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2010.06.30 Wed

営業マンの煽り文句に惑わされるな？！

こんにちは、草野です。

本日始めてご相談いただいたIさま。
住宅会社や不動産屋さんをまわり始めたところで、
各社の営業マンから教えられた「おトク情報」について、
いろいろとご質問いただきました。

たとえば、いま住宅会社に話を聞きにいけば
必ず出てくるのが「住宅ローン控除」。

「いま家を建てると、
　最大600万円の控除が受けられますよ」

というもの。
でも、実際に600万円全額の控除を受けられる人は、ごく稀です。

というのも、住宅ローン控除というのは、
住宅ローンの返済開始から10年間、
ローン残高の1％(長期優良住宅の場合は1.2％)を上限に、
納付した所得税が戻ってくる(控除される)というもの。

例えば3000万円のローン残高があった場合でいうと、
1.2％＝36万円を上限に所得税が戻ってきます。
もし所得税だけで上限に達しない場合は、
9.75万円を上限に住民税からも控除されます。

では、600万円の控除を受けるとしたらどうなるか？
　1)長期優良住宅であること
　2)返済開始から10年間、ローン残高が5000万円以上あること
　3)毎年50万円以上の所得税や住民税を払っていること
といった条件を満たさないといけません。

・・・て、こんな条件を満たす人というのは、そういないですよね？！

「600万円の控除が受けられる」というのはウソではありませんが、
実態はこのようなもの。どうしても売り手側の
「煽り文句」に見えてしまいます。

他にも、この手の煽り文句には
「住宅エコポイントが30万円分！」
「フラット35Sの金利引下げ幅が1.0％に拡大！」
「贈与税の非課税枠が1500万円に拡大！」
「太陽光発電の設置補助が充実！」
「低金利もいまのうち！」
といったものがあります。

売り込みのプロである営業マンは、
これらを手を変え品を変えながら、
「いまが建て時！」
と売り込みます。

本日ご相談いただいたIさまも、
そんなコトバの羅列に「惑わされていた」そう。

それぞれウソではありませんが、自分たちに適用されるのか、
それ以前に自分たちにとって必要なものなのかを
冷静に判断したいところですね。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『営業マンによって変わるハウスメーカーとの家づくり』
『家づくりのタイミング 「家を建てない」という選択肢』
『史上最大の住宅減税？！』

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2010.06.29 Tue

人生設計にお役立ち！ライフプラン通信発行

こんにちは、草野です。

名古屋・栄の中日ビルに構える
「家計の総合相談センター」は、
保険や年金、家計、貯蓄、税金、相続、そして住宅など、
家計のさまざまな相談ごとを各分野の専門家がお受けする
ワンストップ・カウンターです。

草野も、窓口の一つ「住宅相談センター」の一員として
家づくりにまつわるご相談をお受けしています。

この家計の総合相談センターが発行する季刊誌が
「ライフプラン通信」。
相談センターの専門家達が、ノウハウを惜しまず披露しています！


このたび発行された2010年夏号から記事の内容をご紹介すると・・・

まず住宅分野の記事としては
「住宅ローンの返済が苦しくなったら」と題し、
ローンの返済が苦しくなってきたときの対応策を
住宅相談センターの吉田コンサルタントがご紹介しています。


ちなみにその対応策を簡単にご紹介すると、
まずは家計の見直しを行い、それでも返済が厳しい場合は
金融機関に相談して「条件変更」したり、
より有利な住宅ローンに「借り換え」を行うというもの。

他にも、保険分野では「国・勤務先・民間の保険の補償設計」、
家計分野では「長期・積立・分散投資の重要性」や
「子ども手当てでライフプラン」、


年金分野では「障害年金の“加算・加給”が変わります」、
税金分野では「妻のパート収入はいくらがお得？」、
相続分野では「購入価格のわからない株式はありませんか？」
など、最新の制度や経済情勢などを盛り込み、
皆さまのライフプランに役立つ記事がてんこ盛り！


このライフプラン通信。
最新号の夏号は、リブネット・プラスの会員様へは、
ただいま郵送にてお送りしているところ。

会員登録をしていない方へも無料でお送りいたしますので、
ご興味をお持ちの方、お気軽にお問合せ下さい。

　　　＞＞＞ライフプラン通信のお問合せはコチラ


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『200万円以上差が出るマイホーム取得術』
『中日ビル「家計の総合相談センター」にて住宅相談』
『家の設計の前に「人生設計」を(ブログ注文住宅入門 その10)』

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2010.06.28 Mon

7月上旬の家づくりイベント

こんにちは、草野です。

リブネット・プラスには、提携工務店から
各社が開催する家づくりのイベント情報が寄せられます。
そんな中から、7月上旬に開催されるイベントをご紹介します。

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アリアホーム（ホンカ名古屋）さんより
☆構造見学会 in 瀬戸☆

