マイホーム購入お悩み相談室 | 住宅専門ファイナンシャルプランナーによる、後悔しないマイホーム実現法

1000組の家づくり・家計改善をサポートしてきた住宅専門ファイナンシャルプランナーが、初めて家を建てる人のために、後悔しないマイホーム実現法を大公開!

2012年01月 | ARCHIVE-SELECT | 2012年03月

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元ハウスメーカートップ営業マンが語る住宅会社の手の内?!

1月・2月と2ヶ月連続で開講した「住まいづくりアカデミー」

これから家づくりをお考えの方のために、
家づくりの基礎から今すぐ使える裏ワザまでお伝えしましたが、
おかげさまでキャンセル待ちが出るほどの大盛況!

受講者からは、
『住宅展示場の状況が分かり、対応方法も分かりやすく説明があった』
『家がほしいとしか思っていなかったけど、ハウスメーカー以外で
 住宅会社の選びかた等、少しずつ具体的に見えるようになりました』

など多数のご感想が寄せられました。(前回の様子はコチラ


年が明けて以降、消費税増税前に
家を取得しようという方が増えたのを肌で感じていますが、
まさに、そのような方々がたくさん聞きにいらしているよう。

そこで、1月・2月にお送りしたセミナーの続編として、
3月にも住宅ローンとハウスメーカーに関する
2講座を開講することにしました。


特にお勧めは、午後の講座。

元ハウスメーカーのトップ営業マンで、
ハウスメーカーの営業手法を熟知しているコンサルタント・吉田が
ハウスメーカーの手の内を大公開!

いま内容を検討中ですが、
「いやぁ~、レジメを考えてたら楽しくなってきちゃった」
「酒でも飲みながらやろうか?」
「だったら、場所を変えて居酒屋で第2部なんてのは?!」

といった会話が交わされています。

こんな内容ですので、この講座に限り
住宅業者の方にはご遠慮いただいています。

いったい暴露話がどこまで飛び出すのか?
滅多にない機会をお見逃し無く!



      ~ 住まいづくりアカデミー ~
      3月11日に栄・中日ビルにて2講座開講!



 【第1講】3月11日(日)10:30~12:00
 ==============================
 『第3回:基礎から学ぶ住宅ローン【諸費用編】
            ~注意点から今すぐ使える裏ワザまで~』

 ==============================
  今回のテーマは、住宅ローンの諸費用について。金利だけでなく、
  諸費用に注意するだけで数十万円もコスト削減可能。第1・2回を
  受講されていない方でもご理解いただけます、

 【第2講】3月11日(日)13:30~14:30
 ==============================
 『これを知らずに住宅展示場に行ってはいけない
    元ハウスメーカートップ営業マンが語る住宅会社の手の内』

 ==============================
  元ハウスメーカーのトップ営業マンだった吉田講師が業界側から
  見た集客手法、お客様が契約するまでの仕組みを公開。住宅会社
  主導ではなく、施主が主導して家づくりを進めるためのマル秘テ
  クニックをお話しいたします。

   ・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
        名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
   ・主 催 住宅相談センター
   ・参加費 無料(予約制)
   ・問合せ TEL 0120-756-365(なごむ 365日)

   >>>住まいづくりアカデミーのご案内はコチラ


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住まいづくりアカデミー 追加開講しました!』
『「新春 住まいづくりアカデミー」に延べ162人がご参加!』
『住まいづくりアカデミー満員御礼 & 追加開講決定!』

| ◆セミナー・相談会情報 | 18:21 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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住宅ゼロ・エネルギー化に向けた、国の平成24年度施策

昨日は、住宅事業者向けの勉強会で
スマートハウスについての話しがありました。

スマートハウスというのは
「IT技術を使って、家庭の消費電力を制御する住宅」
のこと。東日本大震災以降、電力供給が逼迫するなか、
住宅業界だけでなく、家電、自動車、エネルギーなど
多くの業界を巻き込んで、基準などの枠組みが検討中です。

