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いよいよ離れの音楽室着工! 工務店との工事請負契約締結(後編)

昨日に続き、草野家のリフォーム&増築工事を
お願いする工務店さん選びについてです。

建築士の舟岡さんによる基本設計ができたのが4月。

そこから先の詳細設計にあたって、特にリフォームする母屋は
現場の建物の構造やコンディションによって影響を受けるため、
通常よりも早い段階で工務店を決めて、
施工サイドの意見をもらって工事内容を詰めていくとこにしました。

リフォームと増築ということで結構工事の規模が大きいので、
見積を依頼するのは3社。その選定基準は以下の通りです。



1)新築とリフォームと両方の実績・経験があること


工務店の中には新築しかやらないところや、
逆にリフォームしかやらないところもあります。

今回の草野家の家づくりは、築47年の建物の
構造をいじるような大がかりなリフォームにプラスして、
音楽室の離れは完全な新築となるため、
その両方に対応できる実績と経験を持つ工務店が望ましいです。

特にリフォーム工事は、ゼロからなんの制約もなく作れる新築と違い、
今ある建物に合わせて現場合わせで材料を加工するなど
知識と経験が求められるため、難易度が上がります。



2)外部の建築士による施工監理の物件に慣れていること


一般的な工務店は、自社で設計と施工をまとめて行いますが、
今回は設計と施工を分離し、工務店には施工のみを行ってもらいます。

施工だけならどの工務店でも大丈夫だろう、と思うかもしれませんが、
自社で設計を行うなら自社でやりやすいように設計できますが、
外部の建築士による設計だと、思いもよらない設計図が出てくることもあり、
それに柔軟に対応できる図面の読み込みや施工の能力が求められます。

ですので、外部の建築士が設計監理を行う物件に
慣れていることも重要な条件になります。



3)気密・断熱性の高い住宅が得意


草野家の家づくりで優先度が高いのが、離れで新築する音楽室。

そこでは、ほぼ1日中カミさんがピアノ教室をしていたり、
チェンバロの練習をしているため、防音対策が重要なのです。

ただ、完全な防音室をつくるとコストもかなりかかってしまいますし、
そもそもピアノやチェンバロの音量なら
そこまでしっかりした防音室にする必要はありません。

そこで、「音」の漏れと同じように「熱」の漏れを防ぐ、
気密・断熱性の高い家づくりをしている工務店なら
防音性の高い建物づくりもやりやすいのでは、と考えた次第です。


・・・といった基準で選んだ工務店3社に、概算見積を依頼しました。

草野自身、すでに住宅業界に長くいるので、
その中からお付き合いのある工務店2社に声がけするとともに、
設計を担当する舟岡さんからも1社推薦いただきました。

金額的には多少のバラつきはあるものの、大きな差は出なかったので
金額は決定的な要素にはなりませんでした。

というか、あくまで基本設計をもとにした概算見積ですから
まずは希望の工事内容でいくらくらいかかるかの相場を知るという
意味の方が大きいと言えます。


各工務店とも、選定条件を満たしており、金額も大きな要素でないとしたら、
いったい何をもって工務店を絞るの?と思うかもしれません。

はい。。。確かに難しいです。
どの工務店でも、決定的にダメということがないので。

そこで最終的な決め手となったのは、
設計の舟岡さん、そして我々草野家との相性です。

エッ、そんなことで決めちゃっていいの?と驚くかもしれませんが、
草野が家づくりをするご相談者にも
「最低条件を満たし、決定的に気になるようなことが無ければ、
 最後は“感覚”や“相性”で決めていいですよ」
と言っています。


といった検討を経て、今回晴れて草野家の家づくり
お願いした工務店は、名古屋市北区にある葵建設さんです。

草野とのお付き合いは10数年、
早くから高気密・高断熱の家づくりに取り組み、
新築だけでなくリフォームの実績も豊富。

実直で職人気質の社長はもともと文系の出で、
施主の立場をよく考えてくれ、これまで
何人ものお客様をご紹介しています。


ということで、ずっと引っ張ってしまいましたが、
ようやく先日、正式に工事請負契約を締結しました。

葵建設さん、引き続き、よろしくお願いします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『室内の解体工事スタート! 構造躯体は大丈夫!?』
『外構の解体完了! 解体屋さんへの発注方法は?』
『設計監理契約締結&建築確認申請が下りました!』

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いよいよ離れの音楽室着工! 工務店との工事請負契約締結(前編)

