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中古住宅売買は売り手責任? それとも買い手責任?

昨日・一昨日と、住宅事業者向けの勉強会に参加してきました。

一昨日はホームインスペクターズ協会の長嶋修会長直々に、
宅建業法改正でホームインスペクションが位置づけられた
ことに関する解説でした。

法律を制定した国の思惑や
ホームインスペクション先進地である欧米の動向などをもとに
日本におけるホームインスペクションのあり方に話しが及びました。

その中で興味深かったのが、国の方針の変遷と
中古住宅売買における責任の所在について。


現在の日本におけるホームインスペクションの目安になるのが、
国土交通省が2015年に出した
「既存住宅インスペクション・ガイドライン」。

このガイドラインでは、中古住宅の売買において
万一建物に欠陥などがあった場合の責任は買い手にある
というスタンスで捉えられていました。

要は「買い手責任」なので、買主が自己防衛のために
自らホームインスペクション(住宅診断)を依頼すべし、
ということになります。

それが、今回の宅建業法改正や最近の既存住宅瑕疵担保保険では、
売り主が負うべき責任を保険などで緩和する
という考え方になっています。

でも、欧米などのインスペクション先進国では
売り手責任に基づくインスペクションを制度化しても、
・売り手が行ったインスペクションを買い手が信用しない
・売り手と仲介業者、インスペクターの間に癒着が起きた

等で普及せず。

結局、買い手責任の考え方のもとに、
ホームインスペクション制度が見直されたのでした。


新築住宅であれば、売り手はプロの建築・不動産業者ですから、
売り主責任ということで良いのでしょうが、
中古住宅では売主は一般の個人の方が多くなります。

一般の個人に対して責任を求めるのは難しく、
現にいまの不動産売買における瑕疵担保責任は
 ・新築住宅 10年間
 ・中古住宅 2年(売主が宅建業者)
 ・中古住宅 規定なし(売主が個人の場合)

となっています。

売り主、買い主の気持ちを考えても、
売れてしまえば建物とは縁の無くなる売主よりも、
これからそこで住み続ける買主の方が
建物の品質に対するモチベーションは高いでしょう。

日本の不動産取引が全て欧米式になるとは限りませんが、
人の心理を考えれば、今後中古住宅売買の考え方が
買い手責任へと考え方が変わる可能性は否定できません。

そういう点では、日本のホームインスペクション制度は
まだまだ試行錯誤が続くと言えそうです。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『混乱気味の“ホームインスペクション”?!』
『ビー玉が転がる家は欠陥住宅?!』
『国交省補助でホームインスペクション実地研修行いました』



|  |-新築 vs 中古 | 20:30 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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中古住宅購入に役立つ冊子、無料で配布中!

先日のこと・・・

住宅相談センターの事務所に宅配屋さんがやってきました。

受け取りに出て、伝票にサインをしようとした草野。
配達のお兄さんの手を見ると、束になった伝票が。

思わず荷物を見たら、台車の上には大量の段ボール箱!
こんな大量のブツを頼んだ覚えはありません。


いった何ごと?
まさか、何かの嫌がらせか?!

と言って、あて先は確かに住宅相談センターになっています。
受け取らない訳にはいきません。

とりあえず、大量の伝票に受け取りのサインをして
事務所裏手の倉庫に入れてもらうことに。


台車に山積みの段ボール箱が倉庫に移し終わってヤレヤレと思ったら・・・

「まだあるんで、取ってきます」
とお兄さん。エッ、まだあるの?

それを数回。その数ナント50箱!
倉庫はいっぱいで入りきらず、
残りの半分はカウンターの裏手にも山積み!

▼▼倉庫からあぶれた段ボール箱▼▼
段ボールの山


いやいやいったい誰がこんなものを送ったのか?
そもそも、何が入っているの?

伝票の発送元には某出版社の名前。
段ボール箱を開けて、中身を見てみると・・・

▼▼中身▼▼
開封した段ボール


そこに入っていたのは
「マンガでわかる中古住宅の購入時にしっておきたい支援制度」

▼▼表紙▼▼
表紙

部数は、段ボールひと箱に200部、それが50箱で・・・
ナント10000部!

