≫ EDIT

2013.11.30 Sat

住宅ローンを水増しして、車を買っちゃおう？！　はＮＧ！

昨日、住宅ローンのご相談の中で、
どこまで住宅ローンの対象になるのかというお話しが出ました。


住宅ローンというのは、「住宅を取得するためのローン」ですので、
基本的に住宅の購入費用が対象となります。（って、あたり前ですね）

これが建売住宅やマンションといった
完成した建物を購入するのなら、その物件価格となりますが、
注文住宅を建てる場合は、建物本体の工事費用以外に、
解体や外構といった付帯工事なども含めることが出来ます。


住宅を取得するときには、工事費用（本体や付帯）以外に
ローンや登記、火災保険などにかかる諸費用が必要なります。

一般的に、これら諸費用は住宅ローンの対象にならないため、
現金が必要となります。よく、住宅取得には頭金が必要と言うのは、
諸費用に充てるからという意味もあるのです。

ただ、諸費用分の自己資金が用意できない場合は、
「諸費用ローン」を利用することもできますが、
銀行によって扱っていないこともあります。

率直なところ、諸費用までもローンでまかなうということは、
それだけ返済額も高くなる訳で、もしローンを借りることが出来ても、
ちゃんと返済していけるかを見極める必要はあります。


では、家を建てたら欲しくなる、家具や家電の購入費用はどうか
というと、基本的にこれは住宅ローンの対象になりません。

造りつけの家具や組み込み式の照明などは、
建物本体工事に含めることも可能ですが、後付けの場合はダメです。


そこで、以前ときどき見受けられたのが、
住宅ローンの額を水増しして、
余った分で家具や家電を購入するという方法。

時には、住宅とは関係のない自動車の購入費用、
場合によれば他の借金の返済などに使ってしまう
という話を聞くこともありました。

でも、これは契約違反。バレれば、銀行から残債を
一括返済してくれと言われても、イヤとは言えません。


昨今はコンプライアンスが厳しくなっており、
銀行側も契約書や請求書、領収書などでおカネの流れをチェックするため、
用途外の支出をするとバレる可能性が充分にあります。

水増し分を含めた工事代金を住宅会社に支払い、
住宅会社経由で家電や車の支払をするという方法もあるかもしれませんが、
そんなグレーな行為をする住宅会社が今どきあるかどうか・・・

住宅ローンをムリして借りても、返済できなかったり、
契約違反で一括返済を求められれば、破綻の憂き目を見ることにも。
法令順守は当然のこと、ムリは禁物ですヨ。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンの審査後に転職したらどうなる？』
『頭金ゼロで家を建てるメリットとデメリット』
『建物本体工事には何が含まれる？』

