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2017.06.24 Sat

住宅会社の責任は10年ではなく20年？！

昨日は住宅事業者向けの勉強会で
弁護士の先生によるお話をお聞きしました。

そこで出たのが、建物に対する住宅会社の責任に対して。


先日のブログでも書きましたが、
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、
新築住宅では新築後10年間は
　・構造耐力上主要な部分
　・雨水の侵入を防止する部分
については瑕疵担保責任が住宅会社に求められます。

そのため、築10年以内に建物が傾いたり雨漏りしたりした場合、
住宅会社には無料で修理する義務があります。

逆に言えば、新築後10年が経てば
住宅会社には建物に対する責任が無くなる・・・
訳ではないのです。


ここで出てくるのが、
民法における「不法行為」という概念。

不法行為というのは、
故意または過失によって他人に損害を生じされる行為。

建築においては、新築時に不適切な施工をして
建物に一定の性能が備わっていなかった場合など、
不法行為とみなされる可能性があるのです。

そして、この不法行為による損害賠償の請求は、
不法行為の時から20年まで可能なのです。

（不法行為から20年を越したり、
　損害を知ってから3年を経過したら時効）

つまり、欠陥の内容によっては、
瑕疵担保の請求期間である10年を超しても
損害賠償を請求できる可能性があるという訳です。


これは、築10年以上経ったから家に不具合が生じた
施主にとって一筋の光明になる可能性があります。

ただ、この損害賠償を主張するには、
その根拠を施主の側が証明する必要があります。

根拠が分からなかったり、
住宅会社の故意・過失を証明できなければ
損害賠償を請求できない点もご留意ください。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『雨漏れの瑕疵担保責任と火災保険』
『中古住宅売買は売り手責任？　それとも買い手責任？』
『瑕疵は2種類ある・・・　こだわりの家を確実に実現するために』

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2017.01.15 Sun

平成29年度税制改正大綱　社内融資のローン控除の適用要件が緩和

昨日の住宅ローンのご相談で、
社内融資についてのお話が出ました。

固定金利タイプで金利が1％を切る好条件でしたので、
その社内融資を利用することをお勧めしました。

ただ、ご相談者が気になっていたのが、
住宅ローン控除が利用できるのかについて。


確かに、社内融資で金利の条件がよいと、
住宅ローン控除は使えないのです。

具体的には金利が1％を切ると、
住宅ローン控除の対象にならなくなります。


が、先月取りまとめられた平成29年度税制改正大綱を見てみると・・・

この社内融資の場合の住宅ローン控除適用の金利について、
「1％未満から0.2％未満へと引き下げる」との記載があるのでした。

まだ正式に法律改正には至っていませんが、
恐らくこのまま成立になるのではないかと思います。


なお、万一改正されなかった場合でも。

もともとの社内融資の条件が非常に良いため、
敢えて民間の住宅ローンを利用する必要は無いでしょう、
とお伝えしました。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『不動産売却時の税金を抑えるためには』
『今年はあと10日！　家を建てたら確定申告を忘れずに！』
『同居や二世帯住宅に追い風！　三世代同居対応住宅の優遇制度が創設』

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2016.10.12 Wed

中古住宅インスペクションに5万円補助 住宅ストック循環支援事業決定

昨日は住宅事業者向けの勉強会で講師をしました。

テーマはリフォームの補助制度ということでしたので、
ちょうど昨日の国会で成立した
「住宅ストック循環支援事業」についてお話ししました。


住宅ストック循環支援事業は国の
平成28年度第二次補正予算に挙げられており、
下記に対して補助金がおりるというもの。

　1)良質な既存住宅購入
　　・インスペクション費用　5万円
　　・エコリフォーム費用　最大50万円
　　　（耐震工事の場合最大65万円）

　2)エコリフォーム
　　・リフォーム費用　最大30万円
　　　（耐震工事の場合最大45万円）

　3)エコ住宅への建替
　　・建替費用　30万円
　　　（長期優良住宅等で50万円）


この中で注目なのは、1にある
既存住宅（中古住宅）購入のための補助。

対象となる年齢が40歳未満というのも目を惹きますが、
中古住宅購入に対して補助出る上に、
インスペクション費用にまで補助(5万円)が出ます。

国の既存住宅流通活性化への本気度が見え、
かつての新築重視の時代から見れば、隔世の感とも言えます。

金額的には決して大きくはありませんが、
こういった施策の積み重ねが、
徐々に価値観を転換させていくのでしょう。

（本気で既存住宅の流通活性化や空き家対策をするなら、
　既存住宅への補助や優遇をさらに拡充すると同時に、
　新築への補助や優遇を廃止、さらに“課税”するぐらいの
　荒療治が必要でしょう）


なお、住宅ストック循環支援事業については
１４～１６日に吹上ホールで開催される
あいち住まいるフェア内のセミナーでもお話しする予定です。

草野のセミナーは１５日の夕方ですが、
会期中は住宅関連事業者の様々な出店や
イベントも開催されています。

皆さまのご来場お待ちしています！

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　『こんなにトクする？！　リフォーム・リノベーションの資金計画』
　　　　　吹上ホール「あいち住まいるフェア」にてセミナー開催

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　　リフォームは、税制優遇や住宅ローンの種類が複雑なうえ、後から
　　思わぬ費用がかかることも。知っておきたい予算の考え方や、最新
　　の補助金・優遇税制の活用法などトクする情報もお伝えします。

