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2009.10.31 Sat

住宅ローンいろいろ(ブログ注文住宅入門 その13)

こんにちは、草野です。

3日お休みをいただいたブログ誌上 注文住宅入門
『家づくりって何から始めればいいの？』、
本日のテーマは『住宅ローンいろいろ』です。

ライフプランや自己資金額を踏まえて住宅ローンの借入額が決まったら、
今度は実際に借り入れするローンを選ぶことになります。
でも、住宅ローンとひと口にいっても、いくつか種類があります。
以下、見ていきましょう。

まずは貸し手側による区分で、公的ローンと民間ローンに分けられます。
公的ローンには、住宅金融支援機構や年金、財形、自治体などが、
民間ローンには、銀行、ろうきん、JAなどがあります。

公的ローンは固定金利中心で、安定した返済計画が立てられるのが魅力、
民間ローンはネット銀行をはじめさまざまな商品が取り揃えられており、
選択の幅の広さが魅力であり、難しさでもあります。

最近は「フラット35」が広く宣伝されていますが、
これは民間の金融機関が貸し付けた住宅ローンを
住宅金融支援機構が買い取り、この債権を投資家に売却して
融資資金を調達するという仕組み。長期間固定金利なので
安心感があり、保証料や保証人が不要なのもウリです。

次が金利の種類による区分で、
固定金利、変動金利、固定金利選択型に分けられます。

固定金利は、ローン期間中金利が固定されているため、
総返済額が確定しており資金計画が立てやすいのが特徴。
将来の金利上昇リスクがありません。
ただ、次の変動金利に比べると金利は高めです。
返済を安定させたかったり、将来金利が上がると考えるなら、
固定金利を選択するとよいでしょう。

変動金利は、ローン期間中、年2回金利が見直されます。
金利の動向によって支払総額が上下するというリスクはあるものの、
固定金利に比べ金利は低めです。
借入期間が短かったり、繰上返済を考えているのであれば、
変動金利を選択するメリットも大きいでしょう。

固定金利選択型は、固定期間が終了後、
金利状況に合わせて固定金利か変動金利か選べるというもの。
自由度があるのがメリットです。

最後が返済方法による区分で、元利金等返済と元金均等返済があります。
元利金等返済は、元金と利息の合計額を毎月均等に返済する方法、
元金均等返済は、元金部分を毎月一定額で返済する方法で、
徐々に返済額が減っていくというもの。

元金均等返済の方が総支払額は低いので、
返済当初の資金に余裕があるなら元金均等返済がよいかもしれません。

住宅ローンは大きく上記に区分されますので、
単純に金利の低さだけでなく、金利の種類、返済方法、
返済期間、融資の条件、手数料や保証料といった諸費用など、
総合的に比較検討し、選択してください。

本日は、秋の家づくり個別相談会にて
3組の相談者の方とお話ししましたが、
すべての皆さまから住宅ローンについてご質問がありました。
やっぱり住宅ローンって分かりにくいですよね！

当注文住宅入門、住宅ローンについては今回で終了となりますので、
ご不明な点などあったら、画面左側の「お問合せフォーム」より
お知らせくださいませ。

【本日のポイント】
　　　住宅ローンは、金利だけでなく総合的に比較・検討を


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『自己資金と借入金(ブログ注文住宅入門 その12)』
『史上最大の住宅減税？！』
『ローンで土地を買うなら「融資特約」』

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2009.10.30 Fri

自然回帰でエコ住宅！

こんにちは、草野です。

鳩山首相の国連での「温室効果ガスの対90年比25％削減」演説。
世界中に日本の姿勢をアピールする効果はあったようですが、
それではどのように削減を実現するかは、まだまだこれから。

家づくりにおいては、太陽光発電などの自然エネルギーを活用したり、
高気密高断熱により冷暖房のエネルギー消費を抑えるという
手法がありますが、それとは違ったアプローチもあります。

昨日、そんな興味深い事例を見てきましたので、
ブログ注文住宅入門は本日もお休みして、ご紹介したいと思います。

三重県桑名市の工務店・諸戸アイサン住拓さんは、
もともと日本一の山林王と謳われた諸戸清六の流れを汲む工務店。
それだけに地元の山や木を大切にする家づくりに取り組んでいます。
先月、桑名市の陽だまりの丘に完成したモデルハウスは、
そんな考え方がよく分かる建物です。


