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2012.09.24 Mon

現場で実感した、家づくりのプロセスの重要性

昨日は、ご相談者の新居が完成し、
施工した工務店さんの主催で見学会が開催されたので、
稲沢市の現場まで草野もお邪魔してきました。


これまで家計の収支シミュレーションの作成からはじまり、
資金やローン、土地の購入、住宅会社のご紹介とご相談を
いただいていたので、どのようなお住まいが出来たのか興味津々。

現場に到着すると、ご相談時に拝見したイメージ写真同様の
シンプルモダンな建物が建っていました。

建物の中も、やはりイメージ写真同様の
シンプルでナチュラルなテイストで、
そこにリビングやトイレのビビッドな壁クロスが、
いいアクセントを加えています。


今回、ご相談者が一番気になさっていたのが陽あたりと風通し。

敷地周囲を建物に囲まれているため、
当初お書きいただいたチェックシートにも
「光が入るか心配なので」
といった記述が随所にありました。

が、完成した建物は、配置や間取りを上手に考え、
バッチリ通風・採光を確保していました。

ほかにも「家事動線を確保したい」というご要望には、
玄関から洗面・LDKと回遊性を持たせて動線を確保したり、
「デッドスペースは収納にしたい」というご要望には、
階段下や壁面のニッチスペースを活かして収納を設けたりなど、
とても暮らしやすいお住まいになっていました。


ご要望が実現した様を見るのは、コンサルタントとしても嬉しい限り。
でも、それはご相談者の家づくりに対する想いが強かったから。

お書きいただいたチェックシートには
上記以外にもこと細かにメモが書かれ、
お住まいに対するご要望がよく伝わってきました。

イメージ写真も「外観イメージ」「キッチン」「リビング窓」
「和室の窓」「玄関収納」など分かりやすくまとめられ、
持込家具も写真と寸法をキッチリと整理され、
まさに「イメージ写真集」となっていました。

自分たちの暮らし方をイメージし、要望をまとめ、
住宅会社にしっかり伝える、そういったプロセスが
いかに重要かということがよく分かります。


この熱い想いに応えてくれた工務店は、
名古屋市中村区の平成建設さん。
社長自らインテリアスクールの講師をしており、
設計力や提案力の高さに定評があります。

今回の家づくりでは、上記以外に気密断熱性を重視したい
とのご希望もあったため、現場発泡吹き付け断熱による
高気密高断熱な家づくりがピッタリだろうと判断し、
平成建設さんをご紹介したのでした。

その期待通りの仕事をしていただきました！
ご相談者はじめ、平成建設さん、お疲れさまでした。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『家族の想いを見つめ直す、家づくりのチェックシート』
『急がばまわれ！ 商談の前に家づくりの要望を固めましょう』
『家づくりが楽しくなるイメージ写真集づくり』

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2012.09.23 Sun

フラット35の手数料定率と定額、どちらがおトク？

昨日のご相談の中で、
「住宅会社から2種類のフラット35を紹介されたけれど、
　どちらがよいのでしょうか？」
とのご質問がありました。

資料を拝見すると、その2種類とはこのようなもの。

　1)金利は業界最低水準だが、手数料が高め（定率）
　2)手数料は定額（無料）だが、金利が少し高い

2はキャンペーンで手数料が無料になるとのことで、
どちらがおトクとは即断できません。
銀行も商売、損をするようなことはしないからです。


フラット35というのは、
住宅金融支援機構の証券化支援事業を使い、
民間の金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供する仕組み。

窓口となる金融機関が融資した債券を
住宅金融支援機構が買い取ってとりまとめ、
資産担保債権（ＭＢＳ）として投資家に販売、
その販売代金が融資の原資になります。

そのため、金融機関の利益は、
支援機構の債権買取り価格と実行金利の差額、
及び、事務手数料となるのですが、金利や手数料は
各金融機関が独自に決めることができます。

