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2012.08.31 Fri

不動産価格指数の試験運用がスタート

8月29日、国土交通省から初めての
「不動産価格指数（住宅）」が発表されました。
（国土交通省の発表はコチラ）


この指数は、土地やマンションなどの価格の変動を、
全国・ブロック別（全国9ブロック）・都市圏別（3大都市圏）に分け、
2008年度平均を100として、これから毎月公表していくというもの。

2年程度の試験運用を経て、本格運用に移行する予定で、
“住宅”に続き商業用不動産の指数も新設される見込み。

集計作業の関係で、今回発表されたのは5ヶ月前の今年4月時点の指数。
あくまで速報値で、確報値は1年後に発表されます。

不動産市場の動向をタイムリーに国際比較できるので、
国土交通省としては、経済・金融政策に活用したり、
不動産市場の透明性の向上や不動産投資の活性化まで
期待されると謳っています。


不動産というのは、単に住むための場所という性格だけでなく、
投資・資産形成としての性格も併せ持っています。

そのため、1980年代のバブル経済のように、
不動産取引が経済に大きな影響を与えることがあり、
現在の世界的な不況も不動産バブルがきっかけになった面があります。

不動産取引が景気に悪影響を与えないために、
不動産の価格動向を的確に把握する必要があるとの認識が
世界的に広がり、そのための国際指針が2011年に作成されました。

主要先進国はこの国際指針に従った指数の整備を進めており、
今回の日本の不動産価格指数の公表も、
その国際的な動きの一環になっているというワケなのです。


実際の数値はどうなっているのか？
2008 年度平均を100 とする、今年4月の指数です。
※以下、画像は全て国土交通省の記者発表資料より




全国では次の通りです（カッコ内は対前年同月比）。
　・住宅総合　　　　　 91.9（▲1.9％）
　・更地・建物付土地　 89.0（▲2.7％）
　・マンション　　　　106.8（＋1.9％）

そして名古屋圏では次の通り。
　・住宅総合　　　　　 90.8（▲0.9％）
　・更地・建物付土地　 88.2（▲2.4％）
　・マンション　　　　113.8（＋8.6％）

全国的に、マンションは指数が100を超えているのに対し、
更地・建物付き土地では100を切って90前後になっています。


また、基準となった2008年からの推移を、
全国と3大都市圏別に見てみます。









各地域ごとで動き方が違うのが興味深いところ。


これから毎月発表されていくので、
5ヶ月というタイムラグはあるものの、
ある程度リアルタイムに不動産価格の動きが見えてきそうですね。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『平成24年路線価発表 ＆ 住宅エコポイント予約受付終了』
『平成24年地価公示発表 ～愛知が下落率縮小全国一』
『平成23年着工戸数発表 ～ 大都市圏より地方が好調』

