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2012.05.31 Thu

扶養に入っても住宅ローン控除は受けられる？

本日、住宅ローン控除と扶養についてのご質問がありました。

共働きの奥様名義で借入れをし、数年後に退職して専業主婦になり、
ご主人の扶養に入った場合、住宅ローン控除は適用されるのかとのこと。


答えはとてもシンプル。
住宅ローン控除と扶養に入っているかは関係ありません。

住宅ローン控除の対象者が、所得税や住民税を納めていれば
住宅ローン控除を受けることができます。


確かに、扶養に入った場合、収入が一定額以下であれば
所得税や住民税を納めない可能性もあるため、結果的に
「扶養に入ったので、住宅ローン控除を受けられなくなった」
ということはあり得ます。

でも、健康保険や厚生年金では、
年収130万円未満なら扶養に入ることができます。
また、所得税は年収103万円以上、
住民税では年収100万円以上で課税されます。

そのため、年収が103万円以上130万円未満だと、
扶養に入りながら住宅ローン控除を受けるということになります。


・・・理屈ではこのようになりますが、
住宅ローンの名義人が扶養に入るということは、
実際にはあまり例がないでしょうね。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローン控除と繰上返済、どちらがおトク？！』
『平成24年度税制改正法案成立！ 住宅関係の主な改正点』
『住宅ローン控除でいくら戻ってくる？』

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2012.05.30 Wed

「失敗しない住宅会社の選び方セミナー」半田市にて開講

今度の日曜日、住宅展示場にてセミナー講師をするので、
ただいまそのレジメを作っています。


テーマは「失敗しない住宅会社の選び方」。

家づくり成功の鍵を握る住宅会社を、
“カン”ではなくちゃんとした“理由”で選ぶための秘訣として、
3つのステップと7つのポイントに整理してお話しします。

その内容を一部ご紹介すると・・・

　・いきなり住宅会社と話しをしないこと！
　・住宅会社の情報収集のやり方
　・担当者の見極め法と効果的な質問集
　・契約までの流れを踏まえた選定方法
　・比較検討に必要な材料は？
　・効果的な値引き交渉のタイミング
　・契約後に追加変更を出さない打合せの進め方
　・住宅会社選びの心得　3カ条


セミナーでは家づくりに役立つツールを公開するとともに、
午後には講師による無料の個別相談会も開催します。

ほかに、「それいけ！アンパンマンショー」「ちびっこ縁日」
「お掃除のコツ教えます！」といったイベントも同時開催！

場所は愛知県半田市のナゴヤハウジングセンター半田会場です。
お近くの方は、よろしければ遊びにお越しください！

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　　　　～ 失敗しない住宅会社の選び方 セミナー ～
　　6月3日にナゴヤハウジングセンター半田会場にて開講

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　　　・日　時　平成24年6月3日(日)
　　　　　　　　　セミナー　11：00～12：00
　　　　　　　　　個別相談会　13：00～16：00
　　　・会　場　ナゴヤハウジングセンター　半田会場　ホール
　　　　　　　　　半田市榎下町7（地図）
　　　・主　催　ナゴヤハウジングセンター
　　　・参加費　無料
　　　・申込み　住宅相談センター
　　　　　　　　　TEL [phone](なごむ 365日)

　　　＞＞＞セミナーのお申込みはコチラから

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2012.05.29 Tue

功罪両面　建築家の出演するテレビ番組

建築家との家づくり。
以前は、一般的な人にとって縁遠い印象があったと思います。

でも、最近は建築家との家づくりが
日常的にテレビで放映されるようになり、
敷居も低くなってきました。

「匠（たくみ）」とか「まあ、なんということでしょう！」
というフレーズは、ちょっとした流行語にもなりました。


建築家との家づくりを世に広めた、これらのテレビ番組。

でも、功罪の“罪”を感じてしまうご相談が
ここ数日間で、立て続けに2件ありました。


1件目は、先週末のご相談から。

これから家づくりを進めようということで、
ご要望の整理と住宅会社の選定についてお話しをしていたところ。

ハウスメーカー・工務店・建築家と3つある
住宅会社の“業態”の違いをご説明しましたが、
それに対してご相談者からこんな趣旨のお言葉が。

「テレビ番組を見ていて、建築家というと
　アッと驚く仕掛けを考える人というイメージがあり、
　自分たちの家づくりとは違う気がする」


テレビ番組は視聴者の受けを狙うため、
どうしても“劇的”な演出をしがち。

人を驚かせるような仕掛けを付けるのは日常茶飯事。
例えば、流しそうめんの道具がベランダに付いているとか。
いかに仕掛けを組込むかに思慮している印象になってしまいます。