≫ EDIT

2013.11.29 Fri

実務に役立つ資料が満載！　ＦＰダイアリー2014発売中

昨日、今日と冷えますね。
気付けばあさってからは12月で、今年もあと1ヶ月ほど。

そろそろ来年に向けて準備をということで、
手帳やカレンダーを揃えました。


草野のこだわりは、月間予定が月曜始まりということ。

こちらは住宅ローンアドバイザー手帳。
近代セールス社さん製で、ネット通販で購入しました。

▼▼住宅ローンアドバイザー手帳・表紙▼▼


▼▼住宅ローンアドバイザー手帳・月間予定▼▼



そして、こちらがデスク前の壁掛けカレンダー。
G.C.PRESS社さん製ですが、
店頭（栄の丸善）に置いてなかったので、
メーカー取り寄せとなりました。

▼▼壁掛けカレンダー▼▼



と揃ったのですが、今年はここに新顔が！
その名も「ＦＰダイアリー」。

▼▼ＦＰダイアリー・表紙▼▼


オビに「実務に役立つ資料が満載！！」とある通り、
ＦＰ向けの各種資料がテンコ盛り。

実はコレ、住宅相談センターも運営に関わっている
「家計の総合相談センター」が執筆しているのです。

前半は月間・週間のスケジュール欄があり、
後半に資料が付いているのですが、
資料だけで150ページ以上の大作です！


こちらが目次。

▼▼目次▼▼


　・ポートフォリオ
　・ライフプランニング
　・リタイアメントプランニング
　・リスクマネンジメント
　・タックスプランニング
　・不動産プランニング

と、ＦＰの業務範囲を広くカバーしています。


各ページを見ると、

▼▼平成25年～27年の主な改正点▼▼


▼▼経済指標▼▼


▼▼教育費用▼▼


▼▼地価動向▼▼


などなど、各種データや法制度ほかの資料がいっぱい。


ＦＰの方にお勧めですが、Ａ５版で336ページと結構なボリューム。
一般的な手帳と並べると、下記の通りです。

▼▼住宅ローンアドバイザー手帳とＦＰダイアリー▼▼


資料集だけ取り外しが出来るので、ダイアリーとしてではなく、
資料集として使っていただいても良いかもしれません。


値段は、税込1890円。

書店でも置いているようですが、
成美堂出版さんのＨＰからも購入できます。

気になる方は、下記ＨＰをご覧下さいませ。

　　　＞＞＞成美堂出版さんのＨＰ


P.S.おまけ

コチラは、草野の長女手製のスケジュール帳。
見よう見まねですが、うまく出来てます？！（←親バカ）

▼▼表紙▼▼


▼▼月間予定▼▼



　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『社内移動用のバッグ購入しました！』
『月曜始まりのカレンダー』
『仕事の基本？！　デスク引き出しの整理』

≫ EDIT

2013.11.28 Thu

中古住宅でも長期優良住宅を導入　国が来年度予算で検討中

昨日ご紹介した、（社）住宅リフォーム推進協議会主催の
ホームインスペクションに関するシンポジウムでは、
中古住宅流通に関する、国の施策の最新動向も話しに出ました。


それが、中古住宅（既存住宅）のラベリング制度で、
現在、新築住宅で行われている性能表示制度や
長期優良住宅の認定制度を、中古住宅でも導入しようというもの。

中古住宅の性能を客観的に比較できるようにすることで、
適正な資産価値の評価ができ、建物のメンテナンスを行えば
資産価値を維持することにもつながります。

一定の基準を設定し、リフォームによって基準をクリアした住宅への
補助金や税制などの優遇措置も検討されており、
そうした施策を中古住宅の流通促進につなげようというワケです。

詳細は平成26年度予算案の中で検討中ですが、
現時点の概要は次の通りとなっています。


評価基準は、耐震性、省エネルギー性、劣化対策、維持管理、
更新の容易性などを中心に設定され、下記の2ランクを想定しています。

　1)認定基準「クラスＳ」
　　・リフォームにより、新築の長期優良住宅と同程度の
　　　性能実現を目指す、上位基準。
　　・法に基づき「長期優良リフォーム住宅」の認定を取得できる。

　2)準ずる基準「クラスＡ」
　　・長期優良リフォーム（クラスＳ）に準ずる水準を目指す基準。
　　・法に基づく認定は取得できないが、「性能向上リフォーム住宅」
　　　としての第三者評価を取得できる。


要件を満たすための流れは、次のようになる見込みです。

　1)リフォーム前にインスペクションで現況検査を行う。
　2)リフォーム後に評価機関の発行する適合証等で性能を評価する。
　3)長期優良リフォーム住宅の認定や、性能向上リフォーム住宅の
　　第三者評価を取得。

これらのインスペクションや評価時の資料は、
住宅履歴情報として保存・活用されます。


また、これらの制度と連動して、
「長期優良化住宅リフォーム推進事業」も検討中。

これは、インスペクションや一定の性能の向上、
維持保全計画の作成をする既存住宅のリフォームについて、
補助金がもらえるというもの。

補助額の上限は1戸当たり100万円（補助率1／3）の見込みですので、
耐震や省エネ・断熱などの大掛かりなリフォームを検討中の人にとって、
期待できそうな内容となっています。


これらの制度は、現在検討中。

具体的な基準や手続き、インスペクション事業者の位置づけや、
既存の耐震改修補助・省エネ改修等の補助・税制優遇との整合性
といった詳細については、まだ分かりません。

が、国の意気込みが見てとれます。詳細の発表が期待されますね。
（「クラスＳ」をクリアすると、フラット３５Ｓが使えるとか？！）


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『既築住宅における高性能建材導入促進事業』
『中古住宅（既存住宅）流通活性化の動きが加速！』
『平成25年度税制改正大綱に見る、相続税の増税』

≫ EDIT

2013.11.27 Wed

なぜ日本人は中古住宅がイヤなのか？

昨日は、住宅の長寿命化リフォームに関する
シンポジウムを聞いてきました。

一般社団法人・住宅リフォーム推進協議会の主催で
「住宅リフォームにおける、インスペクションの役割」がテーマ。
住宅相談センターの代表・吉田貴彦もパネリストとして参加しています。

今ある大量の空き家（中古住宅）を流通させるには
中古住宅のインスペクションが鍵を握っているものの、
インスペクションや中古住宅の流通はまだまだ発展途上。

それは何故で、どうすればよいのかというお話しです。

基調講演として、首都大学東京の深尾精一名誉教授による
国の取り組みや欧米各国との比較があり、その後、
住宅やインスペクション事業者によるパネルディスカッションで、
インスペクションの実態や改善点のお話しとなりました。


