≫ EDIT

2014.08.31 Sun

消費税10％までに家を建てるべきか？

本日はメ～テレ八事ハウジングさんにて
住まいづくりコンシェルジュの相談カウンターでしたが、
その中で消費税率10％についてのお話しが出ました。

ついこの間、消費税が8％に上がったばかりですが、
来年の10月1日は10％に上がる予定。
それまでに家を建てるべきかというお話しです。


8％のときも、5％のときも、消費税増税の前には
同じようにお考えの方が大勢いました。

ただ、草野としては、下記の理由から
あまり10％増税を意識しすぎないほうがよいと考えます。


一つ目は、消費税10％へのアップに合わせて
優遇制度が拡充されるから。

現在決まっている範囲では、今年4月からはじまった
“すまい給付金”が、下記のように拡充されます。

　【給付対象】年収510万円程度以下 → 年収775万円程度以下
　【給付金額】最大30万円 → 最大50万円

ただ、消費税率8％時にあった住宅ローン控除などの
税制優遇の拡充は10％時には無く、据え置かれたままです。

すまい給付金の対象にならない人にとっては、
8％時に家を建てた方が良いという考え方もあります。


二つ目は、駆け込み需要が発生するから。

消費税が上がる前に家を建てようと皆が考えて動き出すと、
その結果、売り手市場になり工事の金額が上がる可能性があります。
（もしくは値引き幅が小さくなります）

場合によると、駆け込み需要が終わった後の方が
消費税増税後の方が値引きが大きくなり、
2％の増税分以上にお釣りが出るなんてことも起こり得ます。

また、一斉に工事を行うことで、
施工ミスが出る可能性も高まります。

実際に消費税増税直前に住宅相談センターで行った
施工現場の検査（ホームインスペクション）でも、
以前なら考えられなかったような施工ミスが散見されました。

そのうえ、大幅な工期遅れも多数見受けられました。


消費税増税による駆け込み需要の反動は、統計上にも現れています。

8月29日の国土交通省の発表によると、7月の新設住宅着工戸数は
前年同月比14.1％減と5カ月連続のマイナスとなっており、
年率換算値は83.9万戸と6月に比べて5.0％も減っています。

すでに家づくりを進めている人にとっては、消費税8％の
駆け込み需要が終わり、10％の駆け込み需要が始まる前の今が、
まさにベストタイミングと言えるかもしれません。

でも、これから家づくりを始めようという方にとっては、
ちょうど消費税10％の駆け込み需要と重なる可能性があります。
目安は、年内いっぱいの工事契約締結といったところでしょうか。

もし、スケジュール的に厳しいようなら、
敢えて消費税10％の駆け込み需要後に家を建てるという選択肢も
視野に入れたほうが良いでしょう。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『いま、建売住宅は値引き交渉のチャンス？！』
『消費税増税後でも・・・　住宅ローンのご相談が増えています？！』
『すまい給付金　～現金での住宅取得の取扱い～』

≫ EDIT

2014.08.30 Sat

団体信用生命保険にもいろいろある

本日は、住宅ローンのご相談の中で、
団体信用生命保険のお話しが出ました。


団体信用生命保険は略して“団信”と呼ばれ、
住宅ローンを借りた人が死亡したり高度障害になった際、
保険金がおりて住宅ローンが完済されます。

そのため残された遺族は、
住宅ローンの返済のために家を追い出されず、
住み続けることが出来るというワケです。


この団信には、以下のようにいくつか種類があります。

１）一般団信
　いわゆる普通の団信で、ケガや病気で死亡・高度障害に
　なった際に保険金がおり、以降の住宅ローン返済が免除されます。
　民間金融機関の住宅ローンを借りれば自動的に加入することになり、
　保険料はかかりません（金利に含まれます）。

２）ガン団信
　一般団信の保障に加えてガン保険が付いた団信で、
　ガンと診断されるとそれ以降の住宅ローン返済が免除されます。
　保険料が別途かかり、金利が0.1～0.2％程度上乗せされます。
　なお、金融機関によってはキャンペーンなどで
　保険料無料ということもあります。

３）○大疾病保証付団信
　一般団信の保障に加え、3大疾病ならガン・心筋梗塞・脳卒中、
　8大疾病なら3大疾病に加え高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・
　慢性膵炎が対象で、それぞれ一定の状態になると、
　以降の住宅ローン返済が免除されます。
　保険料が別途かかり、金利が0.2％～0.3％程度上乗せされます。

４）ワイド団信
　引受条件緩和型とも呼ばれ、持病で一般団信に入れなくても、
　その病気での保障を免責（対象外）することで、
　加入できるようにした団信。
　保険料が別途かかり、金利が0.3～0.5％程度上乗せされます。


最近は、ケガや所定の要介護状態が対象になる団信もあります。

若い人の場合はあまり心配は無いかもしれませんが、
年配の方であったり、親族がガンなどで亡くなっている場合は、
ガンや○大疾病保証付の団信を検討しても良いでしょう。

ただ、一般団信以外は年齢制限があったり、
審査が厳しくなったりするので、
住宅ローンを選ぶ際にはよくご確認下さい。


なお、フラット３５の場合、民間金融機関と違い
一般団信であっても別途保険料（特約料）がかかります。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『連帯債務で住宅ローンを組む時は団信に注意！』
『多様なサービス　でも選ぶのが難しいネットバンクの住宅ローン』
『保険も家も、大事なのは“それに何を期待するのか？”』