住宅だけでなく、これからの産業に大きな影響が予想されるだけに、
水面下では思惑が交錯し、駆け引きもあるようですが、
一般消費者にとっては雲を掴むような状態だと思われます。

って、草野も概念は何となく分かっても、
具体的な住宅のつくり方や暮らし方がどのように変わるのかは、
分かったような分からないような・・・


でも、「低炭素社会の構築」という国の方針のもと、
2020年までの新築住宅のゼロ・エネルギー化実現に向けて、
2012年度の国の予算でも、住宅のゼロ・エネルギー化や
長寿命化のための施策が、以下の通り盛り込まれています。

1)エコポイント(復興支援・住宅エコポイント)
 ・エコ住宅の新築やエコリフォームに対して、エコ商品等と
  交換できるポイントを発行する制度(1万ポイント=1万円相当)。
 ・発行ポイント数は新築で15万(被災地は30万)、エコリフォームで30万。
  耐震リフォームでさらに15万ポイントが加算、バリアフリー改修も対象。

2)フラット35Sエコ
 ・特に省エネ性能の高い住宅への金利優遇制度。
 ・優遇幅は、当初5年間0.7%(被災地は1.0%)、
  以降10年もしくは20年まで0.3%。

3)認定省エネ住宅(新制度)
 ・一定の基準を満たした省エネ住宅を優遇(認定長期優良住宅と同様)。
 ・住宅ローン控除上限の100万円引き上げ、登録免許税率軽減の適用、
  住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠の500万円引き上げ等。

4)住宅ゼロ・エネルギー化推進事業(新制度)
 ・ゼロエネ化にかかる割り増し費用の半分(上限165万円/戸)を補助。
  (中小工務店で建築した場合が対象)
 ・HEMSなどのエネルギー管理システムを組み合わせ、ゼロ・エネ化を
  進める取り組みに対して補助(設備・システムのコストの最大2/3)

5)地域型住宅ブランド化事業(長期優良住宅)
 ・現在の「木のいえ整備促進事業」の後継事業で、
  地域材を使った住宅に上限120万円、一般住宅に上限100万円を補助。
 ・地域の住宅生産事業者との連携など、地域ごとのルール策定が必要。

6)民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業(新制度)
 ・既存の空き家を省エネ化・耐震化・バリアフリー化して
  賃貸住宅として活用する際、工事費用の1/3(上限100万円/戸)を補助。
 ※詳しくは国土交通省の資料へ(PDFファイル)

7)家庭・事業者向けエコ・リース促進事業
 ・リース方式で太陽光発電などのエコ設備を導入する際、
  リース料の3%(被災地は10%)を補助。
 ※詳しくはESCO推進協議会のHPへ


ゼロ・エネルギー住宅のことを、
略してゼッチ(ZEH:ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)と呼びます。
これからゼッチという言葉を聞く機会も増えそうですね。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『決して特別ではない“ゼロエネルギー住宅”』
『フラット35Sエコ&復興支援・住宅エコポイント スタート』
『これからの住宅?!「スマートハウス」』

|  |-住宅の税金と法制度 | 14:38 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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住宅会社の姿が分かる OB施主宅の見学

先日、ご相談者と一緒に、
ある建築家の設計したお住まいを見学してきました。

そこで暮らすお施主さまに話を聞くことができるので、
モデルハウスや完成見学会を見学するとき以上に、
その建築家・住宅会社の家づくりが見えてきます。


通常、建物を見学するときは、
建物そのもの、例えば仕上がり具合や施工精度だとか、
デザイン性などに目が行きがち。

でも、建物そのものがご自身のイメージに合っているかは、
実はあまり重要なことではありません。デザインや間取りというのは、
お施主さまの要望や好みが反映されているからです。

