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2013.05.31 Fri

主要都市の高度利用地地価動向 H24第1四半期 ～地価上昇の傾向～

5月29日に、国土交通省から
主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）の
平成24年第1四半期(1/1～4/1)が発表されました。
（国土交通省の発表はコチラ）


調査の対象は三大都市圏や主要都市限定ですが、
地価動向が先行的に表れやすい地区の地価動向ですので、
ある程度の傾向は見て取れます。

アベノミクスで景気回復への期待が上がり、
消費税増税の影響もあって不動産取引も活発になっており、
地価への影響がどれくらい出ているのか見てみます。


調査対象は、東京圏65地区、大阪圏39地区、
名古屋圏14地区、地方中心都市32地区の計150地区、
用途別だと、住宅系44地区、商業系106地区。

発表によると、上昇は80地区(前回51)、横ばいは51地区(前回74)、
下落は19地区(前回25)で、上昇が全体の53％(前回34％)となりました。

この要因として、
「東京・大阪都心の利便性の高い商業系地区で
　不動産投資意欲が高まっていること」
「東京都心の住宅系地区における需要の増加、
　等により地価が上昇に転じたこと」
ことが挙げられています。

また、名古屋圏についても
「上昇地区が 7(前回 7)、横ばい地区が 7(前回 5)と拮抗し
　下落地区がなくなった」
ということで、地価の面からも景気回復の傾向が窺えるようです。


景気回復は嬉しいものの、地価の上昇というのは
これから土地を購入して家づくりをお考えの方にとっては
喜ばしいこととは言えません。

ただ、だからと言って、焦りは禁物。

いくら地価が上昇傾向にあるとは言え、いきなり価格が高騰する
わけではありませんし、不動産というのは統計上の相場以上に、
個々の物件の特性の方が値段に対する影響が大きいもの。

じっくりと時期や物件を見極めることが重要です。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『平成24年度建築着工統計調査発表　～駆け込み需要で6.2％増～』
『平成25年地価公示発表 ～愛知と宮城で上昇～』
『平成24年度都道府県地価調査結果 愛知が全国唯一下落率0％』

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2013.05.30 Thu

専門家に相談していることを、住宅会社や銀行に言ってもよいの？

本日は、午前・午後・夜と、ご相談三昧の一日でした。

3組目のご相談があ終わり、ノドが乾き、頭が酸欠状態なので、
のど飴を舐めながらひと息ついているところです。


平日にも関わらずたくさんのご相談をいただきありがたい限りで、
しかも、そのうち1組はコンサルティングのお申込みをいただきました！

これから家づくりのサポートをさせていただきますので、
なんでもお気軽にご相談くださいね！


・・・というところで、こんなご質問がありました。
「コンサルティングを受けているということを、
　住宅会社に言ってもよいのでしょうか？」

余計な第三者がいろいろ口出ししてくるので、
住宅会社や不動産会社、金融機関といった事業者から
煙たがられないの？　とのご不安もごもっとも。

でも、そんな心配はご無用！

逆に、専門家に相談していることを
住宅会社に伝えることが、プラスに働いてきます。


まず一つ目に挙げられるのが、事業者に対するけん制効果。

プロの事業者にとって、お客さんは家づくりの初心者、
ある意味“組しやすい相手”です。

その後ろに専門家が控えていることが分かれば、
事業者としては“迂闊なことは出来ない”と思ってもらえ、
有利に交渉を進めることができるようになります。

実際に先日、あるご相談者が住宅ローンの申込みをした際、
FPに相談していることを伝えた途端、銀行員の態度がガラッと変わり、
金利などの条件をかなり優遇してもらえました。


次が、事業者の見極めが出来るということ。

住宅会社によって、ホームインスペクション（住宅診断）などで
第三者がチェックすることに対するスタンスは色々。

これだけ情報が溢れ、セカンドオピニオンの重要性も認知されてきたので、
拒否されるケースは滅多に無く、逆に「自社にとっても勉強になるので、
ぜひアドバイスを聞かせて欲しい」と言ってくる事業者もあります。

でも、「ワケの分からない会社が関わってくるなら、
信頼関係が築けないので、お断り」と言ってくる会社も、稀にあります。
そのような住宅会社の現場を見ましたが、重大な指摘がでました・・・

