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2016.03.10 Thu

資産家に朗報！　住宅取得資金の贈与税非課税の特例は二度受けられる

昨日は新築マンション購入を検討の方からのご相談がありましたが、
ちょっと珍しいケースでした。

資金計画について、住宅取得資金の贈与税非課税の特例の
利用を検討されていたのですが、この制度をフル活用できそうだったのです。


フル活用ってどういうこと？と思うかもしれません。

以前もご紹介しましたが、現行の制度は下記のように
消費税8％時と10％時で非課税枠は変わるのですが・・・

▼▼住宅取得資金の贈与税非課税の限度額▼▼


実は、消費税8％時に特例を利用した人でも、
10％時に再度特例を利用できるのです！


これは今回の改正でできるようになったこと。

もともと住宅取得資金の贈与税非課税の特例は
一度利用すると再度利用ができません。

現に今回の改正でも、原則二度の利用はできません。
が、次の場合は、二度の利用ができるのです。

　1)今年の9月30日までに売買契約や請負契約を締結し、
　　消費税率8％で住宅を取得、もしくはリフォームする
　2)今年10月1日以降に再度売買契約や請負契約を締結、
　　消費税率10％で住宅を取得、もしくはリフォームする

って、そんなことが出来るの？と思いますよね。
これが適用されるのは、具体的には次の2つの場合が想定されます。

　1)中古住宅の購入＋リフォーム
　2)再度の住み替え


あり得るとすれば1のパターンでしょうが、
本日のご相談は珍しく2のパターン。

事情があって急いで新居を購入したいけれど、
再度住み替えもあり得る、ということでした。


ただ、二度制度の適用を受けようと思えば、
それぞれについて要件を満たす必要があります。

例えばスケジュール。

▼▼住宅取得資金の贈与税非課税適用のためのスケジュール▼▼


1のパターンのように今年9月末までに一度目の契約を行い、
今年10月1日以降に二度目の契約を行えばよいのですが、
問題は二度目の家の引渡時期。

2のパターンのように来年3月末日までに引渡しを受けてしまうと、
建物にかかる消費税率は8％となってしまい、
二度目の非課税の適用が受けられなくなってしまうのです。


これは非常にレアなケース。
ほとんどの方は関係ないと思います。

が、資産家の方にとっては、
効果的な相続税の節税対策になります。

制度の本来の趣旨とはずれるかもしれませんが、
手元の資産を効率的に子や孫に移したいという方は、
積極的に検討すると良いですよ。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『大幅に制度拡充した住宅取得資金の贈与税非課税の特例』
『エッ、ここで建てたら低炭素住宅の認定が取れない？』
『補助金をもらっての家づくりはタイヘン！？』

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2016.03.05 Sat

今年はあと10日！　家を建てたら確定申告を忘れずに！

本日は2組のご相談がありました。
その中で、家づくりの税金に関するご質問がありました。

住宅取得にあたっては、様々な税制優遇があります。

住宅というのは暮らしに欠かせないものであるとともに、
高額な商品である家を建ててもらえば景気刺激にもなるからです。

ただ、これらの税制優遇は、
基本的に申告しないと適用を受けられません。


税金の手続きと言うと思い浮かぶのが、確定申告。

ちょうどそれが今の時期。
税務署だけでなく特設会場で受付中です。

そして、住宅関係の税制優遇でも確定申告がたくさんあります。


例えば、その代表格が住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）。

住宅ローンを組んで家を建てたり購入することで、
一定額の所得税や住民税が戻ってきます。

また、住宅取得資金の贈与税非課税の特例も同様。

前年に家を建てるための資金を親や祖父母からもらった場合、
一定額まで贈与税が非課税になります。

他にも、認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）を
現金で建築・取得した際の所得税控除や、
リフォーム（省エネ・耐震・バリアフリー等）を
行った場合の所得税控除などもあります。

