≫ EDIT

2013.03.31 Sun

ファイナンシャル・プランニングに一般論は通じない？！

本日、家計の収支予測（キャッシュフロー表）を
ご提出・ご説明した際、こんなご質問がありました。

「一般的な食費って、いくらくらいなのでしょうか？」

時々、同様のご質問（自分達と同じ家族構成の、
家計のモデルケースってありますか？　等）
をいただくことがあります。

でも、こと家計に関して、
一般論やモデルケースは、あまり意味が無いと思います。


もし、全く同じ家族構成、年収のご家族があったとしても、
住宅の形式（持家か賃貸か、ローンの有無など）が違えば、
お子様の進路も違うことでしょう。

冒頭のご質問にある食費についても、共働きのご夫婦と
専業主婦のご夫婦とでは、外食の頻度も違ってくるでしょうし、
美味しいものを食べるために、節約に励むご家族もいるでしょう。

地域によってもバラツキがあり、結局、個別要素が強すぎて、
他のご家族のデータは参考になりにくいというワケです。


ただ、そうは言っても、よその家族は
どれくらいで生活しているのか気になる方もいるでしょう。

そんな時は、全国9000世帯を調査した
総務省の「家計調査」が参考になるかもしれません。
（家計調査のホームページはコチラ）

ちなみに、その調査結果（平成24年）によると
生活費（消費支出）の平均月額は、単身世帯15.6万円、
二人以上の世帯28.6万円、総世帯で24.7万円となっています。

世帯の人数によってこれだけバラツキがありますので、
建築における“坪単価”と同様、統計や平均を見るときは、
あくまで参考程度と受け止める必要があるでしょう。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『家計の改善は、合わせ技で！』
『一般論では判断できない、住宅ローンの借入額』
『「坪単価」の注意ポイント(ブログ注文住宅入門 その15)』

≫ EDIT

2013.03.30 Sat

不動産仲介手数料3％＋6万円の“6万円”って何？！

昨日は、土地購入にあたって
不動産会社との媒介契約についてのご相談があり、
その中で仲介手数料についてのご質問がありました。

不動産を売買する際、不動産会社に仲介を頼めば、
売買が成立するとウン十万（ウン百万）もの仲介手数料が請求されます。

そのため、この金額は妥当なのでしょうか？とのこと。


不動産会社が提示した金額は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」
という宅建業法で定められた限度額以内でしたので
問題は無かったのですが、さらにこんなご質問が。

「売買価格の3％＋6万円の“6万円”って、何ですか？
　何かの経費ですか？」

確かに、この“6万円”って端数、何だかよくわかりませんね。
と言っても、何の根拠も無い数字ではありません。


そもそも「売買価格の3％＋6万円＋消費税」という式は、
分かりやすく計算するための“速算法”。

実は、このウラには次のような決まりがあります。
（宅建業法46条に基づく国土交通省の告示より）

　　　　　売買代金　　　　　　　　　　　　　　　　限度額
　２００万円以下の金額　　　　　　　　　　　１００分の５．２５
　２００万円を超え４００万円以下の金額　１００分の４．２
　４００万円を超える金額　　　　　　　　　　１００分の３．１５


売買の金額によって、手数料の限度額が決まっているのですが、
ポイントは「○○○万円を超える金額」という記述。

売買価格が2000万円だったら手数料は3％（消費税含まず）という
単純な話ではなく、2000万円の売買価格のうち、
200万円以下、200万円～400万円、400万円を超える部分の
手数料率が違うのです。

って、何だか良く分からないので、グラフにしてみました。

▼▼不動産の仲介手数料（例）▼▼



売買価格2000万円の場合、
400万円超の1600万円分の手数料は3％ですが、
200万円以下の分の手数料は4％で8万円、
200万円超400万円以下の分の手数料は5％で10万円となります。

400万円以下の手数料が3％だと6万円ですので、その差額は
　8万円－6万円＝2万円
　10万円－6万円＝4万円
となり、その合計が6万円。

この6万円が、3％＋“6万円”の正体なのです。


・・・ということをざっとご説明しましたが、ちょっと分かりにくい話です。

一般の方がそこまで理解する必要はありませんので、
便宜的に「売買価格の3％＋6万円＋消費税」と覚えておいて下さい。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地探しのコツ・不動産屋さんとのコミュニケーションはマメに』
『意外とバカにならない家づくりの付帯工事・諸費用』
『不動産売買契約書は、事前にしっかり確認を』

