マイホーム購入お悩み相談室 | 名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナーによる、後悔しないマイホーム実現法

1000組の家づくり・家計改善をサポートしてきた住宅専門ファイナンシャルプランナーが、初めて家を建てる人のために、後悔しないマイホーム実現法を大公開!

PREV | PAGE-SELECT | NEXT

≫ EDIT

意外とアリ?! 20年固定金利という選択肢

昨日は住宅ローンのご相談がありました。

住宅ローン選びのご相談で一番多いのは、
変動金利、期間固定金利、全期間固定金利
3つある金利タイプの中からどれを選ぶか?というもの。

一般的には変動金利が多いのですが、
このところの低金利で全期間固定金利も増えており、
全期間固定にしようかな?というお話しも出ました。

が、そこに“20年固定金利”という選択肢もある
というお話しになりました。


フラット35の12月の金利が1.10%と、
ひと頃(今年の夏)よりは上がってきているものの、
相変わらず全期間固定金利は低水準が続いています。

民間の金融機関も同様で、
全期間固定が0.95%という商品もあります。

これだけ低金利ですから、安心を重視するなら
全期間固定で全く問題ありません。


ただ、実際に住宅ローンを返す段階になると、
繰り上げ返済をする人も少なくありません。

特に、当初の完済期間を定年後に設定している場合、
繰上返済を行い、定年退職までに住宅ローンを返し終えよう
というケースは少なくありません。

例えば定年退職が60歳で、
その後65歳まで再雇用されるという人の場合。

40歳で住宅ローンを組むにあたり、
70歳で完済するように30年返済で借りたとしても、
60歳か遅くても65歳までには完済したとします。

その場合、実質の返済期間は20年から25年となります。


20年固定金利というのは固定金利期間選択タイプの一種で、
返済当初20年間の金利は確定しており、21年目に
再度金利タイプを選び、その時点の水準に応じて金利が決まります。

つまり、21年目以降の金利上昇リスクがあるのですが、
繰上返済後の返済期間が20年から25年であれば
実質的に全期間固定と同様と言え、
金利上昇リスクもさほど高くないと言えます。

20年固定は全期間固定よりも固定期間が短い分、
全期間固定よりも金利は低くなります。

ですので、安心を求めるけれども、少しでも金利が低い方が良い
という人にとっては、有力な選択肢となり得るのです。


例えば、実際の数字で見てみます。

3000万円を元利均等・30年返済で借りる場合。
三菱UFJ信託銀行の12月の金利では、下記の金利となります。

 A:全期間固定 1.14%
 B:20年固定  0.94% ※21年目以降は変動金利 1.075%とする

すると返済総額は、
A:全期間固定の場合、
 30年で返済 → 約3544万円
 20年で返済 → 約3480万円
 ※21年目で一括繰上返済
B:20年固定の場合、
 30年で返済 → 約3452万円(▲92万円)
 20年で返済 → 約3390万円(▲90万円)

となります。


この差額は、20年固定と全期間固定の金利差が大きいほど
広がりますし(逆に金利差が小さいと差額も小さくなる)、
繰り上げ返済を行う時期が早ければもっと縮まります。

また、20年固定を選び、結局繰上返済行わないと
21年目以降の金利水準によっては、差額が逆転する可能性もあります。

あと、20年固定金利を扱っている
金融機関は少ないという点もデメリットではあります。


が、低金利の今だからできる借り方とも言えます。

住宅ローン選びの際に20年固定金利という選択肢を
入れてみてはいかがでしょうか?