これらはあくまで申告して初めて税金が戻ってきます。

今年の確定申告は3月15日まで。
該当する方は、忘れずに申告して下さい。


なお、現在注文住宅の建築中の場合。

住宅取得資金の贈与税非課税の特例については、
昨年贈与を受けていれば今年申告しなければいけません。

が、住宅ローン控除については、未入居だと控除の対象にならないため、
土地代金や建物中間金の支払いのために住宅ローンを組んでいても、
今年は申告できません。

建物が完成し、入居した翌年の確定申告となります。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『大幅に制度拡充した住宅取得資金の贈与税非課税の特例』
『不動産取得税と軽減措置』
『すまい給付金の申請漏れが多発？！　申請サポートがスタート』

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2016.02.09 Tue

名義の付け方でトラブルになる？！

昨日に続き、名義絡みのお話です。

本日のご相談で、親御さんから相続したものの
何も使っていないので、売却をご検討中とのお話しがありました。

土地を遊ばせていても固定資産税などの維持費がかかりますから、
今後も使うアテがないのであれば、売却するのも一つの選択肢。


ただ、その土地は兄弟の共有名義。

土地を売却する際には共有者全員の同意が必要ですが、
皆さん高齢で、ほとんど互いの行き来がない上、
あまり仲が良くないそう。

こういう場合、土地を処分する話をしても、
まとまらないばかりか、喧嘩になりかねません。


かといってこのまま何もせず、時間だけが過ぎれば・・・
いずれご兄弟のどなたかがなくなれば相続が発生します。

その子どもが何人もいると共有者が増え、
さらに話がまとまりにくくなるのです。


このように、考えなしに共有名義にしてしまうと、
後で困ることが出てきます。

今回の土地の場合、相続時に揉めないように
兄弟全員で共有名義としたことが、仇となってしまいました。

下手に共有名義で持ち続けるくらいなら、
すぐに売却して現金で分ける手もあるのです。


これは相続に限らず、家や土地を買う時も同様です。

夫婦で資金を出し合った時など、
贈与税の関係で共有名義にすることは珍しくありません。

夫婦の共有名義というは、財産を分散したり、
配偶者に勝手に不動産を処分されなく出来る
などのメリットもあります。


ただ、あまり名義が複雑になると、
将来相続などでややこしくなることがあります。

特に、親から資金援助を受けた時や
親子で二世帯住宅を建てた時など、
相続の時に他の兄弟とトラブルになることもあります。

不動産の名義を決める際は、よく将来のことを考えるとともに
関係者の了解をしっかり取っておくことをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『不動産の名義と持ち分割合って？』
『“家族信託”でイザという時に備える』
『夫婦二人での住宅ローンの借り方』

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2016.02.08 Mon

不動産の名義と持ち分割合って？

昨日、中古マンション購入のご相談をお受けした際、
名義についてのご質問をいただきました。

不動産の名義の付け方（持ち分）については
頻繁にご質問いただきますので、ここでご説明します。


名義というのは、その不動産の所有者が誰かということ。
所有者は一人のこともあれば複数のこともあります。

所有者（名義人）が一人であれば単独名義となり、
１００％がその人の持ち物（持ち分）となります。

もし所有者が複数いれば共有名義となり、
誰がどの程度の割合を所有しているか、
持ち分割合を設定することになります。

この持ち分割合は、例えば夫婦で共有する場合、
ご主人７０％、奥様３０％のように設定されますが、
どのように設定しても構いません。

ただ、設定のやり方によっては
贈与税が発生することがあるので注意が必要なのです。


例えば、自己資金を出すのも借り入れも、全てご主人の場合。
支払割合はご主人が１００％で奧様０％となります。

それで、持ち分割合をご主人５０％に奥様５０％にしたら。

ご主人が奥様に家の半分を贈与したことになり、
その分が贈与税の対象になってしまうのです。

ですので、不動産の持ち分は、
家への出資割合に合わせるのが一般的となります。


「家を買うのに誰がいくら出したかなんて分からないでしょ？」
と思うかもしれません。が、そんなことはありません。

不動産を取得して法務局で登記を行うと、
その情報は法務局から税務署など関係する役所に連絡されます。

税務署はその情報をもとに、不動産の取得者にお尋ねを郵送します。

取得者はそのお尋ねに住宅取得資金の出どころなどを記載して
税務署に送り返すことになります。

その記載内容が疑わしいと、調査が入ります。
悪いことはできませんヨ！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『大幅に制度拡充した住宅取得資金の贈与税非課税の特例』
『不動産取得税と軽減措置』
『離婚したら住宅ローンはどうなる？！』