嫌がらせではなさそう。。。


いやいや、嫌がらせなんてトンデモナイ!
この冊子は、公益社団法人・不動産流通推進センターが発行した、
真面目な冊子。国の補助金で作られたものなのです。

いま、国は中古住宅の流通活性化のために、
全国各地の団体に補助金を出し、様々な施策を行っています。

その一つが首都圏既存住宅流通推進協議会で、
今年度の活動成果の一つがこの冊子というワケ。

かくいう住宅相談センターも国の補助金をもらい、
既存住宅品質サポートセンターを運営している、お仲間。

そこでお裾分けがやってきたということなのでした。


この冊子、タイトル通り、マンガを使いながら、
中古住宅の取り引きのことが分かるというスグレモノ。

▼▼マンガ▼▼
マンガ

マンガだけでなく、瑕疵保険制度やインスペクション、
減税制度などの解説や、知っておきたい基礎知識なども解説。

▼▼減税制度▼▼
減税

▼▼基礎知識▼▼
知識

中古住宅購入を検討中の方や、住宅・不動産業者にも役立つ内容。


既存住宅品質サポートセンターの会員事業者など、
住宅・不動産業者にも配布しました。

が、まだ住宅相談センターの倉庫には5000部が眠っています。
ご相談者や店頭で配布しても配り切れません。

このままでは宝の持ち腐れになってしまうので、
ご希望の方はには無料で差し上げます!


た・だ・し!

郵送するのは人手的に難しいので、申し訳ありませんが、
住宅相談センターまで取りに来てくださる方限定です。

名古屋・栄の中日ビルにお越しの際は、
1階の住宅相談センターのカウンターまでお越し下さい。

店頭のラック入れてあるので、ご自由にお持ち帰りいただけます!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『なぜ日経新聞一面トップに“中古住宅取引 透明に”の記事が掲載?』
『国交省補助でホームインスペクション実地研修行いました』
『家を買うときの指針「家しらべ・住宅調査書」発行しました』



|  |-新築 vs 中古 | 21:28 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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なぜ日経新聞一面トップに“中古住宅取引 透明に”の記事が掲載?

昨日付の日経新聞朝刊に、
「中古住宅取引透明に」「国交省 開示強化、売買促す」
との記事が1面トップで掲載されました。

▼▼日経新聞 12月21日付朝刊1面▼▼
日経_151221

「増える空き家 流通後押し」として、
国土交通省が、中古住宅市場の活性化に向けて、
次の2点に取り組んでいるというもの。


一つ目が、取引状況の登録義務化

これはレインズ(不動産業者間の物件検索システム)に、
「募集中」「購入申し込みあり」「紹介を停止中」といった
商談状況を登録・表示するというもの。

他業者による客付けを事実上拒否する、
仲介業者によるいわゆる「囲い込み」を防ぐための施策。

囲い込みを防ぐ一番の手は「両手」仲介を禁止することですが、
数年前に検討されたものの立ち消えになった経緯がありますので、
次善の策として、取引状況の登録義務化を決めたということでしょう。


二つ目が、住宅診断の重要事項説明書への記載

住宅診断とは住宅相談センターでも行っている
ホームインスペクションのことで、中古住宅売買時の
一番の不安要素である物件の状態(品質)を専門家が診断すること。

この住宅診断のことを、売買契約前に行う
重要事項説明に盛り込むというもの。

どのように盛り込むかは検討中のようで、
「住宅診断の報告書がある」とか
「住宅診断の実施可能」など、
記載方法はまだ決まっていません。

住宅診断そのものを義務付けるというものではありませんので、
その効果は未知数ですが、住宅診断の宣伝にはなるでしょう。


中古住宅の市場活性化については、
国土交通省は数年前から検討を進めています。

住宅相談センターが事務局を務める
既存住宅品質サポートセンターでも、国交省の補助金を使って
ホームインスペクションの普及啓発に取り組んでいるところ。

先日も、補助事業の一環として
ホームインスペクションの実地研修を行っています。

今回の記事は、日経新聞の1面トップに掲載されているので
何か大きなニュースかというとそういう訳ではなく、
政策の動向を報道しているという程度。

国交省としては、新聞報道を通して来年の宅建業法改正に向けた
地ならしをしているのかもしれません。

国交省は本気。この流れは変えられません?!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『ややこしいけれど必要! 既存住宅瑕疵保険』
『中日新聞に住宅診断(ホームインスペクション)同行取材が掲載』
『不動産取引の“両手”と“片手”とは?』



|  |-新築 vs 中古 | 21:43 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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ややこしいけれど必要! 既存住宅瑕疵保険

本日は、中古住宅購入をご検討の方から、
既存住宅瑕疵保険に関するご相談がありました。

いろいろとお調べになっているようですが、
それでも良く分からない、とのこと。

確かに、そうかもしれません。
「瑕疵保険」にはいくつか種類がありますし、
仕組みも少々複雑なのです。


そもそも、既存住宅瑕疵保険とは何か。

既存住宅(中古住宅)の売買後、
雨漏りなどの重大な欠陥が発生した場合、
その補修費用などを保障してくれるというもの。

似たような住宅の“瑕疵保険”には、
新築住宅の瑕疵保険やリフォームの瑕疵保険もあります。
(すでにこの時点でややこしい?!)


そして、既存住宅瑕疵保険は二種類に分けられます。

一つは売主が不動産会社の場合の“宅建業者用”
もう一つは売主が個人の場合の“個人間売買用”

それぞれ仕組みが違い、例えば保険契約者は
宅建業者用の場合は“売主”(不動産会社)になり、
個人間売買用の場合は“検査事業者”になります。
(かなりややこしい!)