草野家の家づくりも徐々に進んでいます。

購入した中古住宅については、不要な住設機器や
壁・柱等の撤去も進み、新しく設置する壁の間柱が立ちました。

LDK

本日、カミさんが現場に行き、
「廊下ってこんな感じになるんだ」と言ってました。


LDKなど廊下は床を張り替えるので、土台や根太も交換しますが、
外した部材を見るとシロアリや腐れも無く
いたってコンディションが良いので、一安心です(^-^)

部材


また、増築する離れの音楽室も、
お盆明けの来週から基礎工事が始まります。

いよいよ草野家の家づくりの現場も、本格稼働です(^o^)

で、ここまで工事が進んでいながら、
実は工務店さんとの契約がまだだったのです!


草野家の家づくりは、設計監理を建築士の
舟岡志保美さんにお願いし、施工を工務店さにお願いするという、
設計と施工を分離する方式を取っています。

設計監理はすでに契約済みですが、施工の方は
中古住宅のリフォームで既存の建物の状況によって内容が変わるため、
なかなか金額が固まらなかったため、
ここまで契約締結を引っ張ってしまいました。

すでに解体やリフォーム工事に入っているため、
さすがに引っ張り過ぎです(^^;
工務店さんとの信頼関係があるからこそ、というか
工務店さんに甘えてしまいましたm(_ _)m

ただ、ここまで契約を引っ張ってしまったのにも
経緯というか理由があります。


工務店選びにあたっては、セオリー通り
舟岡さんが作成した図面をもとに、
3社に見積依頼して比較しました。

ただ、通常の新築住宅の場合は、
完全に詳細設計まで出来上がった段階で
工務店から見積を取るのが一般的。

でも、リフォームの場合、特に築50年近くの建物の場合、
実際に建物を解体してみたら想定外の事態が起こることもあるため、
基本設計(おおよその間取り)が出来た段階で概算見積を取り、
その時点で工務店を1社内定することにしました。

工務店には、詳細な設計の際にも現場で一部建物を解体して
状況を確認してもらったり、都度見積を提出してもらうなどして、
リフォーム工事着工後のトラブルを極力防ぐという進め方をしました。

そして、工事内容と金額が確定した段階で
正式な工事請負契約を締結するという段取りだったのですが、
その契約自体がずるずる遅れてしまったという次第なのです。


この進め方自体は、リフォーム工事の場合は有効だと思います。

ただ、ここまで引っ張ってしまうと、さすがに工務店さんに
心理的負担(ホントに契約してくれるの?)をかけてしまいます。

今回お願いしている工務店さんとは長年のお付き合いで
信頼関係があるので、強いもんも言われませんでしたが、
やっぱりもう少し早く工事請負契約を締結するか、
概算見積で工務店が内定した時に覚書などの書面を交わすべきですね。


で、実際にどんな工務店に見積依頼をして
どの工務店と工事請負契約を締結したのか?

は、次回ご紹介します。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『室内の解体進む 水回りの傷みも問題なし』
『外構の解体完了! 解体屋さんへの発注方法は?』
『設計監理契約締結&建築確認申請が下りました!』


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室内の解体進む 水回りの傷みも問題なし

中古住宅の購入・リフォーム+音楽室の離れ増築の草野家の家づくり。
母屋室内の解体も進んでいます。

築47年だけに、構造体が使えるかどうかや
取りたいカベや柱を撤去できるかが、解体時のチェックポイント。

二つの部屋をつなげて大きな空間にしたいLDKの壁や柱については、
すでに予定通りの間取りにできることを確認済み

合わせて、構造材自体が痛んでいないかも確認します。


特に気になるのが、キッチンや浴室・洗面などの水回り。

どうしても水気が壁や床下に入り込み、
柱や土台などを腐らせたりシロアリを呼び込んだりしがちだからです。

で、気になる浴室も、ご覧の通り解体されました。


こちらの浴室が・・・

浴室(解体前)

キレイになくなりました!

浴室(解体後)


気になる、浴室床下の土台はこちら。
解体作業中なので、土壁が散乱していますが、

浴室(床下)

解体している大工さんによると
「とてもしっかり防水されていたので、木材も乾いていて
 叩くといい音が響きます。こんなにきれいで腐れも無いのは
 珍しいです。問題なく使えますよ」
とのこと。良かったです(^o^)


浴室の天井裏はこんな感じで、雨漏りなどもありませんでした。

浴室(天井)


ということで、引き続き、解体工事が進みます!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『古い中古住宅を購入したら。。。鉛管に注意!』
『室内の解体工事スタート! 構造躯体は大丈夫!?』
『外構の解体完了! 解体屋さんへの発注方法は?』


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古い中古住宅を購入したら。。。鉛管に注意!