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2012.08.30 Thu

仔犬がやってきました！

草野家に仔犬がやってきました！

シーズー犬の女の子で、生後3カ月。
草野家の一員になって、はや1週間。

▼▼ふう▼▼



名前は「風（ふう）」。

長い毛がふわふわしているからか、
風のようにのんびり暮らしてほしいからか・・・


犬を飼うことにしたのはカミさんの発案で、
長男を獣医するための“英才教育（？）”のため。

もともとワンワのぬいぐるみを肌身離さない長男なので、
カミさんの“犬飼おうか？”の言葉に大喜び。

長男6歳の誕生日を機にペットショップを回って数軒、
ひと目見て「この仔がいい！」。
風も「キャンキャン！　キャンキャン！」
とえらいはしゃぎようで、相思相愛！


草野家に来てからは、無駄吠えもせず、いたってよい仔。

草野パパが夜中に帰宅しても、近づくとムクッと起きて
小さなしっぽを一生懸命フリフリ、お迎えしてくれます。
（ほかの家族は寝たまんま・・・^^;）

また、なぜか草野パパの足が大好きで、
1日外で働いた後の足をペロペロ舐めてくれます。
（臭いが気に入っているのだろうか？！）


ただ、躾はこれからで、ただいまトイレトレーニング中。

トイレトレーニングも3回目となれば
（子どもも犬も似たようなもの）、親の側も慣れたもの。
思い通りにならないもどかしさは経験済み。

そう感情的にならず、優しく見守っています。

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2012.08.29 Wed

どんぶり勘定の一式見積はダメ？

昨日、ある工務店の社長さんとお話しした際、
こんなお言葉がありました。

「お施主さまのことを考えコストダウンを進めていったら、
　以前より1割以上も金額が下がった」

草野も最近、あるご相談者のコンサルティングの際に
この工務店の図面や見積を拝見したのですが、
仕様がよいわりに価格が低いことが強く印象に残っていました。


コストダウンというと、建材の仕入れや
下請けへの支払いを値切るというイメージがありますが、
この工務店さんは決して無理な値引き交渉はしていません。

その証拠に取引先や下請け会社とは
これまで通りのおつきあいをされているそう。

そのかわり様々な努力をしているのですが、
その一つが見積の作成方法について。


一般的に工務店の見積というと、
一項目ずつ細かく数量と単価を拾って
積み上げていくイメージがあります。

それに対して、一部のハウスメーカーや工務店では、
ざっくり“施工面積×坪単価”という
一式見積で契約することも珍しくありません。

そんな手間を省いた“どんぶり勘定”では、
不要に高い金額になってしまうという話しも聞きますし、
契約後のトラブルの原因にもなりかねません。


でも、今回お話しをした工務店は、
コストダウンのために、敢えて見積作成を簡素化したのだそう。
見積作成の手間を省いて人件費を浮かせたというワケ。

従来の積み上げ式の積算だと、一つ一つ数字を拾い、
仕入れ先や下請けからの見積を取りまとめなければいけないうえ、
プランに変更がある都度、関係個所全てを修正しなければいけません。

そこで、施工面積×坪単価で本体価格を算出し、
それにオプション工事を加算するという方式に変更したのです。


一見、工務店らしからぬようですが、
“どんぶり勘定”と違うのは、あらかじめ使用する建材や
設備の仕様を決めており、それを明示している点。

もともと仕様自体を高めに設定しているため、
あとから仕様変更による増額がほとんどないだけでなく、
同じものを大量に仕入れるため仕入れの単価も下がり、
二重のコストダウンが図れているのです。


工務店の良さの一つに、モノ決めの柔軟性があるため、
仕様が決まっていることに抵抗を感じるかもしれませんが、
当然、仕様外のものを選ぶこともできます。

そして、標準仕様を決めることで、
その工務店のテイストも明確になります。
施主にとっては“見学会で見たお宅と同じモノ”なので、あとから
“イメージと違う”といったトラブルも起こらないのです。

さらに、この工務店では建物本体価格とオプション工事以外に、
付帯工事や諸費用など、家づくりの総額がいくらになるかも
提示しているので、契約後に予算オーバーになることはありません。


“どんぶり勘定”が怖いのは、
どんなものが出来上がるのか分からないという点と、
見積金額が不透明で不当に高くなる点。

それらが解消され、コストダウンというメリットがあれば、
施主にとっては歓迎すべきこと。

“施工面積×坪単価”の一式見積が出てきたら、
なぜそのような見積方式を採用しているのかを聞いて、
単なるどんぶり勘定なのかどうかを見極めたいところですね。

もし、明確な回答がなければ、交渉次第で大幅値引きが出たり、
逆に契約後に増額などのトラブルが起こるかもしれませんヨ。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『表面的な金額の安さに惑わされないように』
『プランや見積提案が有料の住宅会社』
『住宅会社を決める際に最低限必要な材料は？』

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2012.08.28 Tue

住宅ローン借換えの考え方

昨日、一昨日と、住宅ローン借換えのご相談がありました。

フラット35が3か月連続で歴代最低金利を更新するなど、
記録的な低金利になっているため、
住宅ローン借換えには絶好の時期と言えます。

ただ、低金利だからといって、
単に住宅ローンを借り換えればよいという訳ではありません。


確かに金利が低くなれば、どんなローンに借り換えても
返済額低減などのメリットはあるでしょう。

でも、住宅ローンを借り換える目的は、
毎月の返済額低減だけではありません。


例えば、現在、変動金利タイプや期間固定金利タイプで
借入している場合、将来の金利上昇リスクを軽減するために、
長期の期間固定タイプや固定金利タイプの住宅ローンに
借り換えることも考えられます。

