マイホーム購入お悩み相談室 | 名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナーによる、後悔しないマイホーム実現法

1000組の家づくり・家計改善をサポートしてきた住宅専門ファイナンシャルプランナーが、初めて家を建てる人のために、後悔しないマイホーム実現法を大公開!

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中古住宅探しの前にやっておくべきこと ひと手間惜しむべからず

昨日、中古住宅購入のご相談の中で、
どのような手順で中古住宅を探せばよいの?
とのご質問が出ました。

なかなかいいご質問ですネ。


中古住宅の購入であれば、
仲介する不動産会社に話に行くことになります。

が、不動産業界会社は仲介してナンボの世界。

その時にある物件を紹介してくれますが、
どうしても手元にある物件の中で決めてもらいたいもの。
基本的にセールスマンなのです。

「こんないい物件、なかなか出ませんよ」
「早く申し込まないと、売れてしまいますよ」
といったセールストークに押されて、思わず契約してしまうことも。

その物件が良いか悪いか買い手自身が冷静に判断しないと、
高額な住宅ローンを背負って、
意に沿わない物件を掴まされる可能性も否定できません。


そこでどうすればいいかというと、不動産会社に話しに行く前に
 ・いくら(価格)
 ・どこ(場所)
 ・どんな(大きさ、築年数、構造等)

といった条件をしっかり固めておくことです。

判断基準が明確になっていれば、
どのようなセールストークを受けても、ブレないという訳です。

そのために具体的にするのは、次の3つ。


1)家計の収支予測(キャッシュフロー・シミュレーション)を作成する
 これから将来に向けた収入や支出をもとに
 家計のシミュレーションを行い、住宅取得にいくら払ってよいのか、
 住宅ローンをいくら借りてよいのかを算出します。

2)新居での暮らし方を考える
 家は暮らしの器。暮らし方によって、家の形も変わります。
 希望する暮らし方をもとに、場所や大きさ、間取りなど、
 どのような物件にするかの優先順位を固めましょう。

3)ネットで物件の相場を把握する
 希望のエリアでどのような物件がいくらぐらい出ているか、
 ネットの不動産ポータル情報サイト等で確認します。


要は、自分たちの要望を固め、
実際の相場などと乖離していないかを確認するわけです

ここまでやっておけば、不動産会社に足元を見られず、
自分たち主導で物件探しができるようになるでしょう。

また、事前の準備をしっかりしておくことで、
いきなり良い物件が出てきたときに慌てずに済みます。

不動産は早い者勝ち。
一瞬の迷いで取り逃がしてしまう、
なんてこともないでしょう。


事前にひと手間かけることで、
そのあとがグッとスムーズに進みます。

ぜひ手間を惜しまず、よい物件を手に入れてください。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『物件の不具合を材料にした中古住宅の値段交渉』
『安心・スムーズ・おトクな住宅取得のために“建物購入パック”』
『キャッシュフロー表で住宅取得予算のイメージを具体化する』



|  |-新築 vs 中古 | 20:01 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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既存住宅流通活性化、新ステージに!

昨日は、既存住宅品質サポートセンターの
平成27年度の事業説明会でした。


既存住宅品質サポートセンター
国土交通省の補助金を受け
既存住宅の流通活性化のために活動する団体。

全日本不動産協会愛知県本部や
愛知県不動産鑑定士協会といった公的団体を含む
住宅・不動産関係者をメンバーに、
住宅相談センターが事務局を務めています。

平成24年度からスタートし、今年度で活動も4年目。

これまでの3年間は、主に仕組みづくりや、
消費者事業者向けセミナー
HP・冊子作成などの普及・啓発を中心に行ってきました。

ノウハウも蓄積され、機は熟した!

