昨日の住宅ローンのご相談で、
社内融資についてのお話が出ました。

固定金利タイプで金利が1%を切る好条件でしたので、
その社内融資を利用することをお勧めしました。

ただ、ご相談者が気になっていたのが、
住宅ローン控除が利用できるのかについて。


確かに、社内融資で金利の条件がよいと、
住宅ローン控除は使えないのです。

具体的には金利が1%を切ると、
住宅ローン控除の対象にならなくなります。


が、先月取りまとめられた平成29年度税制改正大綱を見てみると・・・

この社内融資の場合の住宅ローン控除適用の金利について、
「1%未満から0.2%未満へと引き下げる」との記載があるのでした。

まだ正式に法律改正には至っていませんが、
恐らくこのまま成立になるのではないかと思います。


なお、万一改正されなかった場合でも。

もともとの社内融資の条件が非常に良いため、
敢えて民間の住宅ローンを利用する必要は無いでしょう、
とお伝えしました。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『不動産売却時の税金を抑えるためには』
『今年はあと10日! 家を建てたら確定申告を忘れずに!』
『同居や二世帯住宅に追い風! 三世代同居対応住宅の優遇制度が創設』


テーマ:住宅ローン
ジャンル:ファイナンス
昨日は住宅事業者向けの勉強会で講師をしました。

テーマはリフォームの補助制度ということでしたので、
ちょうど昨日の国会で成立した
「住宅ストック循環支援事業」についてお話ししました。


住宅ストック循環支援事業は国の
平成28年度第二次補正予算に挙げられており、
下記に対して補助金がおりるというもの。

 1)良質な既存住宅購入
  ・インスペクション費用 5万円
  ・エコリフォーム費用 最大50万円
   (耐震工事の場合最大65万円)

 2)エコリフォーム
  ・リフォーム費用 最大30万円
   (耐震工事の場合最大45万円)

 3)エコ住宅への建替
  ・建替費用 30万円
   (長期優良住宅等で50万円)



この中で注目なのは、1にある
既存住宅(中古住宅)購入のための補助。

対象となる年齢が40歳未満というのも目を惹きますが、
中古住宅購入に対して補助出る上に、
インスペクション費用にまで補助(5万円)が出ます。

国の既存住宅流通活性化への本気度が見え、
かつての新築重視の時代から見れば、隔世の感とも言えます。

金額的には決して大きくはありませんが、
こういった施策の積み重ねが、
徐々に価値観を転換させていくのでしょう。

(本気で既存住宅の流通活性化や空き家対策をするなら、
 既存住宅への補助や優遇をさらに拡充すると同時に、
 新築への補助や優遇を廃止、さらに“課税”するぐらいの
 荒療治が必要でしょう)


なお、住宅ストック循環支援事業については
14~16日に吹上ホールで開催される
あいち住まいるフェア内のセミナーでもお話しする予定です。

草野のセミナーは15日の夕方ですが、
会期中は住宅関連事業者の様々な出店や
イベントも開催されています。

皆さまのご来場お待ちしています!



 『こんなにトクする?! リフォーム・リノベーションの資金計画』
     吹上ホール「あいち住まいるフェア」にてセミナー開催



  リフォームは、税制優遇や住宅ローンの種類が複雑なうえ、後から
  思わぬ費用がかかることも。知っておきたい予算の考え方や、最新
  の補助金・優遇税制の活用法などトクする情報もお伝えします。

  ・日 時 10月15日(土)16:00~16:45
  ・会 場 吹上ホール(名古屋市中小企業振興会館)
        名古屋市千種区吹上二丁目6番3号
        地下鉄吹上駅5番出口から徒歩5分
  ・講 師  ファイナンシャルプランナー:草野芳史
  ・入 場 無料
  ・問合せ あいち住まいるフェア事務局(中部経済新聞社内)
        電話052-561-5675


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『中古住宅売買は売り手責任? それとも買い手責任?』
『資産家に朗報! 住宅取得資金の贈与税非課税の特例は二度受けられる』
『同居や二世帯住宅に追い風! 三世代同居対応住宅の優遇制度が創設』



テーマ:住宅・不動産
ジャンル:ライフ
昨日、一昨日は合計5組のご相談が入ってバタバタ。

一転、本日は簡単なご相談が1組だけと比較的余裕がありましたので、
じっくりセミナー用の資料を作成していました。


今週は2件講師をします。

一つは住宅事業者向けで、もう一つは
吹上ホールで開催のあいち住まいるフェアでのセミナー。

両方ともテーマはリフォームにおける
資金計画や補助・優遇制度について。


新築と違い、リフォームは工事の内容や範囲がケースバイケースのため、
補助・優遇制度も種類が多く、とにかくややっこしい。

工事の種類は耐震、バリアフリー、省エネ、
そして新しく「三世代同居」リフォームが加わりました。

優遇される税金も、固定資産税と所得税に分かれ、
現金かローン利用かでも優遇内容が変わります。

空き家対策として、既存住宅のリフォームへの優遇や補助が
手厚くなってきた分、ややこしさも益しています・・・


というこで、資料の一つとして、こんな表を作ってみました。

▼▼主なリフォームの優遇税制▼▼
リフォーム税制


実は、これ以外にも新築同様住宅ローン減税も使えますし、
組み合わせによっては複数の優遇税制を併用することもできます。

かなりややこしいのですが、
その優遇税制の組合せも表に落とし込んでいるところです。

ご興味のある方は、
10月15日(土)に吹上ホールまでお越しください!


