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住宅ローンの繰り上げ返済で見落としがちなこと

昨日は、住宅ローンの見直しの相談がありました。

住宅ローンを借りてから10年ほどが経ち、
期間固定金利タイプの固定期間が間もなく終了するところ。

かなり金利が下がっているので借り換えた方が良いのか、
また預貯金も結構あるので、繰り上げ返済したほうが良いのか
というご相談です。


確かにこのままだと金利が高いままなので、
何らかの手を打った方がよいと思われます。

まずは繰り上げ返済するのかどうかの判断ですが、これは
「手元の資金を使ってしまって問題ないか?」
すなわち他に使い道が無いかで判断します。

例えば、近い将来お子様の学費が必要になるなら、
そのために手元に資金を残しておかなければいけません。

今回のご相談者は手元資金には余裕があるので、
十分に繰り上げ返済に充てられるとのことでした。


それならば繰上げ返済を行う方向となりますが、
その時意外と見落としがな点があります。

それは生命保険です。


住宅ローンは通常、借り主が団体信用生命保険(団信)に加入し、
死亡したり高度障害になった際に保険金でローンが完済されます。
これで残されたご家族が家を追い出されることはありません。

つまり、住宅ローンを借りると、借りている残高分の生命保険に
入っているのと同じことになります。

でも、住宅ローンを繰り上げ返済すると、
返した分だけ生命保険の保証が減ってしまい、
万一の際の保証が足りなくなってしまうことも起こり得るのです。

特に、住宅ローンを組む際にFPに相談し
団信の保証分を加味して加入している生命保険の保証額を
調整している場合には要注意です。


繰り上げ返済することで利息分がトクしても、
いざという時の保証が足りずに困ってしまっては元も子もありません。

借り換えや繰り上げ返済など、住宅ローンを見直す際には
FPに相談することをお勧めします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『間違えないで! 住宅ローンの保険と保証』
『住宅ローンの見直し時期は?』
『住宅ローンの借り換えメリットは人によって違います』


|  |-住宅ローン選び | 20:39 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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間違えないで! 住宅ローンの保険と保証

本日は資金・住宅ローン関係のご相談が3組重なりました。
その中で、団体信用生命保険と保証料についてのお話が出ました。

基本的なことであるにも関わらず、
結構混同しやすいので、整理してみたいと思います。


まず、団体信用生命保険。

これは住宅ローンを借りた本人に掛けられる保険で、
万一借入者が死亡や高度障害になった際、
保険金が払われるというもの。

その保険金で住宅ローンが完済されるため、
大黒柱に先立たれた遺族が自宅に住み続けることができます。

民間の金融機関なら保険料は銀行が負担するため、保険料は無料です。

(というか、支払う利息に保険料が含まれているとも言えます。
 また、フラット35では団信はオプションとなり、
 保険料は年払いで支払う必要があります)


そして、保証料。

これは団体信用生命保険が適用されない事情、
例えば会社の倒産で収入が無くなる等しててローン返済が滞ったとき、
保証会社が銀行に立て替えてもらうための費用。

つまり保証料とは連帯保証人になってもらうための費用という訳。

ということは、死亡したり寝たきりになれば保険会社が、
収入がダウンすれば保証会社が、ローンを返してくれる!
バンバンザイ! というとそんなことはありません。

団体信用生命保険は確かに残債がゼロになりますが、
保証会社はあくまでローンの残債を立て替えるだけ。
借主からすれば、支払う先が銀行から保証会社に変わっただけです。


え~、なんだ~。と残念に思う人もいるでしょう。

保証料は前金一括なら数十万円、
(借入額3000万円、返済期間35年で保証料は60万円にもなります)
分割払いなら、返済期間中の金利が0.2%上乗せされます。

それだけ払っても単に立て替えるだけ。
はっきり言って保証料というのは銀行のために払うようなものなのです。

住宅ローンの諸費用には、
事務手数料、保証料、保険料、繰り上げ返済手数料・・・
などなどいろいろ出てきて混乱しがちですが、
その中身はよくご認識くださいね。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンの金利動向とコンサルティング』
『保証料不要の住宅ローン“保証人扱い”という借り方』
『ガン・三大疾病・八大疾病の団信はココにも注意!』




|  |-住宅ローン選び | 21:13 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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住宅ローンの金利動向とコンサルティング

早いもので昨日から2月ですね。

住宅相談センターとしては、
2月1日から住宅ローンコンサルティングの料金を
値上げさせていただきました。

ありがたいもので、このところ住宅ローンコンサルティングの
ご依頼が重なっており、ただいま並行して3組の方の
住宅ローンの借入先候補の選定をしています。

(ちなみにこれらのご相談者はみな1月中のお申込みなので、
 値上げ前の料金でコンサルティングしています。
 値上げ後も同様反響があるか? ちょっとドキドキ)