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンの金利上昇 借りるまでのリスク、借りてからのリスク』
『住宅ローン減税を効果的に受けるには?』
『住宅ローンの見直し時期は?』



|  |-住宅ローン選び | 17:48 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

住宅ローンが通らない?!となる前に・・・ 引越したら○○を忘れずに

昨日は住宅ローン・資金計画のお話が2組続きました。

住宅ローンのお話をする際には、
 1)お仕事(勤続年数)
 2)健康状態
 3)延滞歴
の3点を必ずお聞きします。

これら3点が揃わないと
住宅ローンが借りられない可能性があるからです。


ただ、時々あるのが、自覚がないけれど、
上記3点に欠けがあるということ。

特に最近増えているのが3の延滞歴です。

例えば車の購入時にローンを組んだものの支払いが遅れ、督促状が来た、
というのであれば分かりやすく自覚もあるでしょうが、
督促状を受け取っていないのに延滞になっていたというケース。


なぜこんなことが起こるのか。

一番可能性のあるのが引越したため、
督促状が届かなかったというケース。

例えば、ご実家に住んでいたところ、結婚を機に引越ししたものの、
カード等の移転手続きをしていなかった。

入金が遅れて実家に督促状が来ても、
それを受けった親は何かわからず捨ててしまったという方がいました。

ほかにもご主人が単身赴任だとか、いろいろなケースがあります。


本人には悪気が無く、知っていれば払うだけのおカネがあったしても、
延滞してしまった事実は厳然と残ります。

しかもこういったケースでは気付きようが無いため延滞が続き、
異動、すなわち債権回収会社に債権が移ってしまうも。

こうなるといわゆるブラックリストに載ってしまい、
新規の借入はほぼできなくなるのです。


自業自得と言えばそれまでですが、金融機関からすれば
おカネの自己管理ができるかを見てきます。

しっかりどこからいくら借りているのか、
何枚カードを持っているのかなどをしっかり管理し、
引越などをしたときにはちゃんと移転手続きをしましょう!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンの金利上昇 借りるまでのリスク、借りてからのリスク』
『住宅ローンはいくつも申し込んで良い?』
『コネは住宅ローンの審査に有効?』


|  |-住宅ローン選び | 20:51 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

トランプ氏の大統領選当選で、日本の12月の住宅ローン金利が上昇

各金金融機関から12月の住宅ローン金利が発表されました。

先月のアメリカ大統領選でのトランプ氏当選を受け、
直後の11月10日に出した草野の予想は、

「変動金利は現状維持、長期固定金利は現状維持か
 利下げ傾向で、急激な高騰は無い」


でした。で、実際の金利はというと・・・

「変動金利は現状維持、期間固定金利タイプや長期固定金利は利上げ」

ということで、半分当たって半分ハズレ。

と言っても、変動金利が現状維持というのはハズレようのない話ですので、
実質、予測を見事ハズしたと言ってよいでしょう。
詳しくはコチラのブログをご参照ください)


外したと言っても、大統領選後の長期金利の動きを見ていれば、
(それまでマイナス0.06%前後だったところ、
 大統領選後に一気にプラス0.03%程度まで上昇)
今月の金利動向は十分に予測できます。

思いっきり言い訳になっちゃいますが・・・

またトランプさんの暴言が出て相場が乱高下するかな、
とも思いましたが、トランプさんの評価はうなぎのぼり。

う~ん、つくづく金利の予測は難しい?!


ただ、そうはいっても、トランプさんの評価は
多分に期待が込められています。

少々の前評判など、実際に大統領就任後の施策や
ちょっとした暴言でいくらでも吹っ飛びます。

そういう点では、先のブログで書いていた通り、
「春先くらいまでは金利の先行きは不透明」と言え、
まだまだ乱高下することもあり得ます。


こういう状況では、これから住宅ローンを借りる人にとっては
金利動向(というかトランプさんの暴言?)は気が気ではないですよね。

本日もちょうど家づくりが進行中の方から
住宅ローンのご相談がありました。

建物の完成はもう少し先とのことですが、先行き不透明な中
いまのところまだ金利は低水準ですので、可能ならつなぎ融資を使わず、
早いタイミングで住宅ローンを実行することをお勧めしました。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『住宅ローンの金利上昇 借りるまでのリスク、借りてからのリスク』
『日銀・黒田総裁の金融緩和と住宅ローンの金利動向』
『世界的経済危機が金利を下げる?! フラット35が金利1%切る!』


