マイホーム購入お悩み相談室 | 名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナーによる、後悔しないマイホーム実現法

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2012年05月 | ARCHIVE-SELECT | 2012年07月

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いま建てなければ損? チラシの冷静な読み方

雑誌やネット、新聞チラシなどでよく見かける
「今が買い時・建て時」との文言。

各種税制優遇や補助制度など、
いま建てなければ損!とばかりの書きっぷりに、
住宅展示場に見学に行ったという方も多いことでしょう。

本日も、そんなチラシを片手に、
「実際のところはどうなのでしょう?」
と、ご相談にお越しになった方がいました。


このようなご相談のときに常に申し上げるのは、
「住宅ローン控除400万円!」等のパッと見たイメージに踊らされず、
自分達にとってメリットがあるかを冷静に判断して欲しいということ。

そのためには、それぞれの制度の内容をよく把握し、
自分達がどのように活かせるのかを確認する必要があります。

例えば、実際によくある文言を
新聞に掲載された広告で見てみます。


「贈与税非課税枠
    1500万円に拡充!(12/31まで)」


確かに、贈与税非課税枠は使って損のない制度です。

ただ、1500万円という枠を使えるのは、
省エネ性又は耐震性を満たす住宅の場合ですが、
まだ建物仕様の詳細は発表されていません。

また、来年も金額は1200万円(一般住宅は700万円)に
下がるものの、非課税枠の制度は継続します。
贈与額によっては、慌てて今年中に贈与を受けなくてもよいでしょう。

 ※贈与税非課税枠についてはコチラの記事もご覧下さい


「フラット35Sエコ 金利引下げ幅
    拡大(当初5年間)-0.7%(10/31まで)」


0.7%の優遇は大きいですが、
そもそも全期間固定の住宅ローンを利用しなければ、
関係ないですよね。

 ※フラット35Sエコについてはコチラの記事もご覧下さい


「復興支援住宅エコポイント
  1戸あたり150,000ポイント(10/31まで)」


15万ポイント=15万円ですので、新築住宅の費用からすれば
それほど大きな金額ではないと言えるかも。
なお、先日の国の発表で、予約申込は7月中に閉め切る見込みです。

 ※住宅エコポイントの予約前倒しはコチラの記事もご覧下さい


「住宅ローン控除
  10年で最大控除額400万円(12/31まで)」


最大400万円の控除というのは、長期優良住宅を建てて、
毎年40万円以上の税金(所得税と住民税)を納め、
なおかつ10年後も住宅ローン残高が4000万円以上ないといけません。
そんな人はあまり多くないでしょう。

また、来年も控除額は300万円(一般住宅は200万円)に
下がるものの、住宅ローン控除の制度は継続します。
ローン残額や納税額によっては、控除額が変わらないこともあります。

 ※住宅ローンの控除額についてはコチラの記事もご覧下さい


・・・という訳で、どのような住宅を建てるかや、住宅ローンの借入額、
納めた税金の額によって、使える制度や使えない制度、
使えるけれどメリットの無い制度が出てきます。

また、贈与税非課税枠や住宅ローン控除のように、
額は減るものの来年も継続される制度もあります。

使えない制度のために、ムリに時期を前倒ししても
意味がありません。物事には良い面・悪い面、両方あります。
チラシなどを見る際には冷静にご判断ください。

もしご自身で判断できないようでしたら、
お気軽に住宅相談センターまでご相談下さい!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『世間の建て時と自分の建て時は違う』
『平成24年度税制改正法案成立! 住宅関係の主な改正点』
『ホントに消費税増税前のいまが建て時なの?!』

| ◆マイホームの資金計画 | 16:30 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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平成24年度の長期優良住宅補助金は、地域型住宅に特化?