外観はヒサシの出た瓦の大屋根に木の格子と、落着いた和風テイスト。
玄関を入ると敷台はトチの一枚板、下駄箱の天板はかやの木の1枚板。
その上にあるのは「木々を語ろう」と筆書きされたオブジェのような飾り。


室内は無垢の柱や珪藻土、杉のフローリング、間伐材の腰壁といった
自然素材は当然こと、木材は地元三重産材を使用するというこだわり。
地元の木を使うことにより、
CO2削減効果のある山の手入れがなされると同時に、
わざわざ遠方から輸送するエネルギーの消費も抑えられます。

というウンチクになるのですが、本日ご紹介したいのはここから。
随所に木や地元の自然に対する愛着を感じさせるアイテムが目白押し！

こちらはトイレ。


手洗いカウンターのヒノキの一枚板も見事ですが、
見ていただきたいのは、右上の「タオル掛け」。
ナント竹製、というか山で切ってきた竹そのものです。
竹は「さお竹」に使われていた通り、丈夫で水にも強いので、
タオル掛けにうってつけ。しかも山で切ってきたのでタダ。

お金もかからず、製造エネルギーもほとんどかからず、
成長する際にはCO2を吸っていてくれたはずで、
これは究極のエコ素材では？！

こちらは階段の手摺ですが、手摺を支えるパーツに注目。


何かというと、ヒノキの枝の付け根を切り取ったもの。
これも柱にはならない部材ですが、
家の材料として再利用されました。
というか、この温か味のある形、工場では決して作れません！
世界で一つしかない、見事なパーツです！

そして極めつけがコチラ、ハンガー掛けです。


なんとヒノキの木の一番てっぺんの枝振りをそのまま利用したもの。
これ、ぜひ草野も欲しくなりました！

目を外に転じると、外構にレンガが使ってあります。
このレンガ、実は焼いていないのです！


原料は下水の汚泥や焼却灰、陶器やガラスのくず。
特許を取得した「無焼成固化」技術で製造されました。
窯で焼かないので余計なCO2が発生しませんし、
原料の80％以上が再生資源と、まさに最先端の「エコレンガ」！
岐阜県多治見市の亀井製陶さんが開発しました。

ほかにも、レンガを砕いた「砕石」もあります。


ご案内いただいた諸戸アイサン住拓の上岡さんからは
「自然回帰こそがエコ対策」という言葉が出ましたが、
「最先端技術」の活用と、
先人の知恵を活かした「自然回帰」を組み合わせてこそ、
温室効果ガス25％の削減も可能になるかもしれませんね！

でも、環境問題は置いておいても、
あのハンガー掛けは本気で欲しい一品でした！

　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『夏の日差し対策　よしず』
『木が生まれる場所　三重の山に行ってきました』
『木へのこだわり　諸戸アイサン住拓さん』

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2009.10.29 Thu

アクセス20,000御礼！

こんにちは、草野です。
なんだかこのところ忙しさが増しています。

というのも、リブネット・プラス主催イベントとして、
今週土曜と来週日曜には「秋の家づくり個別相談会」が、
来週金曜日には住宅事業者さま向けの「勉強会」が入っており、
さらに1月1日発行の住生活情報マガジン『余はく』の編集作業が始まり、
準備やらなにやらが重なっているからなのでした。

昨日も、午前中は『余はく』の取材で愛知県弥富市に行った後、
『余はく』の打合わせで工務店さんを訪問、
夕方にはコンサルティング中のお客さまが
いい土地が見つかったので、その現地確認でした。

本日も、三重県桑名市にある工務店・諸戸アイサン住拓さんが
新しいモデルハウスがオープンしたとのことで、
『余はく』の打合わせを兼ねて見学にお邪魔してきました。

その合間に勉強会の受付け対応やご案内が入るのです。
ちょっとヒーヒーです(^^;

