マイホーム購入お悩み相談室 | 名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナーによる、後悔しないマイホーム実現法

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2011年10月 | ARCHIVE-SELECT | 2011年12月

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自営業者の住宅ローン審査は厳しい?

本日のご相談のご予約は1組。

のハズが、時間変更による担当者変更や
事前予約無しのご来店が重なり、
計3組のご相談がありました。


うちひと組は、マンション購入をご検討中の方。

会社員なのですが、起業・独立の準備中で、
その際の自宅兼事務所として使うご予定。

会社員のうちに住宅ローンを組んで
マンションを購入しようという算段です。
なぜかというと、自営業者よりも会社員の方が
住宅ローンの借入れがしやすいからなのです・・・


自営業者の場合、なぜ住宅ローンが借りにくい=審査が厳しいのか?

まず挙げられるのが、収入が安定していないと見られがちな点。
会社員であれば、毎月の給与が約束されているため、
住宅ローンの返済もスムーズに行われると見做されますが、
自営業の場合は収入が不安定=返済も不安定と見られてしまいます。

次いで挙げられるのが、所得が低くなりがちという点。
自営業の方は、節税のために支出を経費で落とし、
所得額を抑えることがママありますが、
そういう場合は要注意です。

住宅ローンの審査には直近3期分の納税証明書と
確定申告書が必要になるので、
住宅ローンを借りる予定がある場合は、
3年前から節税を控えておくのが賢明です。


自営業者だから住宅ローンが
借りられないということではありません。
要は準備・対策次第と言うことですね。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『“住宅ローン不承認”で工事ストップとならないように』
『なかなか難しい土地+建物のフルローン』
『住宅ローンの事前審査は慎重に』

|  |-住宅ローン選び | 19:19 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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家づくりを思い立ったら、暮らし方を想像する

本日は、これから家づくりを考え始めようという
若いご夫妻からご相談がありました。

何から手をつけて良いのか分からないということで、
大まかな家づくりの段取りをご説明しました。


この段階でご相談にお越しいただくと、
余計な先入観も無いので、まっさらな状態で
ご自身の家づくりと向き合っていただくことが出来ます。

ひと言で家を建てる・買うと言っても、
 ・土地購入+注文住宅建築
 ・建売住宅の購入
 ・中古住宅の購入
 ・新築マンションの購入
 ・中古マンションの購入

と様々な形態があります。

それぞれメリットや進め方は違いますが、
形態に囚われると大事なことを見落とすことがあります。

それは、何のために家を建てる・買うのかということです。


新居でどのような暮らしをしたいのかが見えてくると、
自ずとどんな場所で、どのような家が必要なのかが見えてきます。

望むのが、街なかの利便性の良い場所での暮らしであれば、
マンション購入が良いかもしれません。


そういった考えがまとまらない段階で
情報収集にと考えて住宅事業者にいくと、
たいがい自社の商品に誘導されてしまいます。

例えば、住宅会社であれば注文住宅を、
不動産屋であれば土地購入を、
マンションディベロッパーであればマンション購入を、
といった具合に。

そういったプロの営業トークに惑わされないためにも、
まずは、ご家族でこれからの暮らし方を想像し、
要望を固めた上で、次の行動に移ることをお勧めします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『選択肢を狭めない家づくりの進め方』
『家づくり = 家庭づくり!』
『コンサルタントに相談するタイミング』

| ◆マイホーム初めの一歩 | 20:03 | comments:4 | trackbacks:0 | TOP↑

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住宅ローンの金利タイプ

本日は、住宅ローン選びのご相談がありました。

このご相談者には、これまでのコンサルティングの中で
候補の金融機関をいくつかご提示し、
そろそろ借入先を絞る段階になってきました。

でも、変動金利タイプと固定金利期間選択タイプのどちらにするかで
とってもお悩みになっているところなのでした。

そこで、判断材料として、各金利タイプの特徴や
メリット・デメリット、金利の決まり方などをお話ししました。


住宅ローンの金利タイプには、次の3つがあります。
 ・変動金利タイプ
 ・固定金利期間選択タイプ
 ・固定金利タイプ



変動金利タイプは、
市場金利に連動して金利が変わるというもの。
具体的には、年2回金利が見直されます。

銀行にとっては、将来市場金利が上がった分だけ
金利を上げることが出来るためリスクが低い分、
金利も低く設定されています。

逆に言うと、借りる側には金利上昇リスクがあるため、
金利が上がっても直ちに家計に影響が出ないように、
 ・返済額は5年間変わらない
 ・返済額が見直される6年目に金利が上昇していても、
  返済額は当初5年間の1.25倍を上限とする

というルールが適用されます。

とはいえ、金利が上がれば月々の返済が家計の負担になりますし、
さらに金利が上がれば、返済していても利息を払い切れず、
“未払い利息”が発生することもあります。


固定金利期間選択タイプは、
選択した一定期間だけ金利を固定するというもの。
固定できる期間は3・5・10年などが一般的。

その固定期間が終了後は、
再度固定金利期間選択タイプを選んでも、
変動金利タイプに移行しても構いませんが、
金利はそのときの市場金利に応じて決まります。

一定期間の金利=返済額を確定できるので、
その間は金利が上昇しても影響がありません。

ただし、変動金利タイプの1.25倍ルールのような
固定期間終了後の返済額に上限が無いため、
一気に返済額が上がるという事態も起こり得ます。

とは言え、当初固定期間を10年としておけば、
その間に借り入れた元金の返済も進んでいるため、
固定期間終了後に金利が上がっていたとしても、
意外と返済額は上がっていなかったということもあります。


