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2014.05.26 Mon

メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.82発行

本日、住宅相談センターのメールマガジン
『家づくりナビゲーション』のVol.82を発行しました。


巻頭の“家づくり豆知識”は、住宅相談センター代表・吉田貴彦の
「新築中の注意点（その７）「上棟後に見るところ２」」。

『上棟時に見ることができるのは、建物の構造体です。人間で言えば
　骨格にあたる部分で、建物を支える大変重要な部分になります。
　建物を支える方法は工法によって異なるので、ここでは最も棟数が
　多い“在来軸組工法”について書いてみます・・・』

ということで、注意点を解説しています。


次が、建築家・小林聡さんの
「省エネ基準の改正について」。

『国土交通省が公表している「低炭素社会に向けた住まいの
　工程表」に従って、昨年１０月に住宅の省エネ基準が改正
　されました。従来の基準はＨ１１年に改正された「次世代
　省エネ基準」と呼ばれた基準ですが、今回の基準は特に
　名称がなく「Ｈ２５年基準」と呼ばれていて、６年後には
　すべての新築住宅で義務化される予定です・・・』

ということで、どのように改正されるのか解説していただきました。


他にも、
　・６月の住まいづくりアカデミー　６月２２日開講！
　・無料相談カウンター　メ～テレ八事ハウジングに限定オープン
　・住宅相談センターのブログ 最近の記事から
といった記事があります。

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　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.81発行』
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.80発行』
『メルマガ「家づくりナビゲーション」創刊！』

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2014.05.25 Sun

片手間で賃貸経営・・・　なんて甘いものではない？！

本日は、賃貸住宅を経営する
大家さん向けのセミナーを開催しました。

少子高齢化で空き家が増加している昨今、
賃貸経営も油断していると大変！
どうすればよいのか？　という内容です。


賃貸経営には、
　・空室リスク
　・築年数の経過による家賃の下落リスク
　・入居者のトラブル・家賃滞納のリスク
など、さまざまなリスクがあります。

また、建物を維持するための経費もバカになりません。

が、事業を始める際、建設会社などはリスクを過小に、
リターンを過大に評価する傾向にあります。

例えば、賃料収入が初年からずっと同じという事業計画が
実例として紹介されていました。

そんな事業計画をもとに、多額の借入で賃貸経営を始めると、
そう遠くない時期に経営が行き詰る可能性があります。


競合の激しさが増す賃貸経営にあたって、人任せは禁物。

事業計画はもとより、実際の物件の維持管理も
やる気と工夫次第で差別化でき、ひいては収益もアップできます。

本業の片手間に賃貸経営でぼろ儲け、
なんて甘いものではないですよ？！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『将来、売却しやすい土地や建物』
『日本国債は安全資産とは言えない？！』
『保険で資産運用するという方法』

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2014.05.24 Sat

持家と賃貸　どっちがいい？

本日は3組のご相談がありました。

その中で、「持家と賃貸暮らしで、
どれくらい費用が変わるのか？」とのお話しが出ました。

このテーマ、ときどきテレビや雑誌などでも、
喧々諤々議論されているのを見かけますね。


今回のご相談にあたって、
実際に家計の収支シミュレーション（キャッシュフロー表）
にて比較してみました。

マンションを購入or賃貸した場合ということで、下記を計上します。

　持家：購入費用、住宅ローンの利息、駐車場代、管理費、修繕積立金
　　　　　固定資産税、将来のリフォーム代、火災保険
　賃貸：家賃、駐車場代、共益費、火災保険


その結果はというと・・・

持家と賃貸、損得はあまり変わりません！

ローン返済額と家賃を揃え、
購入した不動産も資産として加えると、
生涯の収支にあまり差はなくなります。


ただ、留意すべきは、持家と同じグレードの賃貸を借りようと思うと、
住宅ローンの返済額＝家賃では済まない点。

例えば、毎月の住宅ローンの返済額が10万円の
分譲マンションと同じ程度の広さの賃貸マンションを借りようとすれば、
家賃は15万円、もしくは20万円以上する可能性があります。