平成21年6月にスタートした「長期優良住宅」

高性能で長持ちする住宅を建てることで、
環境に優しく、お財布にも優しくなるということで、
国も各種税制優遇補助制度で普及を目指してきました。

いまご相談をお受けしている方も、
長期優良住宅の補助金の利用を検討されており、
今年度の制度についてご質問がありました。


この補助制度。

これまで「木のいえ整備促進事業」という名称で、
通常の長期優良住宅だと1棟100万円、長期優良住宅にプラスして
地域産材を一定量使用した場合は120万円の補助金がおりました。

施工する住宅会社が年間着工棟数50戸以下という条件があるため、
大手ハウスメーカーのように長期優良住宅仕様が標準でない
中小工務店に長期優良住宅を普及させる狙いがあったのでしょう。


今年度はこの長期優良住宅に対する補助制度が変わり、
事業名も「地域型住宅ブランド化事業」となりました。

まだ詳細が全て発表されていないのですが、
これまで分かっている情報や業界の“噂”などから、
事業名だけでなく内容もかなり変わる模様。

そこで、どのように変わるのかを、推測も交えてご紹介します。


まず、補助金交付の流れは、昨年度も今年度も
 1)住宅会社が事業者登録を行う
 2)個々の建物について、補助申請をする

という2段階になっています。

このうち、最初のステップの住宅会社の
事業者登録の仕組みが大きく変わります。


昨年度までは補助を受けるためには、
住宅会社が“単独”で事業者登録をすればよかったのですが、
今年度は住宅会社単独ではなく
 ・原木供給
 ・製材・集成材製造・合板製造
 ・建材流通
 ・プレカット加工
 ・設計
 ・施工
といった、川上から川下までの事業者が
グループを組んで応募することになりました。

その際には、地域産材を活用した住宅供給のために
グループ毎に仕様などの地域型住宅の共通ルール
提示することになっています。

その流れで、第2ステップの個々の建物の補助申請についても、
単に長期優良住宅であればよいのではなく、
上記グループ毎のルールに則った建物仕様でなければいけません。

現在は、1回目のグループ募集が6月8日に締め切られ、
7月末頃の発表めざして登録(採択)の審査中という段階となっています。


ここからは“推測”を交えてお伝えします。

グループの応募数が592とかなりの数に上がっている模様ですが、
その事業者グループの採択のハードルがかなり高くなるのだとか。

要件が合えば登録(採択)できた昨年度までと違い、
今年度はルールなどの内容を評価し、より地域性などの特徴が
出ているグループに絞って採択されることになりそう。

昨年度までは「長期優良住宅」だったら補助金が出たところ、
今年はより特色を持った「地域型住宅」でないと補助金がでない
ということのようです。


この話を裏付けるように、国の補助金体系が変わり、
今年度から住宅ゼロ・エネルギー化推進事業として、
中小工務店で建築した場合、ゼロエネ化にかかる費用に対して
1棟あたり上限165万円という補助制度がスタートします。

要は、昨年度までは「長期優良住宅」という一つのくくりだったものが、
高性能=ゼロエネ住宅については別の補助制度を創設し、
「地域型住宅ブランド化事業」については、事業名の通り
地域産材をふんだんに使った住宅に対する補助に特化するよう。

そのため、昨年度はわりと手軽に利用できた100万円の補助金ですが、
今年度はそんなに手軽に利用することができなくなりそう。


逆にいうと、地元の無垢材にこだわりたいという方にとっては、
絶好の制度になるとも言えます。そんな方は、

 1)設計時点で地場産材をふんだんに使う仕様にする
 2)住宅会社を上記の事業者グループに入っている中から選ぶ
 3)着工は早くて8月以降


といった点にご注意下さい。事業者グループ採択などの情報を
地域型住宅ブランド化事業評価事務局のHPなどで
よく収集することをお勧めします。

なお、繰り返しになりますが、上記は推測も交えていますので、
実際の制度運用と違うこともある点、十分ご留意下さい。
また新しい情報が分かりましたらお伝えします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『平成24年度予算成立! 住宅関係の補助事業は』
『長期優良住宅の補助金 申請&報告期限が延長』
『平成23年度木のいえ整備促進事業 募集スタート』

|  |-住宅の税金と法制度 | 18:50 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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入居時期によってこんなに違う?! 住宅ローンの控除額