住宅会社もプロですので、ある程度の要望には合わせてくれます。
あまり間取やデザインを見る必要はありません。

むしろ、せっかくお施主さまの話しが聞けるのなら、
要望や好みがどのように反映されているのか
住宅会社やお施主さまに質問しながら見学すると、
その住宅会社の家づくりが見えてきます。

ようは、建物そのものはプロセスの「結果」、
大事なのは「家づくりのプロセス」というワケです。


そこで、もし入居済みのお宅(OB施主宅)を見る機会が持てたら、
家づくりのプロセスとして、設計・施工、そして入居後に
住宅会社がどのように対応したかを聞いてみましょう。

例えば、
 ・どのように要望を汲み取ってもらったか?
 ・当初の予算通りに建築できたか?
 ・住設機器選びなど、詳細なモノ決めはどのように行ったか?
 ・施工中の現場監理はどのように行ったか?
 ・竣工後の定期点検などはどのように行っているか?

などなど。

また、家づくりは1年以上の長期間に及びますので、
その途中でトラブルが発生することもありますが、
重要なのは、トラブルの有無ではありません。
「どんなトラブルが起こり、どのように解決したか」
を聞いてみましょう。

ほかに、入居後時間が経過している場合、
新築当時と暮らし方が変わった点を訊いてみましょう。
将来を見越した設計が出来ているかが分かります。


あと一点、入居済みのお宅を見学する際のポイントを。

それは、建物を見ていいな!と思ったら、
率直に「いいですね!」という感想を
お施主さんや住宅会社に言って下さい。

気持ちよく案内していただけますし、
先輩施主としてのアドバイスなど、
より色々なお話しをお聞かせいただけると思います。

プライバシーの場を見せていただく感謝の意を込めて、
ちょっとした手土産をお渡しするのもいいですよ。


なかには、施主のプライバシーを盾に、
OB施主宅の見学を渋る住宅会社もありますが、
そういう住宅会社は、あまり施主との関係が良くないこともあり得ます。

先日見学したお宅は、
建築家とお施主さまの関係がとても良好なのがハタ目にも分かり、
それだけ家づくりに満足している様子が伝わってきました。
その住宅会社に満足しているからこそ見学させてもらえるワケです。

そういう住宅会社では、
OB施主宅見学 → 住宅会社決定 → 竣工 → 入居 → OB施主宅見学
というサイクルが確立されていることが多く、
施主も、かつて自分がしてもらったように、
次に家を建てる人のために協力しようという気持ちになるのですね。


モデルハウスや営業トークでは見ることが出来ない、
その住宅会社の家づくりの姿が見えてきますので、
住宅会社選びの際は、ぜひ入居されている建物も
見学させてもらうといいですよ!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『職人さんおススメの住宅会社に外れはない?!』
『住宅会社を見極めるポイント! 現場での挨拶と整理整頓』
『見学会の注意点 ヘンな先入観に囚われないように・・・』

| ◆住宅会社選び | 15:14 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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土地探しを住宅会社に頼むと?

昨日は、土地探しからのご相談が2組ありました。

その中で「ハウスメーカーに土地を探しもらうというのは
良いのでしょうか?」
とのご質問がありました。


土地を住宅会社に探してもらう場合は、
自分で探すのに比べて、次のメリットがあります。

1)手間が省ける
住宅会社が情報収集してくれますので、
自分で探すのに比べて手間が省けます。


2)土地・建物トータルで判断できる
不動産屋さんは土地が売れてナンボ。
建物のことなどお構いなしに土地を売ってくることもあります。
時には土地の価格が高すぎたり、法規や面積の制約を受けて、
希望の建物が建たないことも起こり得ます。