外構を解体してみたら、いろいろなことが出てきます!?

昨日ご紹介した地面がブカブカになった件に続き、
今日ご紹介するのは、水道管について。


草野が購入した中古住宅は築47年。

もとの持ち主がこの土地を購入したのは、
登記簿を見ると、さらに10年ほど前。
この時に田んぼを埋め立てて、同時に5区画販売した模様。

ですので、そこに埋まっている水道管は、
おそらく昭和36年頃のもの。

ということで、外構の解体に合わせて確認したところ、
道路から引き込まれていた水道管「鉛製」でした。

この鉛の水道管、人体に有害な物質が溶け出すということで、
いまは使用禁止なのです!


もともと水道管は13mmの管が入っていることは分かっており、
草野家の計画上、特に太いものにしなくても良さそうだったので、
使えるものなら既設の水道管を使おうと思っていました。

ただ、さすがに古いですし、それも鉛!
これはもはや交換が必要です。


この鉛の水道管の交換ですが、多くの自治体では
自治体の負担で交換してくれるそう。
それだと草野家の負担も減ります(^-^)

果たして津島市はどうなのか、市役所に行って確認してみました。

その結果・・・

鉛の水道管は、市の負担で交換してくれるとのこと!
良かった(^o^)


ただ、条件があります。

あくまで既設の水道管の交換なので、
口径や引き込み位置、メーターの位置などは、
既設のものと同じ状態にしなければいけません。

ただいま外構の計画をしているところで、
水道の引き込みやメーターの位置は
いかようにでも変更できる状態です。

できれば見た目の影響のない場所がいいかなとも思いましたが、
まぁ、いまの位置がヘンな場所ではないので、
コストが下がるとあらば、敢えて位置を変える必要はありません。

ということで、鉛の水道管は
市役所に交換してもらうことになりました(^-^)

やっぱり、古い中古住宅にはいろんなことが起こりますね!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『浄化槽解体後の地面がブカブカ!? 雨降って地固まる』
『外構の解体完了! 解体屋さんへの発注方法は?』
『外構の解体開始! ブロック塀撤去の補助金と税金滞納!?』


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浄化槽解体後の地面がブカブカ!? 雨降って地固まる

先日、外構の解体が終わった、草野宅。
本日は、朝から地盤調査でした。

この辺りは田んぼを埋め立てた地域なので
あまり地盤が良くないのですが、思っていたよりは悪くなく
5ポイントの調査が2時間もかからず終わりました。

地盤調査の結果は数日で出てくるので
結果が分かりましたらレポートします。


さて、外構の解体に話は戻るのですが、
無事に解体は終わったものの、
いくつか、エッ!?という話もありました。


まずはコチラの動画をご覧ください。



なんだか分かりますか?
地面を踏むと、ブカブカするのです!

駐車スペースの土間コンクリートや、
昔あった小屋の基礎や・・・

基礎の残骸

浄化槽を撤去しました。

浄化槽


それぞれ撤去した後に土を埋め戻すのですが、
水気の関係か土が落ち着かず、表面は乾いていても
重さをかけるとブカブカするのです。

できれば外構の計画を検討するために、
駐車場スペースに実際に車を乗り入れてみたいのですが、
この状態で乗り入れるとタイヤがぬかるみにはまってしまいそう。

1週間もすれば落ち着くとのことで、少し様子を見ていました。
梅雨で雨が降る影響なのか、もともと田んぼだったという土地柄からか、
なかなか土が落ち着きません。


が、ちょうど解体から1週間ほど経過した本日、現場に行ってみると!

浄化槽後については、さすがに深く掘り返しているので
少しブカブカしますが、それ以外のところはだいぶ落ち着いてきました。

これで梅雨が明けて晴れ間が続けば、
車が乗り入れても大丈夫そうです。

まさにこれが「雨降って地固まる」ですね!
よかったよかった(^o^)


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『室内の解体工事スタート! 構造躯体は大丈夫!?』
『外構の解体完了! 解体屋さんへの発注方法は?』
『地鎮祭&清祓い執り行いました!』


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