要は、金融機関からすれば、
“どこで利益を上げるか”の判断になる訳です。

（中には、フラット35よりも自行の住宅ローンに力を入れるため、
　金利・手数料ともに高い金融機関もあります）


そこで、どちらが自分にとってトクなのかと言えば、
それは“借入れ条件によって変わる”ため、
シミュレーションしてみるのが手っ取り早い方法です。

例えば借入額4000万円、35年返済（元利均等払い）の場合、
一般的な条件を当てはめると、下記のようになります。

　1)金利：1.89％、事務手数料：融資額の2.1％の場合
　　・利息額　1471万円
　　・手数料　　84万円
　　　　計　　1555万円

　2)金利：2.04％、事務手数料：定額（無料）の場合
　　・利息額　1600万円
　　・手数料　　 0万円
　　　　計　　1600万円

そして、借入額2000万円、25年返済（元利均等払い）の場合です。

　1)金利：1.89％、事務手数料：融資額の2.1％の場合
　　・利息額　 512万円
　　・手数料　　30万円
　　　　計　　 542万円

　2)金利：2.04％、事務手数料：定額（無料）の場合
　　・利息額　 555万円
　　・手数料　　 0万円
　　　　計　　 555万円


ご覧のとおり、基本的には事務手数料が定率の方が
金融機関の利益を借入当初に一括払いするため、
単純に支払額だけを見るとおトクになっています。

とは言え、提携ローンなどのキャンペーンが使える場合、
内容次第で逆転することもありますし、事務手数料定額の場合、
初期費用の負担が少ないというメリットもあります。

ちゃんと比較シミュレーションをした上で、
借入時の負担のある・なしも加味し、
どちらを選ぶかを検討することをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『フラット35と民間住宅ローン 保証料と団信料の比較法』
『金利は同じでも手数料で差が出るフラット35』
『提携ローンは良いの？ 悪いの？』

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2012.09.22 Sat

フラット35と民間住宅ローン 保証料と団信料の比較法

昨日、家づくりの初期段階の方からご相談がありました。

資金計画など基本的なことをご説明したのですが、
その中で、民間金融機関の住宅ローンと
フラット35との違いについてご質問がありました。

この両者にはいくつか違いがあるのですが、
民間金融機関にあってフラット35に無いもの、
逆にフラット35にあって民間金融機関に無いものがあります。
それが、保証料と団体信用生命保険料です。


保証料というのは、住宅ローンの返済が万一滞った場合に
肩代わりしてもらうための費用。以前は保証人を立てていましたが、
その代わりに料金を払って保証会社に保証を引き受けてもらうのです。

（もし、銀行に返済できなくなっても残債は無くなる訳ではなく、
　肩代わりして返済してくれた保証会社に、返済先が変わるだけです）

保証会社によって保証料の金額は違いますが、
3000万円を30年で返済する場合の
一般的な保証料は60万円程度となります。

この保証料、民間金融機関では原則必須となりますが、
フラット35では不要なのです。


対する団体信用生命保険（団信）料。

団信とは生命保険の一種で、住宅ローンの債務者が亡くなった場合、
保険金が支払われて債務が完済されるという仕組み。
民間の金融機関で住宅ローンを借りると、
自動的に団信にも加入することになります。

（そのため、体の具合が悪いと団信に加入できず、
　ひいては住宅ローンを借りられないことになります）

“自動的に加入”ということは、保険料は民間金融機関が負担する
ということでもあり、特別な費用はかかりません。
（支払う金利に含まれているとも言えますが）

この団信、フラット35は必須ではなく“オプション”となっており、
加入に当たっては毎年少なくない保険料が必要になるのです。
その金額は、3000万円を年利2.2％、30年で返済する場合で
ナント180万円にもなります。


じゃあ、どっちがおトクなの？！ということになりますが、
そんなときには金利に換算してみるのが手っ取り早い方法。

民間金融機関の保証料は、一括払いだけでなく
金利上乗せの分割払いが可能なことが多く、
その場合の上乗せは一般的に0.2％となっています。

対するフラット35の団信料は、
現在年率に換算すると0.358％となります。

最近比較することの多い、民間金融機関の10年固定（1.35％と想定）と
フラット35Sエコ（1.89％と想定）を比較すると、次のようになります。

　10年固定　　1.35％ ＋ 0.2％ ＝ 1.55％
　フラット35　1.89％ ＋ 0.358％ － 0.7％(*) ＝ 1.548％
　　　　　　　　　　　　　　　　*Sエコの優遇分