≫ EDIT

2013.03.29 Fri

“決算値引き”駆込み契約のチェックポイント

昨日のご相談は“決算特別値引き”について。

いま商談中の住宅会社から、
「“今月中のご契約なら、○％の値引きをします”
　と言われて契約を迫られているけれど、ホントに大丈夫？」
というもの。

お持ちいただいた図面や見積などの資料を拝見しながら、
確認すべきことや、限られた時間で契約する際の注意点をお話ししました。


年度末のこの時期、同様のご相談がよくあります。
ちょうど別のご相談でも、月内の契約に向けて
契約書のチェックをさせていただいているところです。

これまで当ブログでは
“この手のキャンペーンはしょっちゅう行われており、
　慌てて契約しても後で変更・増額となったら意味がないばかりか、
　解約などのトラブルの原因にもなりかねない”
ということを、繰り返しお話ししています。

ただ、確かに決算時期には破格の値引きが行われることがあるため、
最低限抑えるべきポイントを確認できれば、
駆け込みでの契約が全てダメという訳ではありません。

そこで、契約するためにはどうすれば良いのかを、ご紹介します。


まず前提として、重要なのは“値引き幅（額）”ではなく、
“値引き後の金額”であるという点です。

注文住宅は1邸1邸オーダーメイドになるため、
家電製品や自動車のように“定価”がありません。
そのため、中には値引き幅（額）を大きく見せかけるため、
値引き前の金額を水増ししてしまうことさえ行われることがあります。

ですので、“値引き後の金額”が妥当なものなのか、
もしくは相場より低いものなのかを、よく確認する必要があります。

そのためには、契約前にどんな建物を、いくらで、いつまでに
建てるのかをよく“確認”する必要があります。
（限られた時間で全てを“確定”することはできませんので）

その際の判断材料が、
　・図面（間取）
　・見積、資金計画書
　・仕上表（住設機器・仕上材）
の3点セット。


図面については、出来るだけ間取を固め、
特に大きさ（面積）が増えないようにしたいところ。
そして、平面（間取）だけではなく、立面、断面、配置図などは
最低限の資料として提出してもらいましょう。


見積については、本体価格だけではなく、オプション工事や
付帯工事も含めて提示してもらいましょう。
地盤改良のように、現時点では確定できない数字は、
予算取りとして想定される金額を提示してもらいましょう。

さらに、見積だけでなく、確認申請や登記といった
諸費用の額も分かるよう、資金計画書を提出してもらいましょう。
それらの総費用に値引きを勘案して、
総額がいくらになるかが重要になります。


仕上表は、住宅設備機器や仕上材に何を使うかがわかります。
出来るだけショールームやカタログで、
実際にどのようんなものが使われるのかをご確認下さい。

実際の機器選定は契約後の詳細設計時に行なうことが多く、
あとで変更・増額が発生することはあり得ますが、
契約前に確認をした上での変更であれば、納得して変更できます。


ここまで確認出来て、内容に納得できれば、
契約に向けて進むことになりますが、
その際は、契約関係書類も事前に確認しましょう。

契約関係書類とは、
　・契約書
　・契約約款
　・その他資料
となります。

工期や金額、支払い条件など、契約書の記載事項に間違いが無いか確認し、
約款を一読し、分からない点があれば住宅会社によく確認しましょう。


時間が無い中ここまで行うのは大変ですが、
契約後の変更・増額といったトラブルを最小限に抑えるために
必要なことですので、頑張って下さい。

ただ、どうしてもそこまで確認しきれないという方は、
コンサルティングの一環でチェックしますので、
住宅相談センターまでお知らせ下さいませ。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『“今月中に契約を！”は、ハウスメーカーの単なる“挨拶”？！』
『「資金計画書」で家づくりの総額を確認しましょう』
『工事請負契約直前のコンサルティング』

≫ EDIT

2013.03.28 Thu

家づくりと“古楽”の意外なつながり？！

昨日は、草野のカミさんの演奏仲間のお宅に
家族でお邪魔してきました。


カミさんが演奏するのは“チェンバロ”という、
ピアノよりも以前に広く使われていた鍵盤楽器。

バッハなどのバロック時代を中心に使われていましたが、
バロック時代以降廃れてしまいました。
ハッキリ言ってマイナーな楽器です。

でも、ピアノで演奏されるバッハの曲というのは、
当時存在しなかったピアノではなく、
チェンバロのために作曲されたもの。

ピアノではなくチェンバロで弾くと、
本来バッハが意図した音楽が
どのような響きだったのかが分かるのです。

このように、バロック時代（及びそれ以前）の音楽を、
当時の楽器（復元されたもの）と演奏様式で
演奏する考え方を“古楽”と呼んでいます・・・


って、家づくりのブログで、
何を突然“古楽”の話になったのかというと。。。

今回お邪魔した演奏仲間というのは、何たる奇縁か
中部電力グループのコンサルティング会社・旧リブネット時代に
家づくりのご相談をいただいた方だったのです！

草野とは別のコンサルタントが担当させていただいので
すぐには分からなかったのですが、練習中の雑談で判明。

それでは、完成した新居の見学と音楽談義にということで、
お邪魔したという次第。


奥さまが建築関係のお仕事をされているので、
新居はとてもこだわったつくりで、居心地バツグン！
何より吹き抜けのあるリビングの音響が良いのが、
さすが古楽愛好家のお宅。