この“検査事業者”というのは、その建物が
瑕疵保険に入るのにふさわしいかのチェックを行う事業者のこと。

生命保険では加入者の健康状態を問われるのと同様、
瑕疵保険においては建物のコンディションが問われる訳で、
加入に当たっては検査(ホームインスペクション)が必須です。

住宅相談センターも、個人間売買用の検査事業者として何件も
建物検査を行っていますが、検査の結果、
保険の加入をお断りするケースも珍しくありません。


保険の加入に当たっては、ほかにも建築年や耐震性など
いろいろな要件があり、ホントにややこしい!

新しい制度ということもあり、
まだまだ普及しているとはいいがたいところ。

本日のご相談でも、
「瑕疵保険に入っている物件かは、どうすれば確認できますか」
とのご質問がありました。

が、一部の先進的な不動産会社が
宅建業者用の瑕疵保険に入っているケースもありますが、
売主が個人の場合は、ほぼ入っていないと言えます。

ですので、確認するのなら
「この物件は、瑕疵保険に入ることはできますか?」
「売主は瑕疵保険に入ることを了解してもらえますか?」

と不動産会社に聞くことになるでしょう。


新築住宅のように既存住宅もいずれは
瑕疵保険やホームインスペクションが義務付けになる可能性は
少なからずあるものの、現時点はまだ過渡期。

ややこしい制度だけに、
不動産業界側もまだ十分な受け入れ態勢がありません。

が、より安心な既存住宅の売買をお望みなら、
ある程度自分で勉強して、最新制度を有効に活用したいですね。

既存住宅瑕疵保険や中古住宅売買についてご不明な点は、
お気軽に住宅相談センターまでお問合せ下さいませ。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『既存住宅流通活性化、新ステージに!』
『“内覧会同行”と“ホームインスペクション”』
『築年数の古い住宅購入で住宅ローン減税を受ける方法』



|  |-新築 vs 中古 | 21:24 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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中古住宅探しの前にやっておくべきこと ひと手間惜しむべからず

昨日、中古住宅購入のご相談の中で、
どのような手順で中古住宅を探せばよいの?
とのご質問が出ました。

なかなかいいご質問ですネ。


中古住宅の購入であれば、
仲介する不動産会社に話に行くことになります。

が、不動産業界会社は仲介してナンボの世界。

その時にある物件を紹介してくれますが、
どうしても手元にある物件の中で決めてもらいたいもの。
基本的にセールスマンなのです。

「こんないい物件、なかなか出ませんよ」
「早く申し込まないと、売れてしまいますよ」
といったセールストークに押されて、思わず契約してしまうことも。

その物件が良いか悪いか買い手自身が冷静に判断しないと、
高額な住宅ローンを背負って、
意に沿わない物件を掴まされる可能性も否定できません。


そこでどうすればいいかというと、不動産会社に話しに行く前に
 ・いくら(価格)
 ・どこ(場所)
 ・どんな(大きさ、築年数、構造等)

といった条件をしっかり固めておくことです。

判断基準が明確になっていれば、
どのようなセールストークを受けても、ブレないという訳です。

そのために具体的にするのは、次の3つ。


1)家計の収支予測(キャッシュフロー・シミュレーション)を作成する
 これから将来に向けた収入や支出をもとに
 家計のシミュレーションを行い、住宅取得にいくら払ってよいのか、
 住宅ローンをいくら借りてよいのかを算出します。

2)新居での暮らし方を考える
 家は暮らしの器。暮らし方によって、家の形も変わります。
 希望する暮らし方をもとに、場所や大きさ、間取りなど、
 どのような物件にするかの優先順位を固めましょう。

3)ネットで物件の相場を把握する
 希望のエリアでどのような物件がいくらぐらい出ているか、
 ネットの不動産ポータル情報サイト等で確認します。


要は、自分たちの要望を固め、
実際の相場などと乖離していないかを確認するわけです

ここまでやっておけば、不動産会社に足元を見られず、
自分たち主導で物件探しができるようになるでしょう。

また、事前の準備をしっかりしておくことで、
いきなり良い物件が出てきたときに慌てずに済みます。

不動産は早い者勝ち。
一瞬の迷いで取り逃がしてしまう、
なんてこともないでしょう。


事前にひと手間かけることで、
そのあとがグッとスムーズに進みます。

ぜひ手間を惜しまず、よい物件を手に入れてください。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『物件の不具合を材料にした中古住宅の値段交渉』
『安心・スムーズ・おトクな住宅取得のために“建物購入パック”』
『キャッシュフロー表で住宅取得予算のイメージを具体化する』



|  |-新築 vs 中古 | 20:01 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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