このたび、お施主様のご好意により構造見学会を開催いたします。

2階に風呂室・家事室を設け、周りの景観を考えた
カスタムプラン（自由設計）の構造を見ていただけます。
ホンカのデザインだけではない、
重要な基礎部分から壁内の構造にいたるまでしっかりとご覧ください。

スタッフ一同、心よりお待ちしております。



　・日　時　7月3日(土)・4日(日) 10：00～15：00
　・場　所　瀬戸市内/愛知森林公園から車で10分
　・主　催　HONKA名古屋（株式会社アリアホーム）
　　　　　　　名古屋市千種区四谷通2-13
　・参加費　無料（予約制）
　・お申込　TEL [phone]
　　　　　　　HP http://www.air-home.com/

　　　＞＞＞構造見学会のご案内はコチラ

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オザキ建設さんより
☆オーナー様宅拝見会 in 緑区☆

昨年と今年の2月に開催した企画の第3弾、
大好評のオーナー様宅拝見会を開催します!!

オーナー様宅拝見会では、私たち工務店の社員ではお伝えしきれない
本当にそこに住む人の声を聞いていただくことができます。

今回ご協力いただけるオーナー様宅は、徳重駅予定地から５分程の所です。
皆様お誘い合わせの上、多数ご参加ください!!　お待ちしております♪



　・日　時　7月10日(土) 13：00～15：00
　・場　所　名古屋市緑区　徳重駅予定地近く
　・主　催　株式会社オザキ建設
　　　　　　　名古屋市緑区平手南2-410
　・参加費　無料（予約制）
　・お申込　TEL [phone]
　　　　　　　HP http://www.ozakikensetu.co.jp/

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森住建さんよりお知らせ
☆住まいづくり勉強会 in 岐阜市☆

整理収納セミナーには整理収納アドバイザー1級の瀬尾佐知子先生、
バリアフリーセミナーには高齢者住環境研究所 代表取締役で
1級建築士の溝口千恵子先生を講師にむかえ、
「住まいづくり勉強会」を開催します。

　・日　時　7月17日（土）13：00～17：00
　　　　　　　13：30～15：00　整理収納セミナー(瀬尾 佐知子講師)
　　　　　　　15：15～16：45　バリアフリーセミナー(溝口 千恵子講師)
　・場　所　岐阜県県民ふれあい会館　3階中会議室
　　　　　　　岐阜市薮田南5-14-53
　・主　催　株式会社森住建
　　　　　　　岐阜県揖斐郡池田町藤代267-1
　・参加費　無料（要予約）
　・お申込　TEL [phone]
　　　　　　　HP http://www.mori-juken.jp/

　　　＞＞＞住まいづくり勉強会のご案内はコチラ


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『家族が暮らすための「ログホーム」 アリアホームさん』
『この暖かさは？　高気密高断熱＆無垢の木の家　～オザキ建設さん』
『天井高を抑えた等身大の家 ～森住建さん』

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2010.06.27 Sun

コンサルタントに相談するタイミング

こんにちは、草野です。

家づくりのコンサルティングをしていると、
いろいろな方のご相談をお聞きしますが、
「もっと早くご相談に来てくれれば・・・」
と思うことが時々あります。

例えば、土地を買ったものの、
資金や建築法規で引っかかってしまったり、
契約した住宅会社では希望の家が建てられないなど。

一つ一つ手順を踏めば、このようなことは起こりにくいのですが、
どうしても初めての家づくりという方が多いので、
なかなか教科書どおりにいかないのはやむを得ないところ・・・

でも、「相談したいのはヤマヤマだけど、
どんな相談ができるのか分からないので、
いつ相談に行けば良いのかも分からない」
という声があるのも事実なんですよね(^^ゞ

そんな中、本日初めてお越しいただいたお客さまは、
理想的なタイミング
でご相談いただきました。

この方、このほど家づくりをお考えになり、
2～3週間ほど前から土地探しを始めたところ。

とてもしっかりした方で、資金計画も、いくらまでなら
住宅ローンを返せるだろうとあたりをつけているのですが、
「素人のシミュレーションでは不安なので、プロに聞いてみよう」
とご相談にお越しいただいたのでした。

コンサルティングの流れとしては、
まずライフプランをシミュレーションし、収入とのバランスを見ながら、
これから一生涯に必要な「生活費」や「教育資金」「老後資金」を算出、
「住宅資金」にいくらかけられるかをシミュレーションします。

こうして適正な全体予算を出したら、
次は「土地」と「建物」のバランスをどうするか考えます。

そのために、土地に対する要望と優先順位（広さ、環境、利便性など）と
建物に対する要望と優先順位（大きさ、構造・工法、設備・仕様など）を、
ご家族でじっくりお話しいただきます。