奥さまの美味しい手料理で歓迎を受け、
草野家の子どもたちも、お兄ちゃん、お姉ちゃんに遊んでもらい、
家族一同楽しい時を過ごさせていただきました！


実は、家づくりのコンサルティングをしていて、
“古楽業界”の人と出会うことが、意外とあるのです。

先日の家づくりセミナーでも、参加者の方から
「草野さんって、ヴィオラ・ダ・ガンバ（※古楽器の一つです）を
　演奏されるんですよね？」
と挨拶されて、セミナー会場にかかわらず古楽の話で盛り上がったり、
著名な演奏家からご相談いただいてビックリしたり。

そして、なんと言っても住宅相談センターのコンサルタント、
吉田貴彦の奥さまが、やはりカミさんの所属するグループで
歌を歌っていたり。。。

古楽は、クラシック音楽の中でも特にマニアックな分野で、
愛好家の数も多くないので、何だか偶然とは思えない？！


草野なりに解釈してみました。

古楽というのはいったん演奏様式が途絶えてしまったため、
演奏にあたっては当時の文献資料（絵画も重要な資料になります）を
調べるという“アカデミック”な空気が色濃くあります。

そういう趣味嗜好の人というのは、
何ごとにもこだわりが強く、手間を惜しまず、好奇心が旺盛。

そのため、家を建てる際にもじっくり自分で調べて、
分からなければ専門家に相談する、という行動になる・・・


以上はあくまで推論ですが、古楽仲間というのは
話しをしていると同じ空気感を感じます。

少なくとも、趣味を楽しむという姿勢が、
暮らしを楽しむことにつながり、
それが家に対するこだわりにつながるのは確かでしょう。

古楽に限らず、人生を楽しもうという人は
家にもこだわると言えそうですね。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『雨のお寺で古楽器コンサート』
『家づくりの想いを音楽に例えてみる ～建築から離れて見えてくるもの』
『家づくりコンサルタントの共通点って？！』

≫ EDIT

2013.03.27 Wed

地震保険料、全国平均15.5％アップの届出

昨日、損害保険料率算出機構が、
地震保険基準料率引き上げ等の変更を
金融庁長官に届出ました。


地震保険料は国が再保険を行うため、どの保険会社でも
保険料率は変わらず、国の審査を経て決められています。

今回の変更は、東日本大震災以降の震源や地震の規模、
地盤データの見直しで被害予測が変わったことを受けて行われました。

下記のように、保険料率が全国平均で15.5％引き上げられるとともに、
都道府県の区分と、建物の耐震性能に応じた割引率が見直されます。


まず、都道府県の等地区分は下記の通り4つから3つになっています。
愛知・三重が３等地、岐阜が２等地となっています。

【１等地】
岩手、秋田、山形、栃木、群馬、富山、石川、福井、鳥取、島根、
山口、福岡、佐賀、長崎、熊本、鹿児島（以上、旧１等地）
長野、滋賀、岡山、広島（以上、旧２等地）

【２等地】
福島（以上、旧１等地）
北海道、青森、宮城、新潟、岐阜、京都、兵庫、奈良、大分、
宮崎、沖縄（以上、旧２等地）
山梨、香川（以上、旧３等地）

【３等地】
茨城、埼玉、大阪、愛媛（以上、旧３等地）
千葉、東京、神奈川、静岡、愛知、三重、和歌山、徳島、高知
（以上、旧４等地）


そして、各等地区分ごとの保険料率は下記の通りとなっています。
（保険期間１年、保険金額1,000万円につき。
　イ構造：耐火・準耐火・省令準耐火、ロ構造：イ構造以外）

【１等地】
・イ構造：現行　５０００円　→　改定　６５００円
・ロ構造：現行１００００円　→　改定１０６００円

【２等地】
・イ構造：現行　６６００円　→　改定　８４００円
・ロ構造：現行１２７００円　→　改定１６５００円

【３等地】
・イ構造：現行１６９００円　→　改定２０２００円
・ロ構造：現行３０６００円　→　改定３２６００円


また、割引率は下記の通りとなっています。

・免震建築物：現行　３０％　→　改定　５０％
・耐震等級３：現行　３０％　→　改定　５０％
・耐震等級２：現行　２０％　→　改定　３０％


これらの変更は、金融庁の審査を経て、
早ければ来年7月から実施されることになりそうです。

詳しくは、損害保険料率算出機構のＨＰをご覧ください。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『地震の液状化被害で補償を受けるには』
『家具や家電はたった4割？！　軽視してはいけない“家財保険”』
『長期優良住宅で地震保険に入ったら、忘れずに耐震等級割引を』