 『こんなにトクする?! リフォーム・リノベーションの資金計画』

  リフォームは、税制優遇や住宅ローンの種類が複雑なうえ、後から
  思わぬ費用がかかることも。知っておきたい予算の考え方や、最新
  の補助金・優遇税制の活用法などトクする情報もお伝えします。

  ・日 時 10月15日(土)16:00~16:45
  ・会 場 吹上ホール(名古屋市中小企業振興会館)
        名古屋市千種区吹上二丁目6番3号
        地下鉄吹上駅5番出口から徒歩5分
  ・講 師  ファイナンシャルプランナー:草野芳史
  ・入 場 無料
  ・問合せ あいち住まいるフェア事務局(中部経済新聞社内)
        電話052-561-5675


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『資産家に朗報! 住宅取得資金の贈与税非課税の特例は二度受けられる』
『同居や二世帯住宅に追い風! 三世代同居対応住宅の優遇制度が創設』
『建替かリフォームか迷ったら・・・“リフォーム安心パック”』




テーマ:リフォーム
ジャンル:ライフ
ただいま金城学院大学にて、FP資格講座の講義をしています。

FPといっても分野が広いので、
草野はそのうちの不動産分野の計6回を担当。

週2回の講義は本日で5回目、
不動産の譲渡にかかわる税金についてのお話をしたら、
ちょうどご相談中の方からも講義内容と同じご質問をいただきました。

実にタイムリー!


日本では、不動産を買っても持っていても売っても、
すべて税金がかかってきます。

ただ、投資や投機と違い、自宅として不動産にかかる税金は
各種優遇制度が用意されています。

譲渡についての税金も同様。
売却して利益が出た場合、損が出た場合など、
いろいろな優遇制度があります。

条件によっては売却益の39.63%に税金がかかることもあるので、
いかに税制優遇を使うかで、支払う税額も大きく変わります。


ただ、そもそも論として、売却して利益が出なければ
税金を納める必要もありません。

不動産の売却益(課税譲渡所得)は下記の式で計算しますので、
この式に当てはめて所得がマイナスになれば税金はゼロになります。

 【 課税譲渡所得 = 収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)-特別控除 】


取得費とはその不動産を購入した時の経費で、
購入価格・仲介手数料・印紙代・減価償却費・登録免許税など。

譲渡費用は売却にかかった経費で、
仲介手数料・印紙代・建物解体費・立退料など。


このうち、購入価格がいくらか分かればよいのですが、
先祖代々の土地などの場合、購入価格が分からない場合があります。

その時は、概算額として譲渡額の5%を取得費とすることができます。

それはラッキーって、果たしてそうでしょうか?
だって、たったの5%?!なのですから。

購入費用というのは、購入時の売買契約書や領収書で判断されます。

たとえ購入金額が分かっていても、それが3000万円だとしても、
契約書や領収書がなければ、取得費は一律譲渡額の5%になってしまうのです。


家を建てたり買うとき、ほとんどの方は売ることなど考えいないと思います。

でも、将来子や孫が売却することになった時、
税額が大きく変わる可能性があります。

その時のためにも、家の購入時の契約書や領収書は
しっかり保管しておきましょう。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『資産家に朗報! 住宅取得資金の贈与税非課税の特例は二度受けられる』
『名義の付け方でトラブルになる?!』
『不動産取得税と軽減措置』



テーマ:住宅・不動産
ジャンル:ライフ
昨日は新築マンション購入を検討の方からのご相談がありましたが、
ちょっと珍しいケースでした。

資金計画について、住宅取得資金の贈与税非課税の特例
利用を検討されていたのですが、この制度をフル活用できそうだったのです。


フル活用ってどういうこと?と思うかもしれません。

以前もご紹介しましたが、現行の制度は下記のように
消費税8%時と10%時で非課税枠は変わるのですが・・・

▼▼住宅取得資金の贈与税非課税の限度額▼▼
非課税枠推移(縮小版)

実は、消費税8%時に特例を利用した人でも、
10%時に再度特例を利用できるのです!


これは今回の改正でできるようになったこと。

もともと住宅取得資金の贈与税非課税の特例は
一度利用すると再度利用ができません。

現に今回の改正でも、原則二度の利用はできません。
が、次の場合は、二度の利用ができるのです。

 1)今年の9月30日までに売買契約や請負契約を締結し、
  消費税率8%で住宅を取得、もしくはリフォームする
 2)今年10月1日以降に再度売買契約や請負契約を締結、
  消費税率10%で住宅を取得、もしくはリフォームする


って、そんなことが出来るの?と思いますよね。
これが適用されるのは、具体的には次の2つの場合が想定されます。

 1)中古住宅の購入+リフォーム
 2)再度の住み替え



あり得るとすれば1のパターンでしょうが、
本日のご相談は珍しく2のパターン。

事情があって急いで新居を購入したいけれど、
再度住み替えもあり得る、ということでした。


ただ、二度制度の適用を受けようと思えば、
それぞれについて要件を満たす必要があります。

例えばスケジュール。

▼▼住宅取得資金の贈与税非課税適用のためのスケジュール▼▼
贈与税適用スケジュール(縮小版)

1のパターンのように今年9月末までに一度目の契約を行い、
今年10月1日以降に二度目の契約を行えばよいのですが、
問題は二度目の家の引渡時期。

2のパターンのように来年3月末日までに引渡しを受けてしまうと、
建物にかかる消費税率は8%となってしまい、
二度目の非課税の適用が受けられなくなってしまうのです。


これは非常にレアなケース。
ほとんどの方は関係ないと思います。

が、資産家の方にとっては、
効果的な相続税の節税対策になります。

制度の本来の趣旨とはずれるかもしれませんが、
手元の資産を効率的に子や孫に移したいという方は、
積極的に検討すると良いですよ。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『大幅に制度拡充した住宅取得資金の贈与税非課税の特例』
『エッ、ここで建てたら低炭素住宅の認定が取れない?』
『補助金をもらっての家づくりはタイヘン!?』



テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