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2017.09.16 Sat

建売住宅と注文住宅って、どう違う？

建売住宅と注文住宅。
どちらがよい？とのご質問を時々お受けします。

金額で言えば、一般的に建売住宅の方がお安いのは確か。

余計なおカネを払うだけの価値が注文住宅にあるの？
というお話になるでしょう。


実際に、昨日のご相談者も
建売住宅か注文住宅かで悩んだお一人。

といってもこのご相談者の場合は
新築の建売住宅と、注文住宅で建てた中古住宅との比較。

中古の注文住宅は大手ハウスメーカーの鉄骨造、
かたや建売住宅はいわゆるパワービルダーの木造。

中古の注文住宅はまだ築数年と新しいこともあり、
中古と言えども新築の建売住宅よりも数百万円金額が上。

新築の家が安く買えるのだから、
わざわざ高いお金を出して中古住宅を買うこともないだろう・・・
とお考えになったのも当然のこと。


でも。

何軒か新築の建売住宅を見学し、そちらに決めるために
念のため最後に中古の注文住宅を見学に行った時のこと・・・

建物のつくりが、建売住宅とは
かなり違うことに気が付いたとのこと。

そして、これなら中古でもいい、というか
お金を出してでも中古の方がいいということになったのでした。


この中古住宅は、売主さんが随所にこだわって建てたお宅。
使っている設備や仕上げ材のグレードも高く、
入居後も丁寧に手入れをして住んでいました。

駅からの徒歩圏と立地も良く、
もともと物件の出にくいエリアでもあり、
お子様も多く間取りや部屋数もぴったり。

そういた事情はありますが、実際に建物をたくさん見比べたことで、
単に金額の安い・高いだけでない良さがお分かりになったのでした。


注文住宅は建てた人の想いや希望が反映される分、
建売住宅のようには万人受けすると言えません。

それだけに合う人にはよりぴったり合うのが注文住宅の良さ。

新築の建売住宅より金額が高くても、
モノによっては、それだけの価値はあるのです。

まして今回の物件は大手ハウスメーカーの建物。
恐らく新築時の建築費用はもっと高かったことでしょう。

中古住宅だからお値打ちに買えた訳です。


家にこだわりたいけれど、予算的に厳しいという人は、
このように良い状態の中古の注文住宅を狙うという発想も
有効な方法と言えます。

中古住宅には「古い」とか、
注文住宅には「高い」といったイメージがあるかもしれませんが、
今回のご相談者のように実際に見てみることをお勧めします。

中古住宅と注文住宅、新築建売住宅のメリット・デメリットや
自分たちにはどれが合うのか分からないという方は、
当ブログ左にある問合せフォームからお問合せ下さい。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『わずかな違いが大きな違い？！　未完成物件検討時の注意点』
『細かな要望に応じてくれない住宅会社の見極めポイント』
『建売・マンションが一番値引きされるのは？』

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2014.08.08 Fri

いま、建売住宅は値引き交渉のチャンス？！

昨日・今日と銀行の住宅ローン担当者とお話しをしました。

金利や顧客、建築業界などの情報交換をするのですが、
その中で「住宅の値段は分からないですね」とのお話しが出ました。

銀行員は建築の専門家ではないとはいえ、
住宅ローンを融資する立場から、さまざまな住宅を見て、
その金額についても多くのデータを持っています。

その立場をしても「分からない」と言わしめるのは、
無理もないことと言えます。


例えば、注文住宅であれば間取りもバラバラ、
仕上げや設備のグレードもバラバラなので、
大きさが同じ住宅であっても金額は大きく変わり得ます。

さらに、同規模・同程度の住宅であっても
住宅会社によって金額は変わりますし、同じ住宅会社でも
受注状況や決算時期などによって値引き幅も変わります。


では、建売住宅であれば、間取りもグレードも
規格化されているので、そんなに金額が変わらないのでは？
と言えば、そうとも言えません。

仕入れた土地の金額によって金額が変わるのは当然ですが、
同じ物件でも売れ残ったら値引きされることも珍しくありません。

今回も「建売住宅の値引きが凄いことになっている」
との話しにつながりましたが、ホントにそうなのです。


ローコスト、かつ大量に建売住宅を供給している
パワービルダーが中部地区でも勢いを増しています。

が、消費税増税の駆け込み需要とその反動の影響からか、
このところ売れ残りも目に付くようになっています。

例えば、草野の住んでいる津島市内でも、
津島駅徒歩圏、かつ2000万円台前半という物件が
売り出しから数か月経っても売れていません。

それらの物件が200～300万円と大幅に値引きされているのですが、
もともと低価格のうえそんな値引きをされたら、
「いったい元の値段は何だったの？」と思えてしまいます。


