先日あったご相談。

土地選びで候補の物件があったものの、
この土地に決めて良いの?というもの。

土地を選ぶ際には、皆さま希望の条件があります。
例えば、エリア、利便性、環境、広さ、価格など。

そういったご希望を聞きしながら、
候補の物件が条件に合っているのかを一緒に考えます。


で。

今回の物件は見送った方がよさそうだというお話になりました。

見送ること自体は何の問題もありません。
でも、単に見送るだけではもったいない。


今回、とても悩まれて、その結果見送ることにしました。

家づくりが進むように見えて、結局後退してしまった。。。
ように見えますが、そんなことはありません。

真剣に検討したことで、見えてきたこともあるでしょう。
例えば、土地の相場観やご自身のイメージなど。


残念ながらご縁はありませんでしたが、
今回の物件で得たものを整理しておくと、
引き続き土地を探す際の参考になります。

なぜ今回の土地をあと一歩のところで選ばなかったのか。
どんなところを気に入っていたのか。

そんな点がしっかり自分たちのなかで消化できれば、
同じ過ちは繰り返しません。


土地を選ばなかったらそれで終わり、ではありません。

迷ってしまいなかなか先に進まないように思える時もあるでしょうが、
やることをしっかりやれば少しずつでも進んでいきます。

これは、土地だけではなく、
建売や中古住宅、マンションでも同様です。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『わずかな違いが大きな違い?! 未完成物件検討時の注意点』
『土地選びで迷わないためにやっておくべきこと』
『土地選び、最後の決め手はコレ!』


テーマ:住宅・不動産
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先日のご相談。
建売住宅の購入をご検討の方からです。

立地は気に入っていますが、希望の物件はまだ着工前。

図面を見ただけでは建物のイメージが分からないので、
同じ分譲会社が建てた、同じような完成物件を見学したそう。

見学したのは、街中の比較的狭小地の3階建て。

広さや陽あたりが気になっていましたが、
実際に建物を見てみたら思いのほか広く、
陽あたりも悪くない。

なかなか好印象!
これと同じ感じなら、候補の物件もよさそう。

・・・というところで、ご相談にお越しになりました。


候補の物件と見学した物件の図面を見比べてみると。

接道の向きが違いますが、
土地の形は街中によくあるウナギの寝床。

それぞれ3階建てで、多少大きさが違いますが、
同じような雰囲気。


って、確かに図面でパッと見、同じような感じではあります。

が、候補の物件は、見学した物件に比べて
東西に半間(畳半分)、南北に半間狭くなっています。

たかだか90センチそこらの違いですが・・・

その差は1階で畳7畳分、3階だと21畳=10.5坪も違います!


そこで図面をよく見ると、その違いが随所にあらわれています。

例えば見学した物件には、2階LDKには
吹き抜けがあるうえ、家事室もあります。

3階の主寝室にはゆったりしたウォークインクローゼットに
広々としたルーフバルコニーまであります。

そりゃ、広々開放的で明るいですよね。

でも、候補の物件はそもそもLDKが少し狭いう¥えに、
吹き抜けも家事室もなく、浴室が3階なので、
主寝室にはウォークインクローゼットもバルコニーもありません。

見学した物件とは、同じ街なかの3階建てではあるものの、
別モノと言ってもよいでしょう。

見学した物件をイメージして、候補の物件を契約したとしたら・・・
その差に愕然としたことでしょう!


一応、分譲会社の営業マンは、
建物の大きさの違いを説明したそうですが・・・

そんなの簡単には分かりませんよね!

建築のプロではない一般の方には、
図面を見てもなかなか空間構成は掴みにくですが、
引渡し受けてからシマッタ!となっては手遅れ。

よくよくご注意ください!