もし家賃の額が上がれば、収支は当然悪くなります。


実際のところは、そのエリアの地価や家賃相場によって変わりますが、
住まいにこだわりがあるのであれば、
賃貸よりも持家の方がよいと言えるかもしれません。

また、持家の場合、定年までに住宅ローンを完済していれば、
老後の住宅に対する不安はとても軽くなります。

ただ、持家の場合は住宅ローンの返済が負担となったり、
住む場所に対する自由度が格段に低くなってしまいます。

そういう点で、おカネの損得よりも
どんな暮らし方をしたいかで、
住まいのカタチを考えることをおススメします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『戸建とマンション　維持費用はこんなに違う？！』
『建売と注文、建築条件付・・・　家のカタチをどうやって選ぶ？』
『持ち家は“拘束”、賃貸は“自由”？！』

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2014.05.23 Fri

物件選びに迷った時は

本日は、マンション購入のご相談がありました。

いくつかの候補物件の資料を拝見しながら、
どの物件がよいかというお話しです。

でも、希望条件などをお聞きしていても、
それぞれ一長一短、なかなか決めきれません。

こんな時、無理に決めるのはお勧めしません。


不動産購入や家づくりにあたっては、万事が決断の連続。
その決断にあたっては、万人共通の“模範解答”はありません。

では、正解がないかというとそんなことは無く、
“人によって正解が違う”というのが正解でしょう。

例えば、利便性を重視するなら都心のマンション、
環境を重視するなら郊外の戸建てなど、
その人の望む暮らし方や予算などによって正解は変わります。


立地、利便性、広さ、環境、価格・・・

マンションなどの不動産を購入する際には
いろいろな要素がありますが、
何を優先するかは人それぞれ。

その優先順位の付け方が、その人にとって
マンションを購入する際の基準＝正解になります。


でも、甲乙付けがたくて決めきれない、という場合。
まだ基準＝優先順位が明確になっていないことが考えられます。

特に、昨日のご相談者の場合、
物件を探し始めてそれほど期間が経っていないとのこと。

そんな時は、もう少しじっくり物件を探しましょう。

たくさんの物件を見ることで自分なりの判断基準が明確になり、
自ずと決断できるようになりますよ！


目安としては、3か月から半年程度でしょうか。

最初のうちは勉強のつもりで見て回るのが、
息切れしないコツです。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『建売住宅やマンションの値引きって？』
『不動産探しは、事前の準備が重要』
『“マンションは管理を買え！”　中古マンション購入時の注意点』

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2014.05.22 Thu

専門用語は使わずにコンサルティング

昨日は、ＦＰの勉強会でした。

テーマは独立系ＦＰとして活動するには、
どのようにすればよいのかということ。


“独立系ＦＰ”というのは、金融機関や保険会社などに所属せず
活動しているＦＰ（ファイナンシャルプランナー）のこと。

いわゆる中小企業や個人事業主のうえ、
日本ではＦＰに相談するという習慣があまり一般的でないため、
独立系で活動しているＦＰは多くないのが現実なのです。

草野も、住宅相談センターというＦＰ事務所を2名で運営する
独立系ＦＰと言っても良いかもしれません。


実際に独立系として活動しているＦＰの方からお話しをお聞きしましたが、
ポイントの一つが“集客”、とくにホームページ。

いくら良いサービスを提供していても、
お客さまに来てもらえなければ、どうしようもないということ。

ただ、単にホームページがあるだけでは、ダメ。
それを見た人に内容が伝わらなければ意味が無い・・・


ということでしたが、ホントにその通りですね。

ＦＰや住宅・不動産に限らず、
どの業界でも専門用語を使ってしまいがち。

でも、いきなり“キャッシュフロー表”とか
“ライフプラン”とか言われても、
一般の人には分からないでしょう。


草野も日々のコンサルティングや当ブログにおいて、
できるだけ専門用語は使わない、もしくは
“家計の収支シミュレーション（キャッシュフロー表）”
のように、補足しながら使っています。

それでもどうしても専門用語を使ってしまいがち。
注意が必要ですね！

ちょうどいま、住宅相談センターでも
ホームページの改訂作業を進めているのですが、
そんな視点で再チェックしてみます！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『コンサルティングは口八丁ではありません？！　資料作成で大忙し！』
『モチは餅屋　住宅取得専門のFP』
『模範解答を押し付けない　家づくりのコンサルティングとコーチング』