固定金利タイプは、
金利がずっと変わらないというもの。

将来の金利上昇リスクが全く無いため、
安心感を求める方にはピッタリですが、
借り手側のリスクがない分(貸して側にはリスクがある)、
金利は3つの金利タイプの中では高く設定されています。

住宅金融支援機構のフラット35が代表格です。


11月現在のそれぞれの金利は、
変動金利タイプが1.0%前後(0.775~)、
固定金利期間選択タイプの10年固定が1.5%前後(1.2%~)
固定金利タイプのフラット35が2.20%(20年以上)
となっており、金利が低ければリスクがある、
リスクがなければ金利が高いといえます。

それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを理解し、
家計の収支予測(キャッシュフロー表)をもとに
判断することをお勧めします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『2011年11月の住宅ローン金利』
『おトクな目玉ローンを選ぶには』
『住宅ローンの金利はどう決まる?』

|  |-住宅ローン選び | 17:44 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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住宅ローンアドバイザー手帳 2012年版

今年の秋は暖かい日が続いていましたが、
このところだんだん寒くなってきました・・・

気づけば11月も半ばが過ぎ、街はクリスマスモード!
年末、そして新年への準備の時期ですね。

草野は来年用のスケジュール帳を購入しました。
それがコチラ。その名も、
住宅ローンアドバイザー手帳

表紙


この手帳、近代セールス社さんの製品で、

『物件の選択から住宅購入の諸費用、
 住宅ローンの種類と借入時のアドバイス、
 住宅売却・購入時の税制など
 業務に役立つ資料が掲載されています』


というもの。


以前は“不動産日記”という
不動産業界向けのスケジュール帳を使っていましたが、
このところ住宅ローンのご相談が圧倒的に増えてきたため、
今年の半ばからコチラに切り替えました。

不動産日記同様、巻末には付属資料がありますが、
 ・住宅ローン相談の必要性
 ・住宅ローン借入れのための頭金づくり
 ・金融と金利の知識
 ・住宅ローン借入れ時のアドバイス
 ・住宅ローン相談チェックシート

など、住宅ローン関連の資料が充実しています。

目次

税制


草野的には、カレンダー形式の月間スケジュールが
月曜始まりとなっている点や、
ダークブラウンのカバーに金文字の装丁が上品で、
高ポイントです!

唯一といってよい不満は、建築関係の大凶日
“三隣亡(さんりんぼう)”が記載されていないこと。
贅沢を言ってもしょうがないので、
自分で調べて書きこんでいます。


昨日の記事のように、
道具を持っているだけでは意味はありませんが、
それでも日ごろ使う道具は、
お気に入りのものを用意したいところですね。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『2011年に向けて・・・「不動産日記 2011」』
『ローン電卓 買い換えました』
『やっぱりオーダーメイド!』

|  |-管理人のひとりごと | 20:10 | comments:0 | trackbacks:1 | TOP↑

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「道具を過信しすぎない」ホームインスペクターの心得

昨夜は毎月恒例、ホームインスペクター(住宅診断士)の勉強会でした。

講師役は(株)円昭の佐藤さんで、雨漏りや床下浸水、画像診断など
これまで行ったインスペクション(住宅診断)事例をもとに、
実務に沿った問題・調査結果・対応方法をお話しいただきました。


その中で、診断で使う道具もご紹介いただきました。

住宅相談センターでも使用している赤外線カメラ
レーザー光線のレベル測定器、木材の水分を測る含水率計
コンクリートの強度を測るコンクリートハンマー等の
ハイテク機器はじめ、タイルの浮きを調べる打診棒
コンクリートのヒビ(クラック)を測るクラックスケールといった
道具が出てきたり、シャーペンを使ってコンクリートのヒビを
調べる裏ワザも飛び出しました。


これだけ道具を並べると、多彩な道具をいかに使いこなして
診断を行うかが重要に思えてきますが、実はそうではありません。
昨日の勉強会でも、こんな言葉が出てきました。

『道具を過信しすぎない』


道具はあくまで道具。
何のためにその道具を使うか判断するのは、
ほかならぬホームインスペクターです。

建物ごとに異なるコンディションを見極め、
目的に対してもっとも効果の高い道具はを選び、
得られた結果も分析しなければいけません。

ハイテク機器を使えば
何でも分かった気になってしまうかもしれませんが、
そんなことはなく、機械も万能ではありません。

道具も大切ですが、道具を揃えるだけでもいけない。
どの道にも通じることですよね・・・
と、インスペクター未満の草野は思った次第です。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『ホームインスペクションは、住宅の“健康診断”』
『赤外線カメラで雨漏り診断』
『建物調査に入るときの心得』

|  |-インスペクション事例 | 14:23 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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