ということで、今年度はより具体的に
既存住宅の流通活性化を目指して、
 1)ホームインスペクションを推奨
 2)既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買)の利用を推奨
 3)既存住宅品質サポートセンターの事業に協力

する不動産仲介業者に対する支援を行うことに。

そこで昨日は、参加を希望する不動産仲介業者を対象に、
具体的な活動内容や補助について説明をしたという次第。


ご覧のように30名以上の事業者にご参加いただき、
活発な質疑応答もありました。

半数近くの方が懇親会にも参加いただき、
既存住宅流通活性化についての情報交換をしました。


率直なところ、ホームインスペクションの実施や
瑕疵保険の付保というのは、不動産仲介業者にとっては
手間のかかることではなります。

でも、昨日の参加者からは、
「買い手の選択肢を増やすことは大事なこと」
「大手不動産会社は自社保証を始めた。
 町の不動産会社が対抗するには、
 瑕疵保険の制度はよいツールになる」

といった前向きな声が聞かれました。

既存住宅流通活性化の動きも
新たなステージに入りました!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『中日新聞に住宅診断(ホームインスペクション)同行取材が掲載』
『岐阜県各務ヶ原市にて既存住宅流通活性化への取り組みがスタート』
『マンガでわかる、中古住宅購入時に知っておきたい支援制度 冊子発行』



|  |-新築 vs 中古 | 12:46 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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制度として確立されつつあるホームインスペクション

昨日は、施工中の現場のホームインスペクション
(住宅診断)
にお伺いしてきました。

主に断熱材を中心に拝見しましたが、
しっかり施工されており、
大きな指摘事項もありませんでした。

現場監督とお話しをしましたが、
「完成後に指摘を受けても、
 いまさら手直し出来ないこともある。
 施工中に見てもらえた方がありがたい」

とのお言葉も。


このように検査に前向きな現場監督さんは
日々改善の努力をしているので、
施工がしっかりしているもの。

いまだに「ウチの現場は問題ないから、検査はお断り」
という住宅会社も稀にありますが、だいぶ時代も変わり、
ホームインスペクションを住宅会社の側も積極的に
活用してもらえるようになりつつあります。

国レベルでも「住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する
検討委員会」にて、ホームインスペクションを行った場合の
瑕疵保険の検査の省略を検討しているとのこと。

住宅相談センターが事務局となって
中古住宅の流通活性化のためにホームインスペクション
導入を検討している既存住宅品質サポートセンター
国土交通省の補助事業です。


新築住宅・中古住宅ともに、
これからの住宅では瑕疵保険やホームインスペクション
制度として融合・確立されていくのでしょう。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『これは何する機械?! ホームインスペクション用機器導入!』
『台風時のホームインスペクション』
『中古住宅(既存住宅)流通活性化の動きが加速!』


|  |-新築 vs 中古 | 21:16 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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中古住宅購入時に住宅ローンの担保評価を上げる方法