また、より演出効果を高めるためなのか、
施主と建築家との設計打合せもあまりせず、
施主に施工中の現場を見せないよう。

確かに完成時のお披露目で感激する様子は“絵”になりますが、
単にビックリしているだけかもしれません。


本来、建築家との家づくりというのは
じっくり時間をかけて施主の要望をカタチにするものであり、
その中で常識に囚われないアイディアやデザインが出てくるのです。

視聴率を気にするテレビ番組ではやむを得ないかもしれませんが、
「意外性」「ドラマ性」ばかりを追求してしまうと、
建築家本来の良さが見えにくくなってしまい、
ヘンな先入観を植え付けてしうこともあるでしょう。


でも、テレビの影響力というのは凄いものがあり、
「匠」として出演した建築家には、
設計の依頼がひっきりなしに来るのだとか。

それが、本日いただいた
2件目のご相談のようなトラブルを引き起こすことも。

簡単にまとめると、次のような内容。

「テレビに何度も出演している建築家に設計を依頼し、
　新居も完成したが、入居後数年で雨漏りがした。
　施工した工務店が倒産していたので、
　建築家に何とかしてほしいと言っても
　木で鼻をくくったような態度で困っている」


設計を依頼する側は、テレビに何度も出ているから安心だろう、
と思うかもしれませが、テレビ局がその建築家の設計に対して
保証するわけではありませんし、そもそも出演にあたって
審査をするなど、何らかの基準がある訳ではありません。

むしろ、テレビ局側は出演する建築家を探しているようで、
草野のまわりでも何人かの建築家から
出演のオファーがあったと聞いたことがあります。

でも、一回でもテレビに出ると、業務の質に影響がでるほど
問い合わせが殺到することがあるため、
敢えてオファーを断る建築家も少なくありません。

何度もテレビに出ている建築家というのは、
仕事が多すぎて丁寧さに欠けるとか、
対応がぞんざいになることもあるのかもしれません。

テレビや雑誌に多数出演している有名建築家だと、
選ぶ時に他の建築家と比較検討しにくい
という面もあるでしょうから、そういう建築家ほど、
慎重に選ばないといけないのですね。


建築家との家づくりを世に広めるという点では
一定の役割を果たしているテレビ番組ですが、
功罪両面併せ持つことを知っておいて下さい。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『そのデザインには理由がある！　建築家の設計した家』
『デザイナーズ風住宅と建築家住宅は違う？！』
『施主から見た建築家との家づくり ～入居3週間のご感想より』

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2012.05.28 Mon

家づくりの資金計画　一般的な目安は？

昨日、ここ数年の内に家づくりをしたい、というご相談がありました。
まだ漠然としているので、いくら家づくりにかけてもよいのか、
資金計画について話しをききたいとのこと。

まず、将来を見越して資金計画を押さえておこうというのは
とても良い心構えですネ！


こんな時、住宅相談センターでは
家計の収支予測（キャッシュフロー・シミュレーション）を作成し、
ライフプランや家計の収支面から
そのご家族に合った資金計画や家づくりの時期をご提案します。

昨日も、そのための記入シートをお渡しし、
後日お送りいただくようにお話ししました。


ただ、記入シートをお渡ししただけで終わってしまっては、
せっかくご来社いただいたのに申し訳ありません。

そこで、“一般論としては・・・”との断り付きで、
家づくりの資金を考える上での目安をお話ししました。

この一般論、年収や自己資金額で予算が簡単に計算でき、
「相談に行く前に自分で考えみたい」
という方のご参考になると思いますので、
以下、いくつかご紹介してみたいと思います。