≫ EDIT

2014.08.29 Fri

火災保険料が大きく変わるＭ、Ｔ、Ｈって？！

本日は、火災保険のご相談がありました。

竣工を控えての火災保険選びなので
保険相談センターの相談員に対応してもらいましたが、
その際に、建物の構造区分は何か？とのお話しが出ました。

火災保険は、かける保険金額や期間、オプションによって
かかる保険料が変わりますが、建物の構造級別の区分によっても
保険料が大きく変わるからです。


構造区分というのは、耐火性能に対する区分で、
大きくＭ構造、Ｔ構造、Ｈ構造に分けられます。

ちなみに、Ｍ、Ｔ、Ｈのアルファベットには
どんな深い意味が隠されているのかというと、
それぞれマンション、耐火、非耐火の頭文字。

そのものズバリ！直球ド真ん中ストライ～クっ！ということで、
初めて聞いたときは少々脱力した草野でした。


と、ここまで書くと、おおよその意味もお分かりだと思いますが、
それぞれの概要は次のようになります。

【Ｍ（マンション）構造】
・コンクリート造の共同住宅
・耐火建築物の共同住宅

【Ｔ（耐火）構造】
・コンクリート造
・鉄骨造
・耐火建築物
・準耐火建築物
・省令準耐火建築物

【Ｈ（非耐火）構造】
・上記に該当したい建築物（木造建築物等）


当然のことですが、耐火性能に合わせて
保険料は　Ｍ ＜ Ｔ ＜ Ｈ　と上がっていきます。

ときどき、鉄骨像を扱うハウスメーカーが
鉄骨造だと火災保険が安くなりますよと
大きくＰＲすることがあるのは、そういうワケです。

ただ、木造よりも鉄骨造の建物の方が
建築コストは上がりますので、単に火災保険が
安くなるから鉄骨造を選ぶというのは早計と言えます。


火災保険は、入り方にもよりますが、
数十万円から100万円を越すこともあります。

住宅の建築や購入におカネを使い果たして
火災保険料が出ないなんてことの無いように、
早い段階でおおよその金額を抑えておくことをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンと火災保険　加入時の注意点』
『地震保険料、全国平均15.5％アップの届出』
『火災保険のかけ過ぎ＝超過保険に注意！』

≫ EDIT

2014.08.28 Thu

エッ、こんなはずでは？！　土地は実物を見て選びましょう！

本日、土地探しのご相談の中で、
実際に現地に行って見てみることの重要性
というお話しが出ました。


不動産屋さんやネットの物件情報には、
場所や広さ、形状、金額、その他細かい条件が書かれています。

最近、特にネットの情報だと
写真が何枚も掲載されていることもあります。

それらのデータを見ていると、
「駅から近くて、値段も手頃。
　写真を見ると雰囲気もよさそうで、これは買いだ！」
と非の打ち所がない物件があったりします。

さっそく勇んで現地を見に行ったら、
なぜか全然ダメだった、ということがあります。


その理由はいろいろ。

例えば、近所に幹線道路や工場があり、
音や振動・臭いがするなんていうこともあります。

目の前にマンションが建っており、
陽あたりや視線が気になるということもあります。

近所に店舗があり人の出が気になるということもあります。

目の前の道路が抜け道になっていて危ないということもあります。

駅までの道が、夜暗かったり、幹線道路を渡らなければいけなかったり、
坂や階段があったりということもあります。

周囲が築年数の建った建物や空き家ばかりで、
雰囲気が悪いということもあります。

もっと漠然と、何となく“空気感”が悪いなんてこともあります。


これらは、ある程度物件情報でわかることもありますが、
やはり現地を実際に見て、五感で感じることが重要。

それも、一人だけでなく家族揃って見に行くことをお勧めします。
感じ方は人それぞれですし、土地を見た印象を話し合うことで
互いの土地や家に対する想いが見えてくるからです。

ネット・ショッピング花盛りですが、
土地は実物を見て選びましょう！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地の購入と住宅ローン手続きの関係』
『物件選びに迷った時は』
『建築条件付土地の“建築条件”は外せる？』

≫ EDIT

2014.08.27 Wed

賃貸アパート経営はたいへん！

昨日は、アパートオーナーの方からのご相談がありました。

正確に言うと“アパートオーナーになった方”からのご相談。
親が賃貸経営していたアパートを相続したものの、
その物件を今後どうしようかというお話しでした。


少子高齢化による家あまりの時代、
賃貸アパート経営は簡単ではありません。

ローンの返済やメンテナンス費用、固定資産税の支払いもありますし、
入居者間のトラブルなど管理上の苦労も絶えません。

それらを背負ってまで賃貸経営は続けず、自宅に建替えよう、
とのお話しも出ましたが、ことは簡単ではありません。


日本では借地借家法（しゃくちしゃっかほう）という法律のもと、
賃貸住宅の入居者の権利が強力に保護されています。

例えば、契約期限がくるから退去して欲しい場合、
契約期間満了の1年前から半年前までに伝えなければいけません。

しかも、退去してもらうためには
　・アパートを壊して自宅や親族の家を建てる
　・アパートが老朽化して危険
といった“正当事由”が必要になります。

そのうえ、引越し代などとして
立ち退き料を負担しなければなりません。

ここまでしても立ち退いてもらえなかった場合は、
“裁判”ということになりますが、正当事由と認められるかは
貸主側の事情と借主側の事情を比較して判断されるのです。


自分の土地・建物であっても自由に出来ないのはなぜ？
と思うかもしれませんが、“衣食住”の一つ、
人間の生活基盤である“住宅”を扱う以上、当然ともいえます。

賃貸アパートを相続したら、
「これから不労所得が得られるぞ！」
「毎月お小遣いが入ってくる」
などと喜ぶ前に、その責任を重く受け止める必要があります。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『これからの賃貸経営・マンション投資の注意点　セミナー開講しました』
『資産活用・不動産投資のご相談』
『賃貸市場の現状と今後の展望』