|  |-住宅ローン選び | 20:19 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

住宅ローンの金利上昇 借りるまでのリスク、借りてからのリスク

本日は住宅ローン選びのご相談がありました。

金利タイプ(変動金利タイプ、期間固定金利タイプ、全期間固定金利タイプ)
をどうするかや、どこの銀行が良いかといったお話しです。

このような時、草野は金利上昇リスクをどう考えるかで金利タイプを選び、
選んだ金利タイプの中で最も有利な銀行を探します。


この金利上昇リスクには、二つの要素があります。
一般的には借入後、つまり返済中に金利が上がるリスクのことを指します。

例えば変動金利タイプなら半年ごとに金利が見直されますし、
10年固定金利タイプなら11年目に金利が見直されます。

金利の変動リスクが怖ければ、
できるだけ長期の固定金利にすればよいという訳です。

でも、全期間固定金利タイプを選んだからと言って
それで金利上昇リスクがゼロになる訳ではありません。

それが、住宅ローンを借りるまでの金利上昇リスクです。


住宅ローンというのは、申し込んでから借入実行されるまで
最短でも1~2か月かかります。

これが注文住宅の場合、住宅ローンの実行は
一般的に建物の完成時になります。

そのため、設計時や着工前に申込んでも
ローンが実行されるのは半年後だったりします。

また、工事中のマンションの場合は、
完成が1~2年後なんてこともザラ。

そうすると、申込から実行までの間に、
住宅ローンの金利が上がっている可能性があるのです。


ただ、金利タイプによって、借りるまでの金利上昇リスクは違います。

昨今の金利情勢ですと、景気に連動する変動金利タイプなら
実行時期が数か月から1年程度ずれ込んでも、
その間に金利が上がっているリスクは低いと言えます。

それに対して、毎月金利の変わる10年以上の固定金利タイプについては、
半年も経てば金利が0.5%上がる可能性は十分にあります。

つまり、変動金利タイプは借入前の金利上昇リスクは低いものの
借入後のリスクが高く、逆に長期固定金利タイプは借入後の
金利上昇リスクは低いものの借入前のリスクが高くなる
、と言えます。


本日のご相談者は土地の購入+注文住宅ということで、
住宅ローン選びのリミットは土地の引渡し時。
それまでまだ数か月の時間があります。

ちょうどアメリカ大統領選でトランプ氏が当選して
今後の経済情勢の不透明感が増し、
住宅ローンの金利動向も予測しづらくなっています。

長期固定金利が現在の超低金利で推移すれば有力候補になりますが、
万一長期固定金利が上がってしまった場合、
10年固定金利タイプや変動金利タイプを考えたいとのこと。

いまはおおよその方針の確認だけにとどめ、
タイムリミットのギリギリまで金利情勢をよく見て
最終判断をすることにしました。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『米大統領選トランプ氏当選で、住宅ローン金利はどうなる?!』
『住宅ローンはいつ申込む?』
『ライフプランが読めない時の住宅ローンの選び方』



|  |-住宅ローン選び | 20:18 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

≫ EDIT

中古+リノベーションに朗報! 0.6%優遇の【フラット35】リノベ

先日、住宅金融支援機構さんでFP向けの勉強会に参加しました。
お話の一つが【フラット35】リノベ

名前の通り、中古住宅の購入にプラスして、
リノベーション費用も対象になる【フラット35】です。

国の中古住宅重視の姿勢の表れとして制度化されましたが、
先月に受付がスタートし、今月から融資実行も始まりました。


この【フラット35】リノベを利用すると
返済当初10年間、金利がナント0.6%も引き下げられます。

新築の【フラット35】Sの金利引下幅が0.3%ですからその倍となり、
11月の金利では35年固定金利が当初10年間0.43%となります!

いやいや、すごい大盤振る舞いです!


