マイホーム購入お悩み相談室 | 名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナーによる、後悔しないマイホーム実現法

1000組の家づくり・家計改善をサポートしてきた住宅専門ファイナンシャルプランナーが、初めて家を建てる人のために、後悔しないマイホーム実現法を大公開!

2011年03月 | ARCHIVE-SELECT | 2011年05月

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中立・公正な立場でシミュレーション!

本日は2組のご相談をお受けしましたが、
2組とも資金計画のお話しになりました。


1組目は、定年間近のご夫妻。
ご実家に戻り親御さんとの同居をお考えで、
本当は建替えたいが、年齢的に住宅ローンを組むのは
難しいのでどうしよう?というご相談。

現在の建物の状況とリフォームの場合のご要望をお聞きすると、
建替えの方が良さそうなのですが、老後資金が不安。

と言っていても、材料が無いと判断できないので、
まずはライフプランをもとに
「キャッシュフロー表(家計の収支予測)」
を作成することをお勧めしました。


2組目はまだお若いご夫妻で、今日が2回目のご相談。
やはり家づくりにあたり資金面がご不安とのことで、
本日はキャッシュフロー表をお渡ししました。

このご夫妻の場合、ご主人もしっかりした企業にお勤めで、
これまでしっかり頭金を貯めていらっしゃるので、
資金的には全く問題なし、というより、頭金を増やし、
民間の住宅ローンを利用しないという選択肢も。

その結果をお見せしたところ
「安心しました。これなら住宅ローンは使わない方向で考えます」
と、仰っていただきました。

が、こんなことも。
「住宅ローンを利用するなら、
 コンサルティングを受けようと思っていたのですが・・・」


え?! コンサルティングの注文を逃したってこと?!

いえいえ!
コンサルティングを受注したいがために、
数字をいじくるなんてことはしません。

シミュレーションというのは、
数字をちょっと変えるだけでも結果が大きく変わることがあります。
何か売りたい商品があれば、それが売れるように組み立てることも可能。

でも、住宅相談センターでは、
あくまで中立・公正な立場
シミュレーションやコンサルティングを行います!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『キャッシュフロー表で家計の収支予測と対策を』
『不安なことは家づくりのセカンドオピニオンへ』
『ライフプランで見える家づくりの資金計画』

|  |-相談のご案内 | 20:20 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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コンサルティングに見る、住宅会社の絞り方

昨日は珍しく何の予定も無く、
1日社内にて事務作業をしていました。
週明け月曜日に住宅事業者向けの講演をするので、
そのための資料作りを行いました。

そして、もう一つ。
住宅会社のご紹介依頼をいただいている相談者へ、
候補となる住宅会社をお知らせする資料も作成しました。

これは「建築依頼先候補 選定結果のお知らせ」という資料。

これまでお聞きしたお話しや、
チェックシートにご記入いただいた内容をもとに、
ご相談者にピッタリな業態(ハウスメーカー・工務店・建築家)
具体的な住宅会社名を、選んだ理由と合わせてまとめます。


例えば、今回のご相談者の場合。

立地柄「防音性」が気になるとのことで、
防音効果につながる「気密・断熱性能の高い住宅」を
つくれる業態・会社が候補に挙がります。

いただいたイメージ写真を拝見すると、
とても洗練されたお洒落なデザインをご希望されているので、
デザインセンスも求められます。

また、敷地の形状が変わった形をしているため、
配置や間取の設計提案力も必要。

かといって工期はあまり長く取れません。

・・・という条件。

これらを踏まえ、業態、そして具体的な住宅会社を選定していきます。


今回の場合、「デザイン性」や「設計提案力」という点から
『建築家』の存在が浮かび上がってきますが、
今回は工期などの点から建築家は見送ることに。

結果、ご提案したのは
「高気密・高断熱の家づくりを得意とし、
設計提案力に定評があったり、
外部の建築家とコラボレーションできる」工務店。
さらに、デザイン性や社風、担当者の人柄、
立地などから3社に絞り込みました。

こういった選定過程や理由、各社の特徴を
「選定結果のお知らせ」としてまとめ、
各社の資料を添付し、ご相談者にお送りしました。

特に問題が無ければ、この3社との打合せがスタートします。
ここまでのコンサルティングの経過は、
いわば「書類による1次選考」といったところですね。


このように、家に対する要望や条件を整理し、
順を追って考えることで、
たくさんの住宅会社の中から自分に合った会社を
スムーズに見つけることが出来ます。

やみ雲に住宅会社に声をかけず、
まずはご家族で家づくりに対する
考え方をまとめることをお勧めします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『家づくりが見えてくるチェックシート バージョンアップ』
『三者三様 ハウスメーカー・工務店・建築家』
『優先順位によって変わる家づくりの依頼先』

| ◆住宅会社選び | 19:55 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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身に余るお言葉

先日来ご相談をいただいている方と、
メールでのやりとりがありました。

いま商談中の住宅会社と、これからどのように
打合せを進めていけばよいのかというご質問でした。

このご相談者は、住宅会社へ心遣いのある優しい方なのですが、
逆に住宅会社に負担をかけたくないと思うあまり、
どこまで住宅会社に要望して良いのか掴みかねていたご様子。


でも、住宅会社への遠慮は無用!