『余はく』の取材では太陽光発電を設置したお宅を訪問、
太陽光パネルや発電状況の分かるモニターで稼働状況を拝見したり、
諸戸アイサン住拓さんのモデルハウスでも、
エコに対する様々な工夫を拝見しました。

とても興味深い内容で、すぐにでも当ブログで
ご紹介したいところですが、スミマセン、
ちょっとまとめている時間が無いので、
ぜひ近いうちにご紹介させていただきます！

という訳で、ただいま連載中のブログ誌上 注文住宅入門
『家づくりって何から始めればいいの？』も昨日・今日とお休みです。

この連載、ご好評をいただいているようで、
このところ当ブログのアクセス数も伸びており、
毎日コンスタントに100以上、ときには200を超える
アクセスをいただくこともあります！

そして気づくと本日夕方、
なんと累計20,000アクセスを突破しました！


当ブログ『家づくりコンサルタントの雑記帳』の
新装オープンが今年の1月14日、
アクセス10,000突破が6ヶ月後の7月31日。
それから3ヶ月でのアクセス20,000達成ですから、
アクセス数が倍になったといえます。

大勢の読者の皆さまにご覧いただき、
ホントありがたいことです！

例によって忙しくなると更新が滞りがちな当ブログですが、
ブログ誌上 注文住宅入門はじめ、
家づくりにまつわるあれこれをお届けしますので、
ぜひ引き続きのご愛読と、「拍手」（各記事下）
「ブログランキング」（画面左上の「FC2」「一戸建て」「R人気ランキング」）
への応援クリック、どうぞ、よろしくお願いいたします！

　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『ブログで家づくりの情報収集 「ブログランキング」に参加！』
『おかげさまで10,000アクセス！』
『「家づくりコンサルタントの雑記帳」新装オープン！』

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2009.10.27 Tue

自己資金と借入金(ブログ注文住宅入門 その12)

こんにちは、草野です。

ブログ誌上 注文住宅入門『家づくりって何から始めればいいの？』。
本日のテーマは『自己資金と借入金』です。

前回は、「住宅ローンを借りる際に重要なのは、
いくら返すことができるのかということ」を見てきましたが、
本日は、もう一つ重要なこと「自己資金」と「借入金」について
見ていきたいと思います。

本日もいきなり質問ですが、
注文住宅の建築費用っていつ支払うか分かりますか？

「当然、住宅が完成して、引渡しを受けるときでしょ」
と、建売住宅やマンションなどと同じ感覚で
考えている人がいるかもしれませんが、それは違います。
注文住宅の場合、一般的に着工時００％、上棟時(中間)００％、
引渡し時００％と、分割して費用を支払います。

大手のハウスメーカーや体力のある工務店では、
支払いの回数や割合を融通利かせてくれるケースもありますが、
小さな工務店にとっては、家の建築中の費用を
すべて立て替えておくわけにはいかないからなのです。

実は、これが住宅ローンの落とし穴。

というのも、住宅ローンというのは、土地・建物を担保にするため、
実際に融資が実行されるのは建物が完成してから。
中には中間時に融資が実行されるローンもありますが、
どちらにしても、着工時や上棟時に支払いが発生します。
これは注文住宅の場合、ある程度の
自己資金が必要なことを意味します。

どうしても自己資金が用意できない場合は
「つなぎ融資」を利用することになりますが、
手間もかかるし金利も割高、月々の返済額も上がります。
出来るだけ自己資金を確保するに越したことはありません。

それでは、どれくらいの自己資金を用意すればよいのか？

それは、総額の２０％以上、出来れば３０％欲しいところ。
なぜかといえば、着工時の費用をはじめ、地鎮祭や上棟、
引越や仮住まい、解体など、工事中に発生する費用が、
おおよそ総額の３０％になるからなのです。

ですので、自己資金が総額の３０％に満たない場合、
グッと我慢して資金が貯まるまで待つという勇気も必要です。
もしくは、自己資金に合わせて予算総額を決めるという
考え方もあるでしょう。