逆に、第三者のチェックに前向きの事業者は、
仕事ぶりもしっかりしていることが多いもの。
自分のやっていることに自信があるから、隠す必要もないし、
向上心があるから第三者のチェックに前向きなのでしょう。

ひとこと専門家に相談していることを伝えるだけで、
表面的には分かりにくい、住宅会社のホンネが見えてくるというワケです。


という訳で、安心してコンサルティングを受けていることを
お伝え下さい。コンサルティングの効果を、より高められますよ！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『インスペクションに見る、しっかりした現場監督の傾向』
『床・壁・天井に穴が？！ 実は理想的な不動産取引』
『大手の不動産会社が安心？』

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2013.05.29 Wed

ファイナンシャルプランナーにも得意・不得意がある

昨日のご相談では、家計の収支シミュレーション
（キャッシュフロー表）をもとに、
家づくりの資金計画や住宅ローンのお話しをしました。


そのご相談者から、こんなお言葉をいただきました。

『実は住宅ローンについて、草野さんにご相談する前に
　別のFPさんに相談した事があったのですが、
　こちらが調べた内容以上の事には答えが返ってこず、
　今回草野さんにご相談して本当によかったです』

嬉しいお言葉、ありがとうございます！！

ご相談に対して、専門知識を活かして的確にお応えすることが
コンサルタント（ファイナンシャルプランナー）の
役割ですので、お役に立てて何よりです！


これは逆に言えば、相談内容に対して
ご相談者以上の専門知識が必要ということ。

ただ、家計や家づくりというのは領域が幅広いため、
率直に言えば全てをカバーするのは難しいところ。

たとえば家づくりであれば、今回のような
住宅ローンや資金以外に、住宅会社選びや土地、
建築、税金、法律など多岐にわたります。

家計であれば、住宅の取得資金以外に、
子どもの教育費、老後資金、貯蓄、投資・運用、
保険、税金、年金、相続など、これまた多岐にわたります。

これらをすべてカバーするのはハッキリ言って無理というもの。


ですので、今回のご相談者が
別のファイナンシャルプランナー（FP）に相談したものの、
回答があまり参考にならなかったというのも、
やむを得ないことだったのかもしれません。

特に、これだけインターネットなどの情報網が発達すると、
一般の方でもプロ並みの知識を得ることが可能で、
草野がご相談をお受けしていても、ピンポイントの内容については
一生懸命調べているご相談者の方が知識が上ということもあります。

ただ、だからといってご相談者の側からすれば、
わざわざFPに相談したら何らかの成果が欲しいでしょうし、
FPの側も期待に応えられない言い訳をするものではありません。


結局のところ、FPといえども
家計すべてに精通することはできません。

ですので、FPにとって大事なのは、広く浅く知識を持ちながら、
特定の分野を自分の専門領域として磨きをかけ、
専門外の分野のブレーンを持つことになります。

草野の場合は、FPとしての専門分野は“家づくり”で、
住宅取得の資金計画や住宅ローンについては
どんな期待にもお応えできるように努力しています。

そして、自分の専門外の分野については、
家計の総合相談センターグループ
（家計・住宅・税金・相続・年金・保険の各相談センター）に
所属する他の専門家の知恵を借りてお応えします。


ひとことでファイナンシャルプランナーと言っても、
得意分野、専門分野はそれぞれということ。

住宅ローンの相談を保険専門のFPにしても、
期待通りの答えがないのも当然。

FPに相談しようと思ったら、専門分野は何なのか、
それ以外の分野のブレーンを持っているのかを踏まえて、
ファイナンシャルプランナーを探すことをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『週刊東洋経済に家計の総合相談センターが紹介されました』
『ファイナンシャル・プランニングに一般論は通じない？！』
『右肩下がりの時代がFPを求めている？！』

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2013.05.28 Tue

ホームインスペクションの普及で、住まい方が多様になる？！

本日は新築中のホームインスペクション（住宅診断）で
断熱材の施工状況を拝見してきました。

ヘルメット姿で建物の中にいたら、汗がジンワリ。
蒸すなぁと思ったら、東海地方も本日梅雨入りしましたね！

って、それはともかく・・・


ホームインスペクションには大きく2種類あり、
今回のように施工中の現場を検査する場合と、建売住宅や中古住宅など
すでに完成している建物を検査する場合とがあります。