住宅会社が間に入ることで、法規や費用その他の条件を照らし合わせて、
土地・建物トータルで希望の建物が建つかの情報を提供してくれます。


ただし、住宅会社に土地を探してもらうデメリットもあります。

1)住宅会社を選べない
住宅会社が見つけてきた土地で家づくりをしようという時は、
業界の暗黙のルールで、その住宅会社で建てることになります。

住宅会社によっては、土地探しをするには、
“申込み”や“仮契約”をしてくれと言われることさえあります。
顧客の“囲い込み”をしておきたいということですね。

手間隙かけて土地を見つけたことが、
住宅会社からすると一種の権利になる訳です。

そのため、土地が決まってから、
複数の住宅会社にプランや見積を提出してもらって
比較検討することができないということになります。

逆にいうと、土地探しを住宅会社に依頼するのなら、
「そこで家を建ててもよい」と思える
住宅会社を選ぶようにして下さい。


2)土地選びの自由度が減る
上記と関連しますが、住宅会社は自社の構造・工法で
建てられる条件の土地を探してきます。
特にハウスメーカーの場合、建物の自由度が高いとは言えないので、
土地選びの自由度も減ってしまうことがあります。


とは言え、土地探しをプロと一緒に行うメリットはあります。

特に、建築家と一緒に土地を探すと、
通常では見向きもされない条件の悪い土地でも、
建築家のセンスとアイディアで、
要望を満たした建物を建てられることもあります。

土地探しからの家づくりというのは選択肢が多いだけに、
そのための手段も幾通りもあります。
どんな家が欲しいのかをよく考え、
自分に合った手段を選びたいところですね。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地購入をスムーズにする、住宅会社の選び方』
『建築家だから出来る?! 変形・狭小敷地での家づくり』
『土地と建物の資金バランス』

| ◆土地・不動産探し | 20:54 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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意外な出費! フラット35の団体信用生命保険“機構団信”

本日、住宅ローンのご相談の中で、
フラット35の団信についてのご質問がありました。


住宅ローンを借りるときは、
借主が万一のときに保険金で残債を一括返済するための保険
「団体信用生命保険(団信)」に入るのが一般的。

民間の金融機関の場合は団信加入が必須で、
保険料は銀行が負担しますので、
健康状態に問題がなければ、しっかり加入されます。


でも、フラット35の場合、
団信(機構団信)の加入は任意

窓口の銀行が団信の加入の有無を聞いてくるので、
入り忘れることはないと思います。

でも、知っておきたいのは、フラット35で団信に加入すると、
保険料(特約料)が別途かかるということ。
この保険料が意外とバカになりません。


いくらかかるかというと、
 ・借入3000万
 ・30年返済
 ・元利均等返済
 ・金利2.2%
の場合、下記の通りとなります(予定額)。

 1年目 107,300円
 2年目 105,200円
 3年目 102,500円


以下、年2,100円ほどずつ漸減し、30年の合計は
ナント1,819,600円にもなります。


また、機構団信にも民間の住宅ローン同様、
3大疾病保障(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)付きの団信もあります。
その場合の特約料は、以下の通りです。

 1年目 164,000円
 2年目 160,700円
 3年目 156,700円


以下、年4,300円ほどずつ漸減し、30年の合計は
ナ、ナント2,780,300円にもなります。


特約料は年払いで、借入残額に合わせて減っていきますが、
1年目で10万円以上の出費があります。
新居の新築や購入で物入りですので、あらかじめ見込んでおかないと
家計のやりくりに困ることもあり得ます。

フラット35は、民間の住宅ローンと違って保証料が不用ですが、
このような費用がかかることは覚えておいてください。

また、裏ワザとしては、機構団信の代わりに
民間保険会社の「収入保障保険」に入ると、
年齢などの条件によっては割安になることがあります。
(詳しくはコチラの記事をご覧下さい)


なお、任意だからといって団信に入らないのは、
リスク管理上止めておいた方が良いですよ!

   >>>機構団信のご案内は住宅金融支援機構のHPへ


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『フラット35制度変更 ~融資率が90%に & S引下げ期間短縮~』
『フラット35でおトクな団信は?』
『万一のときに安心?! 疾病保障付きの住宅ローン』

|  |-住宅ローン選び | 19:57 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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