　　・日　時　１０月１５日(土)16：00～16：45
　　・会　場　吹上ホール（名古屋市中小企業振興会館）
　　　　　　　　名古屋市千種区吹上二丁目６番３号
　　　　　　　　地下鉄吹上駅５番出口から徒歩５分
　　・講　師　　ファイナンシャルプランナー：草野芳史
　　・入　場　無料
　　・問合せ　あいち住まいるフェア事務局（中部経済新聞社内）
　　　　　　　　電話[phone]


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『中古住宅売買は売り手責任？　それとも買い手責任？』
『資産家に朗報！　住宅取得資金の贈与税非課税の特例は二度受けられる』
『同居や二世帯住宅に追い風！　三世代同居対応住宅の優遇制度が創設』

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2016.10.10 Mon

ややこしいリフォームの優遇税制？！　吹上ホールでお話しします

昨日、一昨日は合計５組のご相談が入ってバタバタ。

一転、本日は簡単なご相談が１組だけと比較的余裕がありましたので、
じっくりセミナー用の資料を作成していました。


今週は２件講師をします。

一つは住宅事業者向けで、もう一つは
吹上ホールで開催のあいち住まいるフェアでのセミナー。

両方ともテーマはリフォームにおける
資金計画や補助・優遇制度について。


新築と違い、リフォームは工事の内容や範囲がケースバイケースのため、
補助・優遇制度も種類が多く、とにかくややっこしい。

工事の種類は耐震、バリアフリー、省エネ、
そして新しく「三世代同居」リフォームが加わりました。

優遇される税金も、固定資産税と所得税に分かれ、
現金かローン利用かでも優遇内容が変わります。

空き家対策として、既存住宅のリフォームへの優遇や補助が
手厚くなってきた分、ややこしさも益しています・・・


というこで、資料の一つとして、こんな表を作ってみました。

▼▼主なリフォームの優遇税制▼▼



実は、これ以外にも新築同様住宅ローン減税も使えますし、
組み合わせによっては複数の優遇税制を併用することもできます。

かなりややこしいのですが、
その優遇税制の組合せも表に落とし込んでいるところです。

ご興味のある方は、
10月15日(土)に吹上ホールまでお越しください！

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　『こんなにトクする？！　リフォーム・リノベーションの資金計画』

---

　　リフォームは、税制優遇や住宅ローンの種類が複雑なうえ、後から
　　思わぬ費用がかかることも。知っておきたい予算の考え方や、最新
　　の補助金・優遇税制の活用法などトクする情報もお伝えします。

　　・日　時　１０月１５日(土)16：00～16：45
　　・会　場　吹上ホール（名古屋市中小企業振興会館）
　　　　　　　　名古屋市千種区吹上二丁目６番３号
　　　　　　　　地下鉄吹上駅５番出口から徒歩５分
　　・講　師　　ファイナンシャルプランナー：草野芳史
　　・入　場　無料
　　・問合せ　あいち住まいるフェア事務局（中部経済新聞社内）
　　　　　　　　電話[phone]


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『資産家に朗報！　住宅取得資金の贈与税非課税の特例は二度受けられる』
『同居や二世帯住宅に追い風！　三世代同居対応住宅の優遇制度が創設』
『建替かリフォームか迷ったら・・・“リフォーム安心パック”』

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2016.05.24 Tue

不動産売却時の税金を抑えるためには

ただいま金城学院大学にて、FP資格講座の講義をしています。

FPといっても分野が広いので、
草野はそのうちの不動産分野の計6回を担当。

週2回の講義は本日で5回目、
不動産の譲渡にかかわる税金についてのお話をしたら、
ちょうどご相談中の方からも講義内容と同じご質問をいただきました。

実にタイムリー！


日本では、不動産を買っても持っていても売っても、
すべて税金がかかってきます。

ただ、投資や投機と違い、自宅として不動産にかかる税金は
各種優遇制度が用意されています。

譲渡についての税金も同様。
売却して利益が出た場合、損が出た場合など、
いろいろな優遇制度があります。

条件によっては売却益の39.63％に税金がかかることもあるので、
いかに税制優遇を使うかで、支払う税額も大きく変わります。


ただ、そもそも論として、売却して利益が出なければ
税金を納める必要もありません。

不動産の売却益（課税譲渡所得）は下記の式で計算しますので、
この式に当てはめて所得がマイナスになれば税金はゼロになります。

　【 課税譲渡所得 ＝ 収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－特別控除 】


取得費とはその不動産を購入した時の経費で、
購入価格・仲介手数料・印紙代・減価償却費・登録免許税など。

譲渡費用は売却にかかった経費で、
仲介手数料・印紙代・建物解体費・立退料など。


このうち、購入価格がいくらか分かればよいのですが、
先祖代々の土地などの場合、購入価格が分からない場合があります。

その時は、概算額として譲渡額の５％を取得費とすることができます。

それはラッキーって、果たしてそうでしょうか？
だって、たったの５％？！なのですから。

購入費用というのは、購入時の売買契約書や領収書で判断されます。

たとえ購入金額が分かっていても、それが3000万円だとしても、
契約書や領収書がなければ、取得費は一律譲渡額の５％になってしまうのです。


家を建てたり買うとき、ほとんどの方は売ることなど考えいないと思います。

でも、将来子や孫が売却することになった時、
税額が大きく変わる可能性があります。

その時のためにも、家の購入時の契約書や領収書は
しっかり保管しておきましょう。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『資産家に朗報！　住宅取得資金の贈与税非課税の特例は二度受けられる』
『名義の付け方でトラブルになる？！』
『不動産取得税と軽減措置』