恐らく、大幅な値引きをしても赤字ではないのでしょうが、
かといって、儲けもほとんどないハズ。

それでも売ってしまうのは、
広告宣伝費や維持費、固定資産税などの経費負担が増えて
利益を圧迫することを嫌ってのことなのでしょう。

さらに、急成長してきたパワービルダーは“作っては売る”
というサイクルを続けなければ成り立たなくなるため、
早期に在庫を処分するという面もあるのでしょう。


これを購入する立場で見れば、
売れ残り物件なら大幅な値引きも期待できるということ。

人気物件ならその前に売れてしまう可能性もありますが、
金額重視であれば敢えて売れ残りを選ぶという選択肢もありますし、
そうでなくても今なら強気で値引き交渉してみても面白いでしょう。

パワービルダーとしては、大幅な値引きをしなくて済むように
建築棟数の調整をするでしょうから、
強気に交渉できるのも今のうちかもしれませんね。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地の値引き交渉時の禁句』
『建売住宅の内訳　土地と建物の金額はどうやって確認する？』
『危ない住宅会社の見分け方　建売住宅に手を出したか？！』

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2014.02.21 Fri

建売住宅の内訳　土地と建物の金額はどうやって確認する？

昨日、名古屋市内の住宅会社社長が消費税脱税の疑いで
逮捕されましたが、この件でご質問がありました。


報道によると、脱税の考え方は以下の通り。

建売住宅の売買代金は土地＋建物の合計となりますが、
このうち建物には消費税がかかるものの、土地にはかかりません。

そこで、売買金額は変わらなくても、土地の代金の割合を上げれば、
建物の代金が下がる、すなわち消費税額が下がるというもの。


ご質問というのは、これが脱税に当たるのか？というもの。

建売や中古住宅の売買時、土地代をいくらにしようが
合理的な理由があれば問題にされません。

そのため、土地代を上げた分、
建物の金額を下げるケースもあり得るからです。

そこで報道をよく見直したところ、
今回脱税とされたのは別の理由のよう。


どうやら、この住宅会社は
単順に土地と建物の金額の割合を調整したのでは無く、
消費税申告時の建物金額を実際の売買時よりも下げた模様。

顧客からすれば、高い売買価格に対して高い消費税を払ったものの、
申告時には低い売買価格に対して低い消費税が納められるため、
差額分を住宅会社が懐に入れた・・・

そういうことのようですが、
真相は検察の捜査で分かることでしょう。


それはともかく、建売住宅を購入する際、総額は分かっても
土地と建物の内訳が分からない場合があります。

そんな時は、売買契約書の消費税の金額を見て下さい。

消費税は建物にしかかかりませんから、
そこから割り戻せば建物の金額が分かりますヨ。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『建売と建築条件付土地と注文住宅』
『消費税増税の取扱　～住宅会社の場合～』
『不動産仲介手数料3％＋6万円の“6万円”って何？！』

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2013.12.22 Sun

建売と建築条件付土地と注文住宅

昨日は、土地購入からのご相談がありました。

土地がない場合、戸建住宅を考えるなら
　1)建売住宅・中古住宅の購入
　2)建築条件付の土地の購入
　3)土地購入＋注文住宅
の３つの選択肢があります。

それぞれメリットとデメリットがあるため、
昨日はそのご説明をしました。


1番目の建売住宅や中古住宅の購入のメリットは、
なんと言っても手軽さ。すでに完成している建物があるので、
家を“つくる”というよりも“買う”という感覚です。

完成物件ですので、未完成の物件のように、
完成したらイメージが違ったということも起こりません。

価格も比較的安く、支払も手付金と残金だけと
住宅ローンを組む場合の資金計画も立てやすいと言えます。

その代わり、建売住宅は万人向けの間取りやデザインが多いため、
こだわりが強かったり条件が特殊だったりすると、
なかなか気に入った物件が見つからない可能性もあります。