この結果、建売や中古住宅を購入するという選択や、
土地を購入して注文住宅を建てるという選択、
はたまた持ち家ではなく借家住まいという選択になるかもしれませんが、
数字的裏づけやご家族のご希望を踏まえて、
さまざまな可能性の中から最適な結論を得ることができます。

まさにご相談いただくのにベストなタイミングでした。

ただ、全ての人がこのようなタイミングで
ご相談いただける訳ではありません。
中には「まだ家づくりは先だけど、
いつ建てるのがよいのかから相談したい」とか、
「ちょうどいま進行中の家づくりで相談したいことがある」
といった方もいらっしゃることと思います。

その方に合ったご相談をお受けしていますので、
必要だと思ったときに、迷わずご相談いただければと思います。

「こんな相談もできるの？」「何を相談して良いのかも分からない」
なんてことがありましたら、当ブログ左側にある
「家づくりのご相談・お問合せ」フォームから、
お気軽にお知らせ下さいませ。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地と建物の資金バランス』
『家づくりコンサルティングの必要性を実感した1日』
『家づくりのスタートはこだわりの優先順位付け』

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2010.06.26 Sat

不動産の「両手取引」は要注意

こんにちは、草野です。

まもなく土地の購入を控えたYさま。

仲介不動産屋の担当者に質問をしても
「上司に確認して後でお返事します」という返答が重なり、
さらに、「その契約条項は無視してもらって構いません」
というので、理由を尋ねても「よく分かりませんが、
　通常この内容で契約していますので問題ありません」など、
問題が大アリな対応が続くので、
ちょくちょくご相談をいただいているところ。

不動産売買契約書や重要事項説明書をチェックしても、
やっぱりというか、何点か問題点がありました。

今回ご購入予定の土地の売主はプロの不動産業者ですので、
一般の個人が売主の場合に比べて、
買主を保護する条項を厳しくしなければいけないのですが、
（瑕疵担保期間を2年以上にするなど）
そのようになっていません。

コレ、よくよく確認してみると契約書の書式が違っていたのでした。
（売主が不動産業者用の書式にしなければいけないところ、
　個人が売主の書式がベースになっていました）

ほかにも解約時の経費の取り扱いや、
隣地の越境に関する内容など、
何点か修正して欲しい箇所がありました。

それをYさまから仲介不動産屋に問い合わせると、
「一応上司に確認してみますが、すでに契約書は作成済みなので、
　これからの内容変更はムリです」
と言われ、しまいには
「Yさまの後には、順番待ちの方が何人もいる状態なので、
　売主の不利益になるような変更は受け付けられません」
とまで言われる始末。

結果的には、ある程度契約内容を修正してもらえたので、
Yさまもご納得のうえで契約に臨んでいただけるのですが、
この仲介不動産屋の対応は、
いかにもよくある悪い不動産屋の姿そのもの・・・

今回のケースは、不動産屋の担当者が
不慣れなことも原因のように思われますが、
もう一つ原因があるように思います。

それが、業界でいうところの「両手取引」です。

両手取引というのは、売買の仲介を1社の不動産屋だけで行なうこと。
売主・買主の両方から仲介手数料をもらえるので「両手」と呼びます。

それに対して、売主側、買主側双方に別の仲介不動産屋がつき、
売主側の不動産屋は売主から、買主側の不動産屋は買主からと、
片方ずつから仲介手数料をもらう場合を「片手」といいます。

片手であれば、買主側の不動産屋が買主の代理人として
売主側と交渉するため、プロ同士の対等な交渉が出来るのですが、
両手の場合、仲介不動産屋の立場は
売主・買主双方の代理人となるため、少々微妙。

というより、商品である土地を持っている売主の立場が強く、
仲介不動産屋としても土地の価格が高いほうが報酬も上がるため、
どうしても売主寄りになってしまいがち。もし、何も知らなければ、
買主にとって不利な契約になっていたかもしれません。

今回の仲介不動産屋は、誰でも名前を知っている大手。
その大手でもこんなこと（単純なミスも含めて）が起こりますので、
「両手取引」の場合は、より慎重に契約内容の確認をするか、
リブネット・プラスのような第三者にご相談いただくことをお薦めします。

（ちなみに、この「両手取引」。
　現政権の民主党は、昨年の衆議院選挙マニフェストで
　「原則禁止」を謳っていました。
　ただ、その後「白紙撤回」になった経緯があり、
　今後の取り扱いがどうなるのか、不透明なところがあります）


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地の値段のつき方』
『不動産会社の見分け方(ブログ注文住宅入門 その18)』
『不動産の直接売買』