１．自己資金は2割以上用意したい

ローンの返済額を抑えられますので、
自己資金が多いに越したことはありませんが、
では、いくら用意すればよいの？というときの目安です。

予算総額は自己資金の5倍以内という言い方もできます。

自己資金が2割以上必要な理由は、
ローン対象外の諸費用が一般的に予算の2割程度かかるとか、
自己資金が2割以上あるとローンの金利優遇が大きくなる
などが挙げられます。


２．返済負担率（返済比率）は25％まで

返済負担率というのは、年収に対する年間のローン返済額の割合。
負担率が高いほどローンの返済額が高く生活費を圧迫することになります。

無理なくローンの返済を行い、ゆとりある生活を送るためには、
返済負担率は25％以下に押さえたほうがいいということです。

例えば、年収500万円で返済負担率25％の場合、
年間の返済額は125万円までということになります。

これでいくら借入れできるかというと、
金利2.2％（固定金利タイプのフラット35の水準）とすると、
20年返済で約2000万円、35年返済で3000万円となります。


３．ローンの借入額は、年収の5倍まで

返済負担率から借入可能額を計算するのは結構面倒。
そんなときに、この目安が手軽に使えます。

年収が500万円なら、ローンの借入額は2500万円まで。
シンプルで分かりやすいですよね。


・・・といったところです。

繰り返しになりますが、ここで挙げたのは
あくまでも一般論であり目安に過ぎません。

本当に自分がいくら家づくりにかけてもよいのかは、
家族構成や年齢、年収、職業、自己資金などの条件を踏まえて
個別に計算しないと出てこない点を、よくご理解下さいませ。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅取得の自己資金、2割以上欲しいそのワケは？』
『審査を確実に通すために知っておきたい、住宅ローンの“審査金利”』
『一般論では判断できない、住宅ローンの借入額』

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2012.05.27 Sun

地盤保証があっても安心ではない？！　弁護士の講演より

昨日は、住宅・不動産分野の弁護士として著名な、
匠総合法律事務所の秋野卓生先生の講演を聞いてきました。

愛知県建設産業協会主催の研修会で、テーマは
「住宅建築のトラブル回避のポイント」。
最新のトラブル事例を法的に解説するというもの。

昨年から全国で施行された「暴力団排除条例」や、
福島の原発事故に関連した放射能汚染の関係など、
“旬”の事例をはじめ、いくつかのテーマをお聞きしました。


その中に「地盤改良と産業廃棄物／瑕疵担保責任との関係」
との事例がありました。

東日本大震災での液状化被害により、
地盤改良の重要性がクローズアップされています。
でも、地盤改良には法的な注意点や落とし穴もあるのです。


例えば、住宅会社はよくこんなトークを使います。
「地盤については、地盤保証会社が保証しますので、
　この地盤改良方法で大丈夫です」

でも、地盤保証にはさまざまな免責特約があり、
「地盤が液状化して建物に被害があった場合は免責」とか
「建物が不同沈下しても、規定以下の傾きなので免責」など、
保険金が支払われないケースも多いとのこと。

ほかにも、入居後に太陽光パネルを設置し、
その後に地盤沈下した場合は、
「新築当初よりも建物が重くなったため免責」
ということも起こり得るとのこと。


地盤保証の対象外になった場合、
地盤改良工事を行った業者が損害賠償してくれるかというと、
そんなことはありません。

どのような地盤改良工事を行うかの判断は、
設計者（工務店や建築士）が行うのであり、
地盤改良業者はそのためのデータを提供する補助者に過ぎない
というのが法的な見解なのだとか。

なので、「地盤改良業者（地盤保証会社）が大丈夫と言っている」
と言う住宅会社は、設計に対する姿勢が問われることになります。
何ごとも「○○が言ったから」というのではなく、
自己責任ということですね。


ちなみに本項のメインテーマ「地盤改良と産業廃棄物」というのは、
地盤改良された土地を売却するとき、
地中に残された杭などは産業廃棄物と判断されるので、
売主が責任をもって撤去する必要があるという内容でした。

ほかにも色々な事例が紹介され、大変勉強になりました。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地の瑕疵担保責任は？』
『施工中の住宅会社の倒産に備えるには』
『安心してリフォームするための「リフォーム瑕疵保険」』