2番目の建築条件付の土地の場合は、
建築前に契約できるため、
間取りやデザインの自由度が高いのが特徴。

ただし、建築する住宅会社が決まっており、
複数の住宅会社を比較することができません。

そのため、土地選びと同じくらい、
住宅会社選びが重要になります。


最後の土地購入＋注文住宅は、
土地、建物それぞれを自由に選べるため、
こだわりの強い人に向いています。

ただ、自由度が高いということは
それだけ手間がかかり、費用も高くなりがち。

特に、支払が土地と建物と分かれ、
建物も分割払いが一般的なため、
住宅ローンを組む場合などは特に、
資金計画が重要となります。


いざ土地を探そうと思っても、
建売か建築条件付か、はたまた注文住宅かによって
探し方も予算の考え方も大きく変わります。

まずは、どの方向で行くのか決めることをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『不動産探しは、事前の準備が重要』
『土地と建物は別モノではない　土地と住宅会社は並行して探す』
『不動産系の住宅会社と建築系の住宅会社』

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2013.06.10 Mon

建売と注文、建築条件付・・・　家のカタチをどうやって選ぶ？

昨日は、午前中に老人ホームの見学に行った後、
事務所に戻って2組のご相談をお受けしました。

その中で、注文住宅や建売住宅、マンション、新築か中古かなど、
どのような形態が良いのかというお話しになりました。

家の形態を選ぶ基準は、どのような暮らし方をしたいのか。
それは人それぞれで、優先順位も違います。

そこで、一つの視点として土地と建物という点で考えてみます。


土地がすでにある場合は別として、土地をお持ちで無い場合は、
最初に土地と建物、トータルで予算を考える必要があります。

そうしないと、例えば、とても気に入った土地は手に入ったものの、
建物を建てる費用がなくなった、何てことも起こり得るからです。

そこで、要望に優先順位をつけ、予算にメリハリをつけて
やりくりするのですが、その際、最初に出てくる大きなくくりが、
建物と土地、どちらを優先するのかということになります。


この建物と土地、どちらを優先するかについては、色々な意見があります。

曰く「希望する建物が建たなければ意味が無いのだから、
土地ではなく建物を優先すべし」とか、「建物は建替え出来るが、
土地の買い替えは大変だから、土地を優先すべし」などなど。

この手の議論、不動産会社は土地を、住宅会社は建物を
優先しがちな気がしますが、どちらが正しいということは無く、
住む人次第、と草野は思います。


ただ、土地、特に立地（利便性）や地域（学区など）を
優先するのなら、土地だけでいい金額になります。

自分が欲しがる土地は他人も欲しがる、要は人気エリアですから、
競合も激しく、それも競合相手にプロ（建売業者等）も加わってきます。

ですので、建物へのこだわりがあまり無く、
むしろ立地や利便性にこだわりが強ければ、
建売住宅や建築条件付の土地を選ぶ方がスムーズに進み、
トータルの満足度も上がるでしょう。


駅直結など、さらに立地を最優先するなら、
戸建住宅ではなくマンションという選択肢になるでしょうし、
立地も優先したいが、建物にも多少こだわりたいという場合は、
建築条件付土地という選択肢が有力になります。

さらに、建物に強くこだわる場合は、
出来合いの建売住宅では満足できない可能性が高いので、
多少立地や利便性などを我慢して土地の予算を落とし、
注文住宅で家を建てる方がよいと言えます。


注文住宅か建売住宅、建築条件付かで迷った場合は、
こんな視点で考えてみたらいかがでしょう。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『中古・建売住宅選びでも、やっぱり暮らし方のイメージが大事』
『不動産系の住宅会社と建築系の住宅会社』
『意外と違う、建売住宅と土地＋注文住宅』