住宅ローンの選定にあたって重要なのが、
各金融機関の金利動向。

フラット35はじめ多くの金融機関が月初に
金利を発表しますので、草野もしっかりリサーチ!
(その結果はこちらのブログをご参照)

今月の金利動向ですが、金融機関によって判断が分かれています。

アメリカ・トランプ大統領の経済政策への期待から、
アメリカの株やドルが値上がりするのに合わせ、
このところ日本の長期金利も上昇。

ただ、1月は様子見の相場なのか、
長期金利はほぼ横ばいで推移しています。

そんな中、一律に利上げや利下げではなく、
金融機関によって利上げしたり利下げしたりと、
マチマチなのです。


継続的に各金融機関の金利動向を見ていると、
なんとなく各金融機関の思惑が見えてきます。

トランプ大統領の一挙手一投足に振り回される相場の中、
敢えて金利を下げたのは、年度末の住宅引き渡しという
書き入れ時を迎えて勝負に打って出たゾ!とか。

先月、他行の流れに反して利下げしたから、
今月は利上げしたのかな?とか。

・・・って、別に野次馬的に楽しむために
金利動向を調べているワケではありませんよ?!


でも、今月のように金利動向が割れると、
なかなか判断が難しくなります。

先月だったらA銀行の方が有利だったところ、
今月はB銀行の方が有利になった。
果たして来月以降はどうなる? という訳で。

銀行によって、毎月細かく金利が上がり下がりするところと
多少の相場変動では動じず金利を変えないところがあります。

今のように先が読めない時は、毎月金利が変わる銀行よりも、
比較的金利が変わらない銀行の方をお勧めすることが多くなります。


ちなみに、ここ10年以上の、東海地方及びフラット35の
金利推移は下記の通りです。

金利動向
※住宅相談センター調べ
※変動金利・10年固定金利は、東海地方に本店のある金融機関が公開している中で、最も低い金利
※借りる人の属性によって、上記の金利よりも高かったり さらに下がることがあります



こんな情報を元に住宅ローンのご提案をしています。

コンサルティング料金は10万円(税別)ですが、
プロのノウハウでおトクな住宅ローンをご提案しますので、
住宅相談センターまでお気軽にお問い合わせください!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンコンサルティング 2月から値上げいたします』
『トランプ氏大統領就任による金利への影響と住宅ローン選び』
『世界的経済危機が金利を下げる?! フラット35が金利1%切る!』



|  |-住宅ローン選び | 20:27 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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トランプ氏大統領就任による金利への影響と住宅ローン選び

本日は住宅ローンのご相談が二組ありました。

お二組とも家づくりが進行中で、
この春に住宅ローンが実行される予定。

どんな住宅ローンを選べば良いのかとのお話しでした。

その中で、変動金利タイプ・固定金利タイプ金利・固定金利期間選択タイプ
のどれがいいでしょう?とのご質問が出ました。


金利タイプによってリスクもリターンも変わるので、
どの金利タイプを選ぶかはとても難しい判断。

特に、今後の金利動向を踏まえて考えたい、という方にとっては
いまのタイミングは最悪!と言って良いほど、金利の先行きが見えません。

なぜかと言えば、まもなく(1月20日)
アメリカのトランプ大統領が就任するから。


下馬評を覆して大統領選に勝利したトランプ氏。

それまでの過激な発言から、
大統領になったらアメリカ経済がおかしくなると思われていました。
(実際、草野もその前提で住宅ローンの金利予想をしていました(^^ゞ)

が、意外や意外、“アメリカ第一主義”が
アメリカ経済を復活させるのではと期待が高り、
すでにアメリカの株やドルも値上がりしています。


裏を返せば、それまで安全資産とみられて人気だった円や日本国債が、
ローリリスク故のローリターンが嫌われ価格が下落するということ。

日本の国債の価格が下がるということは・・・
国債の価格が下がる、すなわち国債の利回りが上がるということ。

それは、住宅ローンの10年固定から
長期の固定金利タイプの金利も上がるということを意味します。

現に、昨年のアメリカ大統領選後、下記の通り
長期金利と固定金利タイプの金利は仲良く上昇しています。

▼▼長期金利(10年モノ国債)の利回り(過去5年)▼▼
長期金利
※三井住友銀行のHPより拝借

▼▼フラット35の金利推移(過去8年)▼▼
フラット35金利
※住宅金融支援機構のHPより拝借

このままいくと、固定金利タイプの住宅ローンの金利が上がる?!


・・・と、ことは単純にはいきません。

トランプ氏の高評価は、多分に期待を含んでいます。
でも、トランプ氏の発想と言えば・・・

「メキシコとの国境に壁を作る」
「在日米軍を撤退させる」
「TPPから離脱」 等々。

最近では、トヨタ自動車のメキシコ工場新設に対して、
撤回要求をしています。相当トンデモナイ?!