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『トイレで頭がぶつかる?! 間取りは高さにも注意を』
『家や土地を決断すめるための3つのステップ』
『平面図だけで間取りは分かりません。展開図も確認を』


テーマ:住宅・不動産
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昨日はハウジングセンターでのセミナーでした。

家づくり初期の方向けのお話をしましたので、
いろいろとご質問もいただきました。

その中で、「土地探しからの場合、
土地探しが得意な住宅会社で進める方がよいのですか?」
とのご質問がありました。


土地がなければ家づくりは始まりません。
しかも、土地と建物は一体で考えないと、
ちぐはぐな家づくりになってしまいます。

でも、だからといって土地探しが得意な
住宅会社と進める方がよいとは、一概に良いとは言えません。


住宅会社が土地を探すのは、
あくまで自社で家を建ててほしいから。

自社が土地を見つけてきたら、
必ず自社で建ててほしいと思います。

つまり、土地を探すことで、
施主を囲い込んでしまいたいわけです。


また、住宅会社に土地を探してもらうと、
自社の建物が建てやすい土地しか出てきません。

もしくは、自社の建物の強みが出やすい土地ばかり
出てくる可能性もあります。

それでは、土地の選択肢が狭まってしまうのです。


という訳で、その住宅会社以外眼中にない、
相思相愛なら住宅会社に土地を探してもらっても問題ないでしょう。

でも、複数の住宅会社を比較したいと思っているなら、
土地を住宅会社に探してもらうデメリットもよく考えてみて下さい。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地の購入+注文住宅だと、住宅会社選びを急かされる?!』
『大手と地場、不動産会社の違いは?』
『何社の住宅会社と商談する?』


テーマ:住宅・不動産
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昨日、ある不動産会社の社長さんとお話しましたが、
その中で“一括査定”の話が出ました。

不動産の一括査定とは、家や土地を売却したい人が
インターネットで複数の不動産会社に査定依頼を出せる仕組み。

不動産の査定額というのは不動産会社によってばらつきがあり、
数社に査定依頼しないと客観的な額が分かりません。

これまでは査定の際には一軒一軒不動産会社に
問い合わせする必要がありましたが、一括査定を利用すれば
手間なく一度にたくさんの不動産会社に査定してもらえるという訳です。


この査定。
ネットの一括査定に限りませんが、よくあるのが

1)高い査定額を提示した会社と媒介契約を締結
      ↓↓↓
2)高い値付けで売り出したものの数か月経っても売れない
      ↓↓↓
3)不動産会社から値下げを打診される
      ↓↓↓
4)値下げしたものの、すでに情報が晒されているため売れない
      ↓↓↓
5)さらに値下げ・・・


という悪循環。

不動産会社からすれば、媒介依頼さえ取れれば
あとは何とかなるということで、高い査定額を提示する訳です。

先週お話ししたご相談者も、ネットの一括査定ではありませんでしたが、
マンションの売却で同じような事態になっていました。


実際にその金額で買取るのであればその根拠や責任は明確ですが、
査定というのはあくまで「それくらいの金額で売れるでしょう」というモノ。

不動産会社の中には、査定額を「一般の仲介に出したとき」と
「自社で買い取りしたとき」の2種類提示し、
仲介で売れなかった時には買取保証をするというところもあります。
(買取価格は、仲介の査定額よりは低くなりますが)

でも、単なる査定の場合、その金額で売れなくても
不動産会社に責任はありません。


しかも、高額な査定をする不動産会社や営業マン。

怖いもの知らずというか無鉄砲というか、
後先のリスクを考えず受注のために良いことしか言わないため、
あとでどんな落とし穴があるか分かりません。

こんな不動産会社は、業界の中では一部でしょうが、
根絶することは難しいでしょう・・・


と話していて、ふと思いついたのが、
「売却額が査定額を下回った際の保証を付ければよいのでは?」
ということ。

例えば、1800万円と査定額を提示したら、
多少の前後はあるので、1600万円以下でしか売れなかった場合、
いくらかの補償金などを支払うというもの。

これなら不動産会社もむやみ高い査定を出すわけにいきませんし、
販売活動に力を入れざるを得ません。

良識ある不動産会社なら当たり前のことですから、
それを“保証”という形で明示すれば、
不届きな不動産会社と差別することになります。

お話ししていた不動産会社の社長さんも、
「それ、いいですねぇ」と好感触。


もしかしたら、そのうちこんな保証を付ける不動産会社が
出てくるかもしれません。

ただ、現時点ではそんな会社はありませんので、
不動産の査定を依頼する際は、高額な査定に踊らされず、
しっかりと査定の根拠や販売の方法などを確認することをお勧めします。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『もうじき住宅業界が不動産業界に呑み込まれる?!』
『不動産売却時の税金を抑えるためには』
『大手と地場、不動産会社の違いは?』