3時間にものぼる話の中には、参考になる点がたくさんありました。

その中で、中古住宅流通を阻害している日本人の“新築志向”についても、
他人のお古を使いたくない“潔癖症”による説明だけではなく、
各者各様の意見が出ていましたので、掻い摘んでご紹介します。


深尾先生は、欧米各国との比較の中で、建築様式の違いと、
そこからくる顧客満足度の方向性を論じていました。

日本の伝統的な構造工法である木造軸組みによる工法は、
柱を自由に配置でき、窓などの開口部を大きく取れるため
間取りの自由度が大きいのが特徴となっています。

そのため、施主は間取りの独自性を求め、
住宅会社もその期待に応える技術を構築し、
日本の住宅業界は巨大な産業となりました。

が、それが逆に個々の住宅の汎用性を下げ、
商品としての流通性を下げてしまったというもの。

要は、個性的な住宅は、おカネや手間をかけて作っても、
購入希望者が見つかり難いため、売りにくいということです。

そういう点では、比較的間取りが均質なマンションの方が
中古として流通しやすいと言え、中古住宅の流通という点では、
あまり凝った家を建てないほうが良いという考え方になります。

「世界で一軒だけの我が家」とは対極的と言えます。


また、日経BPインフラ総合研究所の安達功上席研究員は、
家の購入後のメンテナンスへの考え方から、次のように論じています。

新築住宅を購入すれば、数年間はメンテナンスの必要は高くありませんが、
中古住宅の場合は、購入時に行うリフォームの程度によりますが、
継続的にメンテナンスが発生する可能性があります。

そのため、中古住宅志向の人は家のメンテナンスを厭わず、
むしろ住みながら自分たちに合った家にしたいという傾向があり、
新築住宅志向の人には、購入後は家に手を掛けたくないという傾向が窺えます。

アメリカなどでは、中古で購入した家を自分で住みながら
DIYして付加価値を付け、高く売却するということも珍しくありません。
家や暮らし、DIYなどに対する国民性の違いが垣間見えます。


お二人のお話しからすると、中古住宅流通の活性化のためには
日本人に染み付いた価値観を変えることが必要ということになります。

インスペクションによる適正な評価や不動産取引の改善といった
仕組みの整備よりも、そちらの方が難しそうです。

逆に言えば、顧客ニーズが変われば業界の仕組みも変わりますから、
消費者の価値観を変えることが早道と言えるかもしれませんね。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『将来、売却しやすい土地や建物』
『中古住宅（既存住宅）流通活性化の動きが加速！』
『ホームインスペクションの普及で、住まい方が多様になる？！』

≫ EDIT

2013.11.26 Tue

メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.70発行

本日、住宅相談センターのメールマガジン
『家づくりナビゲーション』のVol.70を発行しました。


巻頭の“家づくり豆知識”は、コンサルタント・吉田貴彦の
「住宅新築中には何に注意するのか？（その１）」。

『現在の住宅の基礎はコンクリートでできています。基礎の
　中には鉄筋が入っており、コンクリートだけでは確保できない
　強度を補強しています。基礎配筋のインスペクションでは、
　この鉄筋とコンクリートを流し込む型枠との間隔を重点的に
　診断します。この間隔を「コンクリートのかぶり厚」と言います』

ということで、「かぶり厚」について解説しています。


次が、環境サイトアセッサー：大久保恵治さんの
「家づくりと土壌汚染」。

『住宅を建築するのに「土壌汚染？」ってピンとこないですよね。
　でも土壌汚染は身近なところにあるのです』

『国内には土壌汚染対策法という法律があります。この法律
　には２６の有害物質が示されています。たとえば理科や社会で
　聞いたことがある「鉛、ヒ素、水銀、カドミウムなど」という
　有害物質があります。せっかくメルマガでお知り合いになり
　ましたので少しお勉強してみましょう』

ということで、家づくりと土壌汚染の関係について
解説していただきました。


他にも、
　・楽天銀行が住宅ローンの取扱いを開始
　・１２月の住まいづくりアカデミー　１２月７日開講
　・住宅相談センターのブログ 最近の記事から
といった記事があります。

メルマガ『家づくりナビゲーション』を購読希望の方は、
下記問合せフォームからお申込み下さい。

　　　＞＞＞メルマガ申込フォームはコチラ


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『メルマガ「家づくりナビゲーション」vol.69発行』
『メルマガ『家づくりナビゲーション』10号を迎えパワーアップ！』
『メルマガ「家づくりナビゲーション」創刊！』