ここからさらに事務手数料や
（民間金融機関は31,500円などの定額が多いのに対し、
　フラット35は融資額の2.1％などの定率が多い）
繰上返済手数料の有無も加わります。

その上でフラット35の固定金利タイプのノーリスク
（10年固定の金利上昇リスク）を加味する必要がありますので、
住宅ローン選びは一筋縄ではいかないのですよね！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『フラット35と10年固定 どうやって比較する？』
『金利は同じでも手数料で差が出るフラット35』
『意外な出費！ フラット35の団体信用生命保険“機構団信”』

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2012.09.21 Fri

2012年9～10月の家づくりイベント

朝晩と肌寒さを感じる今日この頃。だいぶ秋らしくなってきましたね。

秋というと家づくりのシーズン。

名古屋周辺の建築家や工務店から家づくりのイベント情報が届いています。
家づくりをお考えの方、よろしければご参加下さい。

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　　　　　　　Ｍ－ｄｅｓｉｇｎ建築設計工房よりお知らせ
　　　　　　建築家と建てる家　オープンハウス in 豊田市

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・赤ちゃんがごろごろして、床をベロベロしても　安心・安全な家
・こだわりの車が入る　ガレージのある家
・料理好きなお母さんが気に入る　アイランドキッチンのある家
・ごく普通の家・・・

こんな家を多く設計している設計事務所です

・これから家づくりを考えている方
・まだまだ先だけど、色々見学したい方
・消費税が上がる前に新しい家に住みたい方
・土地もまだ決まってないけど、とりあえず、話を聞きたい方・・・

無料で相談にのります。
土地がまだの方も、建築家が考えるいい土地の話もさせて頂きます。

　　・日　程　９月２２(土)　※予約制・４組限定
　　・時　間　１０～１２時、１３～１５時、１５～１７時、１７～１９時
　　・場　所　豊田市越戸町
　　・参加費　無料
　　・主　催　Ｍ－ｄｅｓｉｇｎ建築設計工房

　　　＞＞＞ご案内はコチラから

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　　　　　　　　　　株式会社　葵建設よりお知らせ
　　　　　　【私たちが主役。みんなの家。快適エコ生活】
　　　　　　　　　　なごや環境大学講座のご案内

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　◆第一回目講座（５／１２）のご報告◆
　　一回目の授業は、名古屋市港区で10年前より日々の生活を犠牲にすることなく、
　　毎日を快適に、そして光熱費が0円の生活をされているお宅が会場になりました。
　　この夏の節電を目指し、正しい節電対策を話し合い、とても盛り上がった講座に
　　なりました。

名古屋市が主催する「名古屋環境大学」の講座の一つとして開催している
「私たちが主役。みんなの家。快適エコ生活」の最終回、5回目の講座が
9月29日（土曜日）に開催されます。

私たちを取り巻く地球環境の変化と、それに伴い住宅に求められるもの。
・地球温暖化などの環境問題
・住宅に求められる省エネ

それらを含め講座では
・住宅の高断熱化
　（どこで？なにで？どうやって？）
・自然エネルギーの活用
　（自然エネルギーは太陽光発電や風力発電だけではありません）
・住宅の長寿命化
　（日本の住宅の平均寿命は２６年　■出典：国交省１９９６年版建設白書）
をディスカッションを含めた楽しいものになっています。

　・日　程　９月２９日（土曜日）１３：３０～
　・場　所　名古屋市北区清水２－２４－３
　・参加費　５００円
　・持参していただきたいもの（初めてご参加の方）
　　　　　　　電気料金や灯油費など、一年間の光熱費データ
　・主　催　株式会社　葵建設　名古屋市北区清水２－２４－３
　・ご予約　TEL　[phone]（フリーダイヤル）
　　　　　　　FAX　[phone]
　　　　　　　E-mail　mail★aoi-kensetsu.co.jp(★を@に変えて下さい)

　　　＞＞＞ご案内はコチラから

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　　　　　　　　　小林聡建築研究所よりお知らせ
　～ モダンリビングの再生　築３９年コンクリート住宅のリフォーム ～
　　　　　　　　完成見学会 in 瑞穂区　10月14日開催！