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2016.01.29 Fri

大幅に制度拡充した住宅取得資金の贈与税非課税の特例

昨日は二組のご相談がありましたが、
その中で親御さんからの資金援助のお話しが出ました。

家づくりに当たっての資金援助については、
国としても景気対策・相続税増税の負担緩和の点から
税制優遇の対象となっています。

特に、来年4月1日の消費税再増税にあたって、
その負担緩和や駆け込み需要とその反動の抑制の点から、
昨年、大幅な制度拡充がされています。

もし親御さんがそれなりの資産をお持ちという事であれば、
この特例を使うと住宅の資金計画がラクになるとともに、
将来の相続税対策になる可能性があります。

また、まもなく確定申告の時期を迎え、
昨年贈与を受けた方にとっても
税制優遇のの仕組みを理解しておく必要があります。

そこで、現在施行されている
住宅取得資金の贈与税非課税の特例についてご説明してみます。


まず、この制度は子や孫が家を建てたり購入する際の資金として、
親や祖父母から贈与をうけると、一定の贈与税が非課税になるというもの。

その非課税枠は、下記の図の通り
　1)建物の性能
　2)消費税率
　3)時期
によって大きく変わります。

▼▼住宅取得資金の贈与税非課税の限度額▼▼



まず一つ目の建物の性能。

これは、購入もしくは建築する建物の省エネや耐震性能を
上げることで、非課税の限度額が500万円上がるというもの。


二つ目が消費税率。

消費税率８％（もしくは５％、非課税）時に比べ、
消費税率１０％になると税負担が大きくなる分、非課税枠が上がります。

住宅の消費税は、建物の引渡し時点の税率が適用されます。

そのため、下記【表の１】のケースは消費税率が８％なので
非課税枠は700万円（省エネ等住宅で1200万円）ですが、
【表の２】のように引渡しが来年4月1日以降になると消費税率が10％なので、
非課税枠が2500万円（省エネ等住宅で3000万円）と大幅に上がるのです。

▼▼住宅取得資金の贈与税非課税の適用例▼▼


ですので、消費税が低い方が良いのか、
贈与税の非課税枠が高い方が良いのかによって、
工事の契約や引渡し日を調整する必要が出てきます。


最後が時期。これが昨年の改正で大きく変更された点です。

この「時期」は、以前は「贈与を受けた日」にでしたが、
現行制度では売買や工事の「契約を締結した日」となりました。

つまり、今年工事や売買の契約を締結していれば、
贈与が来年10月以降になっても、【表の３】のケースのように
非課税枠は今年の金額のままとなります。


さらに、契約日で贈与枠が決まるため、
複数年にまたがっての贈与が可能になりました。

ただし、贈与を受けた翌年3月15日までに
新居に入居(注文住宅の場合は上棟)しなければいけませんので、
【表の４】のように通常は贈与を受けられるのは2年までとなります。

また、贈与を受けた翌年には確定申告が必要なので、
もし2年に分けて贈与を受けた場合は、
それぞれ（2回）申告する必要があります。

もし申告を1回しかしないと、申告しなかった1回分は
非課税の適用を受けられなくなるのでご注意下さい。


・・・ということで、時期や建物の仕様によっては、
非常に大きな贈与資金が非課税になります。

いま家づくりをお考えの方は、ダメもとで親御さんに
資金援助の話をしてみる価値はありますよ！


なお、住宅取得資金の贈与税非課税の特例には
ここでご説明した以外にもいろいろな条件があります。

詳しくは税務署か税理士にご確認下さい。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『同居や二世帯住宅に追い風！　三世代同居対応住宅の優遇制度が創設』
『贈与税の非課税枠以上に住宅取得資金を贈与してもらえる時は』
『築年数の古い住宅購入で住宅ローン減税を受ける方法』