住宅ローンのご相談の中で、年内の入居年明けの入居
どちらがよいのかとのご質問がありました。

入居時期によって何か変わるの?
と思われる方もいるかもしれませんが、各種税制優遇や
補助制度などの関係で、トクすることがあります。

特に、住宅ローン控除
 平成24年入居 300万円(長期優良住宅は400万円)
 平成25年入居 200万円(長期優良住宅は300万円)

と、入居する年によって控除額が減るため、
年末頃に入居可能な場合、急いで年内に入居するのか、
余裕を見て年明けに入居するのかは、判断のしどころになります。


ただ、年をまたぐと100万円も損するかというと、
そうとも言い切れません。

というのは、住宅ローンの控除額というのは
 ・毎年年末の住宅ローン残高の1%
 ・納めた所得税額(プラス住民税のうち9.75万円)

の低い方の金額になります。

そのため、長期優良住宅で建築し年内に入居すると
毎年最大40万円の控除が10年間受けられますが、そのためには、
返済10年間の住宅ローン残高が4000万円以上なければいけません。
(プラス、所得税+住民税を40万円以上納めることが条件)

それはどのような借入になるかというと、
例えば25年返済で金利2.2%(元利金等返済)の場合で、
借入額はなんと5800万円になります!


まぁ、これだけ高額の借入をする人は多くは無いですよね。
もう少し現実的に、借入額3000万円、25年返済で
金利2.2%(元利均等返済)のケースを見てみます。

入居時期を今年12月と来年1月、さらに一般住宅と長期優良住宅
それぞれの場合で試算してみたところ、10年間に受けられる
住宅ローン控除額の合計は以下のようになりました。
(所得税は、10年間毎年40万円以上納めるものとしています)


まず、今年12月に入居した場合です。
 1)12月入居・長期優良 255.6万円
 2)12月入居・一般住宅 255.6万円


年間の控除額上限は、長期優良住宅が40万円、一般住宅は30万円と
10万円差がありますが、年末のローン残高が1年目でも29.9万円ですので、
長期優良住宅と一般住宅での差額は出ません。


次に、来年1月に長期優良住宅に入居した場合です。
 3) 1月入居・長期優良 246.4万円

12月に入居した場合に比べて9.2万円ほど差額がでます。
これは、1月に入居した場合、年末までにローンの返済を12回しているため、
12月入居に比べて毎年末のローン残高が減っているためです。
(1年目の年末残高は、12月入居が2992万、1月入居が2908万)


そして、来年1月に一般住宅に入居した場合です。
 4) 1月入居・一般住宅 199.9万円

12月入居に比べて、ナント55.7万円も差額が出ています。
これは、ローン残高が減っているためではなく、
年間の控除額上限が20万円になるため、
ローン残高の1%をフルに使えないからです。


・・・このように、入居する時期によって住宅ローン控除の額は
少なからず変わってくるという訳です。


ただ、控除額というのは前述の通り条件によっても変わりますし、
住宅ローン控除以外の優遇制度や固定資産税額
(1月1日時点の土地・建物に課税されるため)、
補助制度などによっても、トータル・コストが変わります。

いま新居の設計中という方は、この夏に着工し、
年内か年明け竣工という方も多いと思います。

後から気付いて駆け込みの突貫工事にならないよう、
ぜひ、利用できる税制優遇制度などを調べて個別に試算し、
入居時期をいつにするかを早めにご検討ください。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローン控除と繰上返済、どちらがおトク?!』
『住宅用地の固定資産税の軽減措置』
『住宅会社によって工期はどれくらい変わる?』

|  |-住宅ローン選び | 15:41 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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家庭用蓄電池は、エコ? 光熱費削減? 非常時のリスク対策?