テーマ:住宅・不動産
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住宅相談センターには、ちょくちょく
HPを見た方からお電話でのご相談が入ります。

例えば、家が建った後のトラブル。

「築1年しかたっていないのに雨が漏りました」
「不具合が発生したのに、住宅会社が直してくれない」

などなど。

住宅相談センターはトラブルを予防するための
コンサルティングを本業としており、
こういったトラブル相談は基本的に業務外。

ただ、困りに困って、ネットでようやく見つけて
お電話いただいたというケースが少なくないため、
できるだけお答えするようにしています。

正直なところ、現場を見たり住宅会社とのやり取りを詳しくお聞きしないと
たいしたことはお話しできないのですが、
それでも参考になったとお礼をおっしゃっていただいています。

(トラブル相談のメニューを用意すればよいのでは?
 という考えもあるかと思いますが、
 住宅会社とのトラブル交渉については
 弁護士法の絡みなどもあり対応できません)


また、やはり頻繁にかかってくるお電話に、
「物件(建売住宅やマンション)を買おうと思っているけれど、
 これだけの金額の物件を買っても大丈夫でしょうか?」

というものがあります。

このところも続けて2件、同じようなお電話がありました。

それも判を押したように
「○○までに(“明日までに”とか“今月中に”とか)決めないと
 いけないので、このお電話で相談できませんか?」

とのこと。


どちらも、営業マンから
「○○までに契約してほしい」
と詰められているようです、が。。。

率直に申し上げて・・・。

このご相談にお電話でお答えするのは無理です!
申し訳ありませんが。

だって、何千万円もする買い物について、
突然見ず知らずの人から相談されて、
「ハイ、大丈夫ですよ」なんて即答できます?!
(↑ちょっと力説しちゃってます)


「〇千万円のローンを組んでも大丈夫でしょうか?」
ということをお聞きになりたいのだと思います。

世間的には「年収の〇倍までなら大丈夫」
なんて目安が言われたりしていますが、そんなのあくまで目安。

組めるローン(というよりも適正に返せるローン)の額は
人によって違います。

ファイナンシャルプランナーとしてその金額を出すのが仕事ですが、
「今なら電話で10分ほど話ができるのですが」
と言われても、さすがにそんな短時間ではお答えできません!


恐らく、軽い気持ちで物件を見に行っただけだったのに、
意外な急展開! ご本人たちも当惑しているのでしょう。

(ちょっと冷静になった方が良いですよ・・・)
(本当にこの物件が気に入っているのですか?)
(ほかにも物件は見ていますか?)

などと言ってあげたいところではあります。

が、いきなりのお電話でそこまで話すのもどんなものでしょう?


こういったお電話では、
「申し訳ありませんが、お電話ではそこまでお答えできません」
「買ってもよい金額の根拠をご提示するには、
 家計のシミュレーション(キャッシュフロー表)を
 作成する必要があります」
「そのためには事前にデータをお送りいただく必要があるのと、
 料金が5000円かかります」

とお答えすると、多くの場合それっきり。

時間が無いのは分かります。

でも、そこに住むのもご自身であれば、
借りた住宅ローンを返すのもご自身。

営業マンが契約を急かすのは当たり前。

人生を大きく左右する買い物で不安に思うのであれば、
営業マンのセールストークに乗せられず、
じっくり自分のペースで検討してみてもよいのではないでしょうか?

ご相談に来社いただくだけでも、冷静になれるもの。

もし検討している間に他人に先を越されたり、値引きが無くなったり
(値引きはほとんどの場合営業トークです)しても、
それはそれで縁が無かったということだと思いますよ。


 ▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『頭金の額に迷ったら・・・』
『家や土地を決断すめるための3つのステップ』
『“今月限定キャンペーン”と言われたら?』


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