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制度に振り回されないように?! 住宅取得資金の贈与税の特例

昨日は土地探しのご相談の中で、
税制優遇のお話しが出ました。

が、これはなかなか難しいお話しになります。

土地探しからの家づくりだと、家づくりが進むのは
土地が見つかるタイミングよって変わってきます。

時期が変われば、税制も変わることがあるからです。

特にここ数年だと、2017年4月1日の
消費税率10%への増税に合わせて、様々な制度が変わります。


例えば、住宅取得資金の贈与税の特例

消費税率10%増税前の駆け込み需要を抑えるために、
下図のように非課税の枠が変わります。

▼▼住宅取得等資金の贈与の特例▼▼
住宅取得資金の贈与税の特例


今年贈与を受ける場合、一般住宅で1000万円、
省エネ性や耐震性など質の高い住宅で1500万円となります。

それが、贈与年や適用される消費税率にって
最大3000万円まで、細かく変わっていくのです。


例えば、贈与資金が3000万円まで期待できるなら、
来年の9月から再来年の9月の間に入居できるように
スケジュールを組む必要があります。

そうすると自己資金が増える分、
住宅ローン控除が受けにくくなる・・・

住宅ローン控除と贈与税の特例と、どちらを優先すべき?
なんてお話しも出たのですが、なんともややっこし~!


これが、土地をすでにお持ちであれば、
税制優遇が最も有利に使えるタイミングで家を建てるというのはアリ。

逆に、1000万円以上の贈与はアテにしない、というなら、
あまり贈与税の非課税の特例のことは考えなくてもよさそう。

問題は、高額な贈与が期待できる人。
選択肢が多い分、どれを選ぶかが難しくなるのです。


時期が読めない土地探しからの家づくりでは、
精密に考えてもしょうがありません。

土地が見つかった時に、その時に使える優遇制度の中で、
有利な組み立てを考える方が現実的と言えます。

微にいり細にわたる税制優遇も良し悪し?!
制度に振り回されないように、ご注意下を!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『贈与税の非課税枠以上に住宅取得資金を贈与してもらえる時は』
『築年数の古い住宅購入で住宅ローン減税を受ける方法』
『補助金をもらっての家づくりはタイヘン!?』



|  |-住宅の税金と法制度 | 21:45 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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モデルハウス・モデルルームではここに注意!

本日は4組のご相談が重なりました。

土地の購入から資金計画、マンション購入、完成後の不具合まで、
実に幅広くご相談をお受けしました。

その中でモデルハウス(モデルルーム)のお話しが出ました。


化粧品にせよパソコンにせよ車にせよ、
何を買うにしても、実物を見てから買いたいもの。

そのため、化粧品なら試供品、パソコンなら展示品、
車なら試乗車が用意されています。

実際に使ってみて、使い勝手や質感、性能などを体感し、
納得できたら購入する訳です。


住宅も同様。

注文住宅であればモデルハウス、
分譲マンションであればモデルルームがそれに該当します。

でも、住宅の場合は注意が必要です。


モデルハウスにせよ、モデルルームにしても
豪華な内装にオシャレな家具で、
一歩中に入ればウットリする空間。

その雰囲気に惹かれて思わず契約したもの、実際に完成してみたら
モデルハウス(モデルルーム)との違いにビックリ?!
なんてことがあるのです。


モデルハウスは実際に住むための建物ではなく、
あくまで購入意欲を高めるための建物。

そこで使われている仕上げ材や設備はオプションばかり。
実際に使われるものとは違います。

もしモデルハウス並にオプションを採用したら
金額が大幅にアップしてしまうこともあります。


・・・といったことを営業マンが説明してくれるとは限りません。
むしろ聞かれなければ余計なことは言わないのが営業マン。

そういう点では、モデルハウスやモデルルームに行ったら、
必ず「標準仕様」と「オプション仕様」の確認をするようにして下さい。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『「家づくりにはいくらかかる?」の答え方は?』
『資産価値の落ちにくい中古マンション選びのポイントは?!』
『住宅会社の見極め法 営業マンの歩合給の割合は?』



| ◆住宅会社選び | 21:17 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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おススメの住宅ローンを即答できないワケは

本日は、住宅ローンの初回相談が2組重なりました。

初回相談では、住宅ローンの基礎知識や選び方、
資金計画の考え方や税制優遇などをお話します。

いわゆる“一般論”ですね。


時には「この銀行は中間金が一切出ないからやめた方がいい」
といったお話しをすることもありますが、
基本的に個別具体的なお話はしません。

すると高い確率で出てくるご質問が、
「それでは、どの銀行がよいのですか?」
というもの。本日も確立10割でした(^^)

いろいろウンチクを聞かされ続けたのに、
「なぜ一番聞きたい“おススメの銀行”を教えてくれないの」
というお気持ち、痛いほど分かります。

でも。。。

決してイジワルする訳ではないのですが、
具体的な銀行名はその場ではお伝えしません


それはなぜ?というと、“有料”だから!
・・・というと語弊がありますね(^^ゞ

たしかに具体的な銀行名をご提示する際には、
コンサルティング料金として5万円いただきますが、
それが銀行名をその場で言えない理由ではありません。

5万円払うから今すぐ銀行名を教えてくれ!
と言われても、ちょっと困ってしまうのです。


草野が具体的な銀行名をお伝えするにあたり、
思い付きで言うなんてことは、当然ありません。

ご希望の条件に合致するかや、審査の要件をクリアできそうかなど、
あらかじめ候補となる銀行に確認の上、
おおよその見通しを立てた上で、ご提示します。

それをせずに銀行名を言ってしまうと、どうなるか?


実際にあった事例。

具体的な銀行名や金利をご提示した方が分かりやすいと思い、
話しの流れで「金利は○.○%くらいでいけると思いますよ」
と言ってしまったことがありました。

が、草野の記憶にあやふやな部分があり、
結果的にそこまで金利が下がらなかったのです。

これがご相談者にとって、
「うまいことばかり言って釣っておきながら、
 全然良い条件にならなかったじゃないか!」
と受け取られてしまったのです。


いくら草野が条件を提示しようが、実際にお金を貸すのは銀行。

ですので、草野が具体的な銀行名や金利条件などをお伝えするときは、
「この条件で借りられると思いますが、
 あくまで銀行の審査結果次第です」

とお断りをしています。

この時も、
「銀行への確認前なので、
 実際にこの通りになるかは分かりませんが・・・」

と前置きをつけてお伝えしたのです。

それでも、“○.○%の金利”が独り歩きしてしまいました。

素人であるご相談者からすれば、プロから破格の条件を提示されれば、
期待してしまうのも当然のこと。

そういう点では、いくらご相談をスムーズに進めるためとは言え、
草野の発言は軽率だったと認めざるを得ません。

(ちなみに、例に挙げたご相談者は、結果的に
 草野がご提案した銀行で借入されました)


コンサルタントとして、その場で言えること、
確認をしてからでないと言えないことがあります。

お答えする内容によって、確認の手間ヒマも変わります。

住宅ローンについては、軽はずみなことを言ってしまうと
大きなトラブルを引き起こすことがあります。

ですので、あくまで有料で、かつ回を改めて
ご提示させていただいている次第です。

決して“出し惜しみ”している訳ではありませんので、
ご理解のほど、よろしくお願いいたしますm(_ _)m


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローン相談 慎重な物言いのワケは?』
『無料相談は申し訳ない?』
『フラット35は、金融機関によって“温度差”が大きい』



|  |-住宅ローン選び | 18:15 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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