昨日は、2015年初めてのご相談&コンサルティングの
お申込みをお受けしました。

内容は、中古住宅の購入+リフォームでの
住宅ローン選びについて。

割安な中古住宅を素材として、自分好みの住まいに
アレンジしようという訳で、ライフスタイルに
こだわりを持つ人を中心に人気が出てきています。

比較的安価にこだわりを実現する方法として有効なのですが、
住宅ローンの借り入れという点では、意外と簡単ではないのです。


なぜかというと“担保評価割れ”のケースが多いから。

金融機関は物件を担保として抑えることで、
万一返済が滞った場合に物件を売却して貸したお金を回収します。

物件の担保としての評価を、
新築住宅であれば物件価格100%で見てくれますが、
中古住宅の場合は物件価格の80%までしか見てくれないのはザラ。

そうすると差額となる物件価格の20%(プラス諸費用)分は
自己資金を用意する必要があります。

さらにリフォーム資金までローンで借りようとすれば、
相当な自己資金を入れない限り、
担保評価が足りなくなってしまうのです。

このファイナンス(住宅ローン)の問題が、
中古住宅売買への障壁となっているのです。


が、最近、この流れも変わりつつあります。

国も中古住宅の流通活性化への様々な取り組みをしており、
住宅相談センターでも国の補助金を得て
「既存住宅品質サポートセンター」の事務局として活動しています。

その肝は、ホームインスペクション(住宅診断)を
中古住宅の売買時に行うことで、品質がバラバラな中古住宅を
安心して売買できるようにしようというもの。

さらに、建物の価値を適正に評価することができれば、
住宅ローンの担保評価も単に築年数で見るのではなく、
建物の品質に合わせて評価できるようになります。


実は昨日、ある不動産会社を通じて中古住宅の
ホームインスペクションのご依頼をいただきました。

その理由の一つが、
「銀行が、ホームインスペクションの結果次第で
 担保評価を上げられるかもしれないと言っているから」

というもの。

この不動産会社は、
「お客さんが安心できるために、売買契約の締結前に
 ホームインスペクションをやってほしい」

とも言っています。

以前であれば「なんで面倒くさいインスペクションを
 わざわざしなければいけないの?」というのが“常識”でしたが、
いまは不動産会社がお客さんにホームインスペクションを勧める時代。

ホームインスペクションが、日本の住まいの選び方
ひいては暮らし方を変えつつある
と言っても大げさではなくなってきましたね。

ホームインスペクションに関するお問合せは、
住宅相談センターまでお気軽にどうぞ!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『これは何する機械?! ホームインスペクション用機器導入!』
『中古+リノベーションの注意点』
『家づくりの頭金が20%必要な理由』



|  |-新築 vs 中古 | 21:06 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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中古+リノベーションの注意点

本日は、中古マンションの購入+リノベーション
についてのご相談がありました。


少子高齢化で空き家が増える中、
この中古+リノベーションが注目されており、
名古屋でも徐々に取り扱う事業者が出てきました。

今回のご相談も、購入後に買主がリノベーションを行うのではなく、
リノベーションされた中古物件を購入するという形態。

これなら、リノベーション費用も売買金額に含んでいるので、
ローンを利用する際もリフォームローンが不要で、
住宅ローン一本で借り入れすることができます。

このようなリノベーション事業者による買い取り・再販という形は、
資金計画面ではメリットがありますが、
その取引形態故に注意すべき点があります。


リノベーション物件は、すでにリノベーション済みで
あることも多いのですが、それだとせっかくのリノベーションなのに
“自分の思い通り”の住まいにすることはできません。

リノベーションの魅力を最大限に引き出すのであれば、
リノベーション前に契約し、プランニングのうえ、
リノベーションをしたいところ。

ただ、そうすると売主であるリノベーション事業者にとっては、
契約までの時間が余計にかかってしまうことを意味します。


ひとことで住宅・不動産業界といっても、
住宅(建築)業界不動産業界とでは大きく違います。

敢えて色分けをすると、住宅業界というのは家を“作る”ものと捉え、
不動産業界は家を“売る”ものと捉えます。

リノベーション事業者はリフォームして販売するので、
住宅と不動産両方の要素があると言えます。

でも、不動産業界的発想が強いと契約を急かされ、
リノベーションの良さを活かしきれない可能性があるのです。


今回のご相談でも、内装や設備をすべて撤去して
“スケルトン状態”にしてフル・リノベーションするとの話でしたが、
提示された間取りは、既存のものとほとんど変わっていません。

おそらくモデルプランとして作成されたものなのでしょうが、
これではせっかくスケルトン状態にした意味が弱いと言わざるを得ません。

どうせなら、間取りや設備、内装材などにこだわり、
もっと大胆にプランニングしたいところ。

でも、リノベーション事業者からは、
このプラン・金額で契約してくれと迫られているとか・・・

リノベーション事業者の気持も分からないことはありませんが、
草野としては、もう少しじっくりプランニングを検討し、
納得してから契約することをお勧めしました。


これは、施工業者が決まっているという点で、
建築条件付きの土地の場合とよく似ています。

建築条件付きの土地の場合は、土地の売買契約をしても
建物の工事請負契約を交わさなければ、
土地の契約を白紙解除することができます。

でも、リノベーション物件の場合、そういった特約はありません。

もし新居のリノベーションへのこだわりが強かったら、
資金面での制約は出ますが、リノベーション物件の購入ではなく、
物件購入後に住宅会社にリノベーションを依頼する方が
良いと言えるかもしれません。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『こだわりのライフスタイルを実現する“リノベーション”』
『後悔しないリフォームのために考えるべきことは?』
『中古マンションのチェックポイント』



|  |-新築 vs 中古 | 21:37 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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