だからこそ不況を吹き飛ばすかもしれませんが、
劇薬には副作用が伴いますし、
特大ホームランならず、空振り三振の可能性もあります。

1月20日の大統領就任後、具体的な政策が発表されていくでしょうが、
それらの政策の効果が表れるのは早くても春先以降でしょう。

その間、アメリカや世界の景気がどうなるかは予想できません。


それは、住宅ローンの金利動向も同様。

今春に住宅ローンを実行するという方は、
このような時期に住宅ローン選びをしなければいけないという訳です。

難しい決断を迫られます。

ただ、今の時期が特に先が読めないだけで、
いつだって先のことは分かりません。

分からないことに振り回されるくらいなら、
金利動向などを見て「どうすればトクか」と考えるよりも、
「どうすればリスクを回避できるか」と考えた方が良いのではないでしょうか。

自分が負えるリスクはどれくらいかは、
家計の収支予測(キャッシュフロー表)を作成すれば見えてきます。

こういう時代だからこそ、世相に流されず
自分を見つめ直す必要があります。

キャッシュフロー表作成ご希望の方は、
住宅相談センターまでお知らせ下さいませ。
(って、最後は営業で締めさせていただきます*^v^*)


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『トランプ氏の大統領選当選で、日本の12月の住宅ローン金利が上昇』
『日銀・黒田総裁の金融緩和と住宅ローンの金利動向』
『マイナス金利の影響大! 住宅ローンの借換は今がチャンス?!』



|  |-住宅ローン選び | 20:47 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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意外とアリ?! 20年固定金利という選択肢

昨日は住宅ローンのご相談がありました。

住宅ローン選びのご相談で一番多いのは、
変動金利、期間固定金利、全期間固定金利
3つある金利タイプの中からどれを選ぶか?というもの。

一般的には変動金利が多いのですが、
このところの低金利で全期間固定金利も増えており、
全期間固定にしようかな?というお話しも出ました。

が、そこに“20年固定金利”という選択肢もある
というお話しになりました。


フラット35の12月の金利が1.10%と、
ひと頃(今年の夏)よりは上がってきているものの、
相変わらず全期間固定金利は低水準が続いています。

民間の金融機関も同様で、
全期間固定が0.95%という商品もあります。

これだけ低金利ですから、安心を重視するなら
全期間固定で全く問題ありません。


ただ、実際に住宅ローンを返す段階になると、
繰り上げ返済をする人も少なくありません。

特に、当初の完済期間を定年後に設定している場合、
繰上返済を行い、定年退職までに住宅ローンを返し終えよう
というケースは少なくありません。

例えば定年退職が60歳で、
その後65歳まで再雇用されるという人の場合。

40歳で住宅ローンを組むにあたり、
70歳で完済するように30年返済で借りたとしても、
60歳か遅くても65歳までには完済したとします。

その場合、実質の返済期間は20年から25年となります。


20年固定金利というのは固定金利期間選択タイプの一種で、
返済当初20年間の金利は確定しており、21年目に
再度金利タイプを選び、その時点の水準に応じて金利が決まります。

つまり、21年目以降の金利上昇リスクがあるのですが、
繰上返済後の返済期間が20年から25年であれば
実質的に全期間固定と同様と言え、
金利上昇リスクもさほど高くないと言えます。

20年固定は全期間固定よりも固定期間が短い分、
全期間固定よりも金利は低くなります。

ですので、安心を求めるけれども、少しでも金利が低い方が良い
という人にとっては、有力な選択肢となり得るのです。


例えば、実際の数字で見てみます。

3000万円を元利均等・30年返済で借りる場合。
三菱UFJ信託銀行の12月の金利では、下記の金利となります。

 A:全期間固定 1.14%
 B:20年固定  0.94% ※21年目以降は変動金利 1.075%とする

すると返済総額は、
A:全期間固定の場合、
 30年で返済 → 約3544万円
 20年で返済 → 約3480万円
 ※21年目で一括繰上返済
B:20年固定の場合、
 30年で返済 → 約3452万円(▲92万円)
 20年で返済 → 約3390万円(▲90万円)

となります。


この差額は、20年固定と全期間固定の金利差が大きいほど
広がりますし(逆に金利差が小さいと差額も小さくなる)、
繰り上げ返済を行う時期が早ければもっと縮まります。

また、20年固定を選び、結局繰上返済行わないと
21年目以降の金利水準によっては、差額が逆転する可能性もあります。

あと、20年固定金利を扱っている
金融機関は少ないという点もデメリットではあります。


が、低金利の今だからできる借り方とも言えます。

住宅ローン選びの際に20年固定金利という選択肢を
入れてみてはいかがでしょうか?


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンの金利上昇 借りるまでのリスク、借りてからのリスク』
『住宅ローン減税を効果的に受けるには?』
『住宅ローンの見直し時期は?』



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