昨日は、住宅事業者向けの勉強会に参加しました。

テーマは蓄電池と太陽光発電の最新動向について。
NPOエコラーの山本さんのお話しでした。

▼▼勉強会風景▼▼
勉強会風景


太陽光発電や蓄電池は、設置補助や買電など、
普及に向けた公的な制度も整うとともに、
スマートハウスを構成する重要な要素ということもあり、
住宅設備の中でも特に注目されている機器です。

蓄電池の設置補助は、正式名称
「定置用リチウムイオン蓄電池導入促進対策事業費補助」で、
個人が蓄電システムを設置すると、
機器費用の1/3、上限100万円までが補助されます。
 ※補助の詳細は(社)環境共創イニシアチブのHPへ

平成23年度の第3次補正予算で予算化された新しい補助制度で、
製品も出回って間もないので、すでに一般的になった太陽光発電に対し、
蓄電池についてはコスト高も相まって、まだ一般的ではありません。

そのため、家庭用の蓄電池を導入する目的も、エコとか光熱費削減
非常時のリスク対策など、いろいろ言われています。


例えば、エコや光熱費削減として、
 ・昼間に太陽光で発電した電力を蓄電して夜間に使い、
  電気の自給自足を目指す。
 ・割安な夜間電力を蓄電して、割高な昼間に使用する。

といった発想もあります。

でも、講師の山本さんによると、
電力使用の平準化(ピーク・カット)にはつながるものの、
蓄電池の容量や導入コストの点から、メリットはほとんどないそう。

結局のところは、
 ・非常時(停電時)の備え
として、太陽光発電と組み合わせるのが現実的だろうとのこと。

その場合には、太陽光発電からダイレクトに接続できる
直流端子(D端子)付きの蓄電池を選んだ方が良いそうです。


いま出回っている蓄電池の値段は100~200万円程度。

補助制度があるとは言え、多額の投資になるのは確かです。
非常時の備えとして導入するかは、判断が分かれそうですね。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『太陽光発電の買取価格が決定』
『平成24年度予算成立! 住宅関係の補助事業は』
『国内初! 家庭用リチウムイオン蓄電池付モデルハウス』

| ◆家づくりの知恵袋 | 12:21 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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模型と人形で、新居の暮らし勝手をシミュレーション?!

草野家の子どもたちのお話し。

友達の家に遊びに行ったら、
キティちゃんのドールハウスがありました。

「ほしい!」という長女の言葉に、家にあった段ボール箱
5歳の長男がこんなのを作ってしまいました。

▼▼長男お手製 キティちゃんドールハウス▼▼
おうちの中


床には長女が貼ったカーペットに、発泡スチロール製の
そして段ボールを切り張りして作った椅子まで!

2階に上がるハシゴは、これまた割りばしと爪楊枝で自作。

▼▼ハシゴ製作中▼▼
はしご製作中


外壁にはカラフルなサイディング?!に、まで。

▼▼外観▼▼
外観


窓から覗いてみると・・・

▼▼窓から・・・▼▼
窓から

リアルな情景に、思わず「うぉ~ッ!」と
唸ってしまった親バカ草野パパ。

「将来、建築家になるんじゃない?」
という親バカ草野ママ。

・・・閑話休題。


出来あがったキティちゃんハウスでは、
さっそく子どもたちが遊んでいます。

「は~い、ごはんできましたよ~!」
「わーい! いただきま~す!」
「じゃぁ、おとうさんはかいしゃにいってくるよ!」
「おふろだよ~」


▼▼遊ぶ子どもたち▼▼
遊ぶ子どもたち


その様子を見ていて、ふと思ったこと・・・

間取を考えたり図面を見るとき、
暮らしぶりをイメージすると良いですよ、とよくお話ししますが、
模型を作って、おままごとよろしく人形で遊んでみれば
手っ取り早いのでは?


子どもの紙細工程度のものでも構いません。
(キティちゃんハウスは、製作時間3時間程度!)

自分の手や頭を使って作ることで、
平面図を見るだけでは分からない何か、
例えば、空間構成やデザインなども、より見えてきます。

自分でつくる分には、
手間とヒマはかかってもおカネはかかりません。
プランに変更が出るたび、作ってもよいですよね。


模型までは大変という方も、平面図を大きなサイズにコピーし、
キティちゃんの指人形で、朝起きて夜寝るまで、
1日をシミュレーションしてみたらいかがでしょう?

きっと、新居での暮らし勝手がイメージできますヨ?!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『家づくりを思い立ったら、暮らし方を想像する』
『間取を考える時、まずやるべきことは』
『「模型」でイメージを実感?!』

|  |-間取りとデザイン | 09:10 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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