引き下げの考え方は、【フラット35】Sと同様。

下記の通り、リノベーション後の建物の性能・仕様に応じて
Aプランが10年間、Bプランが5年間引下げされます。

◆【フラット35】リノベ 金利Aプラン →10年間引下げ
 ・省エネルギー性 →認定低炭素住宅
          →一次省エネルギー消費量等級5
          →性能向上計画認定住宅
 ・耐  震  性 →耐震等級3
 ・バリアフリー性 →高齢者等配慮対策等級4以上
           (共同住宅の専用部分は等級3でも可)
 ・耐久性・可変性 →長期優良住宅

◆【フラット35】リノベ 金利Bプラン →5年間引下げ
 ・省エネルギー性 →断熱等性能等級4
          →一次省エネルギー消費量等級4以上
 ・耐  震  性 →耐震等級2以上
          →免震建築物
 ・バリアフリー性 →高齢者等配慮対策等級3以上
 ・耐久性・可変性 →劣化対策等級3、かつ維持管理対策等級2以上


上記基準を満たすためには、相応の性能・仕様が求められますから、
築年数の古い中古住宅を購入し、耐震改修や断熱改修(リノベーション)を
お考えの方には、最適と言えるでしょう。

もしくは築年数が浅くある程度の性能が確保されている中古住宅を購入し、
比較的軽微なリフォームで済ませるという選択肢も考えられます。

その場合、すでにAプランの基準を満たしている住宅であっても、
例えば省エネ性でAプランの適用を受けているなら、
耐震性を向上させることで【フラット35】リノベAプランが適用されます。


この【フラット35】リノベのウリは金利引下だけでは無く、
担保評価も挙げられます。

民間の住宅ローンでは、築年数によって融資対象にならなかったり、
建物の担保評価が低く見られて借入額も低くなる傾向があります。

でも【フラット35】リノベの場合は、フラット35の基準を満たしていれば、
建物の築年数や担保評価に関わらず融資が可能です。

中古住宅購入時の大きなネックである資金調達がスムーズになります。


ただし、大幅な金利引き下げという特典がある分、
その運用は少々面倒で、リノベーション前と後の性能向上や
基準の適合状況などをきっちりとチェックされます。

そのため、中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、
下記のように物件の引き渡し前の事前確認やリフォーム前の確認、
そしてリフォーム後の検査などがあります。

▼▼【フラット35】リノベ リフォーム一体型のフロー▼▼
フロー_一体タイプ
※住宅金融支援機構の資料より


また、【フラット35】リノベの融資実行は
中古住宅の引渡時ではなく、リフォームの完了時。

そのため、資金計画によっては
中住宅の引渡時にはつなぎ融資が必要になる可能性があります。


実は、この【フラット35】リノベには
中古住宅の購入+リノベーションだけでなく、
宅建業者が買い取り、リノベーション後に再販する住宅を対象とする
「【フラット35】リノベ 買取再販タイプ」も用意されています。

こちらであれば、検査関係は基本的に宅建業者が
あらかじめ行っておくので、
通常の新築や中古住宅とほぼ同じ感覚で購入できます。

今後、リノベーション済みの中古住宅を取り扱う業者にとっては、
この【フラット35】リノベが使えることで大きな差別化ができるので、
おそらく物件数も増えるのではないかと思います。

(宅建業者にとっては手間がかかるため、
 物件が増えるまでに多少時間がかかるでしょうが)

利用には多少の手間がかかりますが、中古住宅の購入をご検討中の方なら、
【フラット35】リノベを検討してみる価値は十分にあると思います。


なお、【フラット35】には、従来から
【フラット35(リフォーム一体型)】という商品もあります。

こちらも中古住宅購入+リフォームが対象になる点は同様ですが、
 ・【フラット35】の基準を満たせば良い(性能向上は不要)
 ・金利引き下げは最大0.3%(【フラット35】Sの基準を満たした場合)」
といった違いがあります。

【フラット35】リノベの詳細は、
住宅金融支援機構のホームページをご覧下さい。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『米大統領選トランプ氏当選で、住宅ローン金利はどうなる?!』
『中古住宅インスペクションに5万円補助 住宅ストック循環支援事業決定』
『フラット35(リフォーム一体型)の注意点』



|  |-住宅ローン選び | 21:17 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

PREV | PAGE-SELECT | NEXT