超低金利の今であれば、
現在返済中の住宅ローンの金利によっては、
固定金利タイプの住宅ローンに借り換えても、
返済額が下がることも十分あり得ます。

返済額が上がらずに金利上昇リスクがなくなれば、
借換えによって十分なメリットを出すことができます。


とはいえ、住宅ローンの残額や残期間、
家計の状況によっては敢えて安全性を確保するよりも
返済額の低減を重視した方がよいケースもあります。

結局は、家計の状況によって、金利タイプの選択など
住宅ローンの借り換え方法も変わってくるという訳です。

絶好の機会だからと、中身を吟味せずに慌てて借り換えてしまって、
あとから「しまった！」なんてことの無いように、お気を付け下さい。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『記録的な住宅ローン低金利の恩恵を受けるには？』
『住宅ローンの借換えができない？！』
『住宅ローン 借換えた方が良いの？悪いの？』

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2012.08.27 Mon

ゴージャスな会場で家計のセミナー開講しています

昨日は、2組のご相談をお受けしましたが、
少し時間に余裕があったので、家計の総合相談センター主催の
夏のライフプランセミナーの1日目の講座を聴いてきました。


今回聞いたのは、3講座開講されたうちの2講座。
まずは家計の総合相談センターのCFP・加藤勝久さんの
「目的別、一時金活用法！」。

長引く低金利の中、注目を集めているのが、
保険料一括支払による保険加入。

手元に使い道に迷うまとまった資金があれば、
保証や資金運用、節税を兼ね備えた
一石三鳥の保険に加入する方法があります。

例えば、一時払終身医療保険であれば、
入院保証と死亡給付を同時に確保しながら、
解約返戻金を利用した資金運用も期待できます。

ほかにも、終身保険や特定疾病保険、介護保険、個人年金保険など、
それぞれの特徴を活かした保険料一括支払い型の
保険の活用方法を解説しました。


二つ目の講座が、年金相談サービスの社旗保険労務士・
高木隆司先生の「60歳からは年金がもらえない世代！」。

今まで60歳から支給されていた厚生年金ですが、
来年60歳になる男性以降の世代は、
61歳以後にしか支給されません。

60歳で定年を迎えて、年金が支給されるまでの
空白期間をどうすれば良いのか、
リタイアメント・プランニングについて解説しました。


実は、今回講座を聴いたのは、来週開講の2日目に
草野が講師を務める、その下見を兼ねて。

「家づくりのコストダウン法」をお話しするのですが、
今回から会場が名古屋駅前のホテル・キャッスルプラザに変わり、
時間も50分とコンパクトになったため、
雰囲気を掴んでおきたかったので。

会場はさすがホテル。床はふかふかじゅうたん、
天井にはシャンデリアと、普段セミナーを行っている
中日ビルの会議室とはうって変わったゴージャスな空間！

当日ぶっつけだと、雰囲気に飲まれてしまいそう？！

50分間ということで、内容を絞り、
テンポよく進めないといけないので、
ただいま講演内容を精査しているところです。


来週開講の夏のライフプランセミナーは、下記3講座。
ゴージャスな会場にて、皆さまのご参加をお待ちしています！

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　　　　　　　　　～ 夏のライフプランセミナー ～
　　家づくりのコストダウン法ほか　9月2日に名古屋駅前にて開講

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　【相続】10：00～10：50
『上手な遺言書の書き方・専門家への依頼の仕方』
　　せっかく作成した遺言書が無効になるケースや、財産の記載漏
　　れで相続手続きが手間取ることも発生しています。財産目録を
　　見直して、賢い分割案を検討しましょう。

　【税金】11：00～11：50
『名義預金の相続税の取扱い』
　　相続税の調査において、申告漏れと指摘される最も多い相続財
　　産が現金預貯金です。どうして申告漏れとなるのかをわかりや
　　すく解説します。

　【住宅】12：00～12：50
『家づくりのコストダウン法』
　　プランニングや建材の選び方、施工方法など、品質を落とさず、
　　予算内で希望通りの家を建てるコツをお話しします。

　　・会　場　ホテル・キャッスルプラザ　４階
　　　　　　　　名古屋市中村区名駅４－３－２５
　　・主　催　家計の総合相談センター、住宅相談センター
　　・参加費　無料(予約制)
　　・問合せ　TEL [phone]

　　　＞＞＞ライフプランセミナーのご案内はコチラ