いま遠慮したがために、あとから
『あのときもっとこうしておけば良かった』
ということになりかねません。

まずはご自身の迷いがなくなるまで、
住宅会社にリクエストを出せば良いのです。

期待した分の成果が、住宅会社から帰ってくるもの。
住宅会社の側も、力を出し切っていない段階で断られてしまうと、
消化不良に感じることもあります。

ただし、お互い気持ちよく進めるために、
たとえば数社にプランや見積を依頼しているなら
「他社と競合している」ということや、
今後の選定スケジュールなどは伝えておくことです・・・


といったメールをお送りしたところ、

『的確なアドバイスをありがとうございます。
 説得力がありすぎて、ぐうの音も出ません・・・』


というお返事をいただきました。

さらに、こんなお言葉も。

『私たちは全くの素人で、知識もなく、
 鉄砲玉のように動いてしまいますが、
 草野さんにブレーキをかけてもらい、
 道筋を示していただくことで
 安心して一歩ずつ進んでいける気がしています。

 本当にありがとうございます。
 これからもいろいろご相談させてください。
 よろしくお願いいたします』


まったくもって身に余るお言葉に恐縮していまいます。
このご相談者の謙虚でまじめお人柄故のお言葉だと思います。

こうしたありがたいお言葉を糧に、コンサルティングに励みます!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『「相談していて良かった」嬉しいお言葉』
『遠慮せず要望を住宅会社へぶつけよう!』
『住宅会社選び 何社からプラン提案を受ける?』

|  |-相談事例 | 20:06 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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請負代金の適正な支払い方法は?

先日、工事請負契約を控えたご相談者から、
こんな質問をお受けしました。

支払いの割合はどれくらいが適正なのでしょうか?

数年前の富士ハウスやアーバンエステイトなど、
多額の前金を支払った直後に住宅会社が倒産し、
あとには住宅ローンの返済しか残らなかった
という事件が社会問題化したので、
支払い条件を気になさる方も多いことでしょう。


支払いについて、法的な決まりというのはありません。
要は、当事者同士の話し合いで決まります。
であれば、完成してから全額払いたいのが人情。

とは言っても、施工途中の住宅会社の負担も少なく無いことから、
資金力のある一部大手ハウスメーカーを除き、
工事請負契約の代金というのは、分割払いになるのが一般的。

多いのが下記のように3~5回程度。
(社団法人住宅生産団体連合会のガイドラインより抜粋)

  3回払い:契約時2 上棟時5 完成時3
  4回払い:契約時1 着工時3 上棟時3 完成時3
  5回払い:契約時1 着工時2 上棟時3 内装着手時2 完成時2



上記の住団連のガイドラインは生産者側の自主ルールなので、
施主側としては、万一(倒産)のリスク回避(資金確保)という点から、
分割払いであっても、できるだけ支払いは後に回したいところ。

それが、工事が出来た分だけ支払っていく“出来高払い”という方法。
さすがに契約や着工時の支払いをゼロにするというのは難しいですが、
その後の支払い割合を下げることは出来ます。

支払い回数はいくらでも細かく設定できますが、
あまりに回数が多くても支払い手続きが煩雑になるので、
上記ガイドライン同様3~5回の回数で、
支払い割合を後ろに回せば良いと思います。

おおよその目安としては、上棟時の支払い合計が請負金額の5割
(大手ハウスメーカーなど、経営的に不安を感じなければ6割)
といったところでしょう。


もし、出来高払いが出来なかったり、
出来高払いにしても不安があるという方は、
住宅会社の倒産時に費用が下りる“完成保証”への加入を
請負契約の条件にすると良いでしょう。

何はともあれ、請負契約時に
代金の8割を支払ってしまうなんてことはあり得ません!
そんなことを言う住宅会社がいたら、
即刻商談を止めたほうが良いでしょう。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『施工中の住宅会社の倒産に備えるには』
『瑕疵担保履行法、本日スタート!』
『もしものときの第三者完成保証』

| ◆住宅会社選び | 20:32 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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フラット35は土地の購入資金に充てられる?

このところ土地に関係したご相談が続いていますが、
昨日のご相談も土地がらみで、
土地の購入にあわせての資金計画についてでした。

このご相談者は、ある程度自己資金もお持ちなので、
土地購入を全額キャッシュにすることも可能。

でも、そうすると手元の預金が底を尽いてしまうため、
万一のことを考えると不安とのこと。ごもっともですね。


このような場合、大きく2つの考え方があります。

 1)土地購入からローンを組み、自己資金をある程度手元に残しておく
 2)土地はキャッシュで購入し、建物で住宅ローンを使う


1)はローンの選択に制約ができ、2つのローンを組むことで
 事務手数料や登記などの費用がかかる
2)はローンの自由度は高くなりますが、不安感があります。

そこで、いいとこ取りとして、こんな考え方もあります。

 3)土地はキャッシュで購入し建物で住宅ローンを使うが、
  その際、土地の費用の一部を上乗せして融資してもらう


住宅ローンを使い、土地の費用として融資された分を
万一の際の預金に充てるという方法ですが、
通常の住宅ローンではこのような使い方はできません。

本来「住宅」の費用が対象の住宅ローンですが、
中には「土地」の購入費用にも充てられるものがあります。
その代表格がフラット35です。


以下、フラット35で土地の購入資金も融資対象にする際の要件です。
(住宅金融支援機構のHPより)

 1)住宅の建設に付随して購入した土地であること
 2)土地の取得時期が申込日の前々年度4月1日以降であること
 3)建物建設費に対するご融資と併せて申込みすること



ただし、土地購入資金のみに対する融資は不可ですし、
土地に対する融資も建設費の融資と併せて竣工後の受取りになります。

今回のご相談者のように、
土地購入資金を自己資金で用意できないと
このような使い方はできませんので、ご注意のほどを。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『フラット35S 金利1.0%優遇が延長!?』
『土地購入時のローン「つなぎ融資」』
『土地と建物の資金バランス』

|  |-住宅ローン選び | 20:55 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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