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「３９年前に両親が建てたモダンなコンクリート造住宅を
　子世帯が思いを引き継ぎながら　現代の生活に合うように
　リフォームして　住み継いでいきたい」
そんな建て主の思いが詰まったリフォーム住宅が完成しました。

　・築３９年RC造住宅の全面リフォーム
　・現代の省エネ基準に相当する断熱リフォーム
　・生活の変化に合わせて平面プランの全面変更
　・過去を継承しながらモダンリビングを再生したインテリア
　・快適な生活をするために工夫して生み出した豊富な収納
　・空間の広がりを演出する照明計画

建て主の方のご厚意により　下記の通り完成見学会を開催いたします。

　　・日　時　10月14日（日）10：00から16：00
　　・概　要　瑞穂区　地下鉄瑞穂区役所駅近く　RC造2階建て
　　　　　　　設計監理：小林聡建築研究所　　建物施工：(株)北川組
　　・主　催　小林聡建築研究所
　　・申込み　下記を明記のうえメールにて問い合わせください。
　　　　　　　1.お名前(代表者)　2.住所　3.連絡先(電話番号)　4.参加人数
　　　　　　　5.見学(来場)希望時間　詳細をメールにてお送りします。
　　　　　　　宛先　小林聡建築研究所　kobaok★dream.com(★を@に変えて下さい)
　　・その他　見学会は完全予約制です。ご希望のお時間を連絡いただき、
　　　　　　　調整させていただきます。お子さま同伴でも見学いただけ
　　　　　　　ますが、見学に際しては、十分なご配慮をお願いいたします。

　　　＞＞＞ご案内はコチラから

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2012.09.20 Thu

平成24年度都道府県地価調査結果 愛知が全国唯一下落率0％

「平成24年度都道府県地価調査」の結果が
昨日の国土交通省はじめ、本日各都道府県から発表されました。


昨年は、全国平均の下落幅が▲3.4％から▲3.2％に縮小しましたが、
（※平成23年の調査結果はコチラ）
今年も3年連続で下落幅は縮小しました。

以下は、住宅地のデータです（カッコ内は昨年のデータ）。

　全国平均　　▲2.5％（▲3.2％）
　三大都市圏　▲0.9％（▲1.7％）
　　東京圏　　▲1.0％（▲1.9％）
　　大阪圏　　▲1.0％（▲1.8％）
　　名古屋圏　▲0.2％（▲0.7％）

全国22,264の調査地点（全用途）のうち、
上昇したのが昨年度の7倍の658地点となっています。

特に東海地方の下落幅縮小が顕著で、
名古屋圏（愛知県全域と三重県の一部）では
2008年のリーマンショック以前の水準に回復しています。


東海3県の住宅地は以下の通り。

　愛知　　　　▲0.0％（▲0.5％）
　岐阜　　　　▲2.7％（▲3.0％）
　三重　　　　▲2.7％（▲2.7％）

愛知県は、全国で唯一下落率▲0.0％となっています。
これは、安城市・刈谷市・豊田市といった
自動車産業の盛んな西三河地域で地価が上昇に転じているため。

名古屋市内でも上昇しているエリアはあるものの、
東日本大震災の影響で、液状化や津波の
心配のある沿岸部では地価は下落しています。

これは名古屋市内に限らず全国的な傾向で、
名古屋圏域の動向マップを見ると、視覚的によくわかります。

なお、三重県は昨年並み、岐阜県は下落幅が若干改善しています。


国の発表や各種報道では、
不動産市場は「回復傾向を示している」と出ています。

確かにその傾向はあり、今後、消費税増税前の
駆け込み需要で拍車がかかる可能性があります。

国の資料には「円高、欧州債務危機等の先行き不透明感による
地価への影響も見られる」とありますが、
それ以上に消費税増税の影響の方が大きくなる気がします。

消費税増税後の反動が出て、一気に地価が冷え込む、
なんてこともあるかもしれません。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『不動産価格指数の試験運用がスタート』
『平成24年地価公示発表 ～愛知が下落率縮小全国一』
『平成23年度都道府県地価調査 結果発表』