国は、特に既存住宅（中古住宅）の流通を活性化させるために
ホームインスペクションの活用を進めようとしています。

先週もその流れを汲むインスペクションの講習会に参加してきました。

主催は、既存住宅インスペクター教育研究会で、
「既存住宅アドバイザー」と「既存住宅インスペクター」
という民間資格の認定講習会です。

その中で、既存住宅の流通活性化とホームインスペクションの
関係について、こんな話しがありました・・・


日本の既存住宅の流通が活性化しないのは、
欧米と違って、既存住宅に資産価値が認められないから。

日本では住宅は一生に一度の買い物ですが、
欧米では資産になるので、一旦購入しても売却が出来る、
つまり何度でも買い替えることができます。

それが、もし中古住宅の流通が活性化し、
何度でも家の買い換えが出来ると、どうなるか？
家族のライフプランに合わせて住み替えながら、
不動産で資産形成できるようになるのです。

家族というのは不変ではなく、成長に従って変化していきます。
その変化に全て対応する住宅を建てるというのも、簡単ではありません。
住み替えという方法で、家族の変化に合わせて器を変えていくというのも、
一つの考え方でしょう。

ただ、そのためには既存住宅に資産価値が必要で、
専門家による客観的な診断で資産価値を測る手段が
ホームインスペクションというワケなのです。


すでにアメリカでは、既存住宅の売買にあたって
ホームインスペクションを行うということは一般的になっています。

そのような商習慣が、TPPという市場開放の波に乗って、
日本にも広がる可能性があります。
これまでの日本の不動産取引が、海外、特にアメリカ企業の
参入障壁として、改善を求められることもあり得ます。

・・・などなど、国の政策や住宅・不動産業界の今後など、
なかなか興味深いお話しをお聞きしました。


暮らし方は人それぞれ、住まいの形も人それぞれ。

例えば、草野はいずれ実家に帰るので、それまでは賃貸暮らしの予定。
でも、実家に帰るのは当分先で、賃貸暮らしの不自由さがあるのも確か。

もし、既存住宅の流通が活性化すれば、将来の売却を前提に
既存住宅を購入するという方法もあり得ます。

ホームインスペクションが普及することで、
多様な住まい方が選べるようになりそうですね。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『基礎の配筋検査　どこをチェックする？』
『買主だけではない、売主も安心するホームインスペクション』
『デフレでも資産価値下落を防ぐ“ホームインスペクション”』

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2013.05.27 Mon

建築地と住宅会社の距離　どこまでが許容範囲？！

昨日は、家づくり計画作成のためのヒアリングが2組重なりました。

何度かお会いしてお話しをお聞きしているうちに、
次第に漠然としていたイメージが具体化し、
建物の大きさや費用が見えてきます。

そこまで進むと、機が熟したように住宅会社選びになります。

昨日も同様でしたが、そのご相談の中で、住宅会社の所在地と
建築地までの“距離”についてのお話しが出ました。


たいていの住宅会社では、施工可能エリアを設定しています。

あまりに距離が通りと、移動するだけで費用も時間もかかりますし、
竣工後に何かあったときのフォローも大変だからです。

ただ、どのくらいの範囲まで施工エリアを広げるかは、
住宅会社の考え方次第。地域密着を謳い文句にする工務店もあれば、
“全国対応”という大手ハウスメーカーまで様々。


ただ、いくら住宅会社が“施工エリア内”と言っていても、
あまりに遠距離な場合は、正直なところお勧めしません。

コストが高くなるとか、トラブル時の対応が遅いといった
デメリットが出る可能性があるからです。


とは言え、建築地との距離を重視し過ぎても、
住宅会社の選択肢を狭めることになりかねません。

どれくらいの距離までなら問題ないのかというと、
おおよその目安は、車での移動時間が片道1時間程度。

この時間内の距離であれば、距離が遠くなることによる
デメリットはほとんど気にしなくて良いでしょう。


逆にいうと、建築地から1時間以上かかる住宅会社に頼みたいときは、
多少の不具合を覚悟の上、それでもその会社に頼みたいと
思えるかどうか、よく考えることをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『カドの立たない住宅会社への断り方』
『住宅会社選びの基準＝家づくりへの想い』
『住宅会社によって、提案のスタンスは違う』