このように、自己資金の金額やライフプランを踏まえて
住宅ローンの借入額が決まったら、
実際に借り入れするローンの種類を選ぶことになります。

それでは、具体的にどのよう住宅ローンがあるのかを、
次回見ていきたいと思います。

【本日のポイント】注文住宅の自己資金は３０％

　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『ライフプランを踏まえた家づくりの資金計画の立て方』
『家づくりのタイミング 「家を建てない」という選択肢』
『ローンで土地を買うなら「融資特約」』

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2009.10.26 Mon

借りられる額？ 返せる額？(ブログ注文住宅入門 その11)

こんにちは、草野です。

ブログ誌上 注文住宅入門『家づくりって何から始めればいいの？』。
本日のテーマは『借りられる額？ 返せる額？』です。

前回は「ライフプランを立ててキャッシュフローを出してみると、
家づくりにどれくらいの費用をかけることが出来るのかが
見えてくる」とご説明しました。

ただ、一生涯で見ると収支が合っていても、家を建てるときに
その費用を全額キャッシュで持っている人は、そうはいません。
たいていの人が自己資金以外の資金調達が必要になります。

親からの資金援助が期待できれば、それに越したことはありませんが、
（平成22年度いっぱいは、500万円まで贈与税が非課税です）
やはり住宅ローンを利用するのが一般的。
そこで本日から住宅ローンについて見ていきます。

いきなりですが、銀行って住宅ローンで
いくら貸してくれるのか分かりますか？

一般的には、銀行は年収に対するローンの返済額が30％までの金額を
貸してくれます。年収600万円なら年間返済180万が限度額となり、
30年返済で金利3％とすると、約3700万円借りられることになります。

だからと言って、この限度額いっぱいに借りてよいかというと、
そうではありません。あくまで「限度額」であり、
借り入れする人の事情、たとえば夫婦二人だけなのか子どもがいるのか、
両親の世話を見るのかなどによって、これから生活にかかる費用も違い、
返せる金額も違うからです。

よく家づくりでありがちなのが、住宅会社と打合わせの際に、
予算に対して要望が膨らんでしまうこと。
そうすると、担当者から「せっかく大金を出して家を建てるのだから、
多少無理しても納得できるものを建てましょう。
ローンも大丈夫ですから」と言われることがあります。

昨今は以前よりも住宅ローンの審査が厳しくなっているとはいえ、
建売住宅などでは「自己資金ゼロで、いまのお家賃並みの返済額」
なんてことも可能（実際に、こうした広告をよく見かけます）。

住宅会社は家を売ることが商売、銀行はお金を貸すことが商売、
売ったあと、貸したあとのことはどうでもいい、
と考える担当者がいても不思議はありません。

ですので、そんな口車に乗って無理な借り入れをしてしまうと、
夢のマイホームを手に入れたものの、
借金の返済で暮らしを楽しむ余裕がなくなってしまい、
「何のために家を建てたの？！」ということになりかねません。

アメリカのサブプライムローンがいい例です。
返済能力の高くない人たちが、不動産価格の上昇を見込んで
高利なローンを組んだものの、景気の低迷でローンが返せなくなり
マイホームを手放したものの、不動産価格の下落により
ローンだけが残ってしまったのでした。

そんなことにならないようにするには、どうしたらよいか？
月並みですが、必要以上に借りるのではなく、必要な金額、
返せる金額を借りること。

つまり、住宅ローンを考えるうえで重要なのは、
「いくら借りることができるのか」ではなく
「いくら返すことができるのか」ということなのです。

もし、簡単にいくら返すことができるのかを算出するのなら、
「現在の家賃」＋「住宅取得の積立金」が目安になります。
例えば、月の家賃が10万で積立金2万なら、
年間の返済額は12万×12ヶ月で144万、
30年返済で金利3％とすると借入額は3600万となります。

ただ、これは現在の収入や支出をベースにした考え方。
やはり今後のライフプランやキャッシュフローを踏まえて、
借り入れの金額を決めたいところ。

そしてもう一つ借り入れ額を決める際に重要なことが、
「自己資金」と「借入金」の割り合い。
それがどういうことかは、次回見ていきたいと思います。

【本日のポイント】
　　　住宅ローンは借りられる額ではなく返せる額で


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『ライフプランを踏まえた家づくりの資金計画の立て方』
『史上最大の住宅減税？！』
『家づくりの資金シミュレーション』