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2018.06.24 Sun

綺麗な街は、実は怖い？！　土地探しで調べておきたいモノとは

昨日は、午前が大垣、午後が可児と、
岐阜県内のハウジングセンターにてダブルヘッダーで
セミナー講師にお呼びいただきました。

お話ししたテーマは
「家を建てるなら初めに知っておきたい　土地の話」。

不動産取引きの基本的な流れから、
土地の探し方、土地のチェックポイント、
土地探しの裏ワザなんかもお話ししました。

その中でご質問があったのが、
地震や水害といった天災と土地選びについて。


最近も大きな地震がありましたが、出来るだけ
天災のリスクの低い土地を選びたいと考えるのは、当然のこと。

手軽にできるのは、
役所が出している「ハザードマップ」を見ること。
地震や水害など、ジャンル別に被害予測を
地図に落とし込んであります。

探している土地のエリアの市町村のHPを見るか、
直接役所に行けば無料で簡単に確認できます。


また、「地名」も意外と使えます。

例えば、水に関わる地名は昔、池や川があったりしていて、
いまでも水はけが悪くて少しの雨でも水が貯まったり、
地盤が悪かったりする可能性があります。

「沢」「池」「津」「潟」「浦」なんて、サンズイの付く地名です。


地名にプラスして、街なみを見ると分かることがあります。

古からの集落は、道が細くて曲がりくねっていて、
火事でも起きたら消防車も入ってきにくく延焼しやすく見えるなど、
新しくできた街に比べて印象が悪いことがあるかもしれません。

でも、意外と古い町の方が、災害に強いという事もあるのです。


集落はもともと、安全なところに作られました。

例えば名古屋などの平地なら、
集落は神社を中心とした水はけのよい高台に作られ、
その周りの水が貯まりやすい低地に田んぼが作られました。

高台は水はけがよいだけでなく、低地に比べれば
比較的地盤も固くなります。人間は、本能的に
水害や地震などの天災に強い場所に集落を作ってきたのです。

でも、戦後、人口が増えて家が増えると、
決して災害に強いとは言えないような土地を造成して、
家を建てざるを得なくなりました。

ですので、新興住宅地では、場所によって水害や
土砂崩れなどの恐れもあったりするのです。


ただ、集落は区画整理や再開発で街なみが一変し、
地名もイメージの良い「○○台」とか「○○が丘」などという
名前に変えられたりします。

そんな時は、昔の地図を見てみると、
その土地や地域のホントの姿が分かります。

数年前に広島豪雨で土砂崩れの被害に遭った八木地区は、
昔は「八木蛇落地悪谷」だったという話が
メディアでも取り上げられました。

昔の地図（古地図）はネットで検索したり、
地元の図書館で調べることが出来るので、
土地を探す際には一度は確認することをお勧めします。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『迷ってばかりで進まない時に・・・　選ばなかった土地に対する考え方』
『土地のリスクをどう考えるか』
『土地探しと住宅会社選び、どちらが先？』

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2017.10.01 Sun

その書類はナニ？　気軽なサインは危険の兆候？！

本日から10月。今年もあと3か月ですね。
いやいや、あっという間です。

9月もあっという間に過ぎてしまい、
ブログ更新するヒマもありませんでした・・・

って、更新できない言い訳です(^^ゞ


ブログには書いていませんが、
いろいろと書きたいネタはありました。

特に9月は契約に当たってのトラブル含みのご相談が重なりました。

「契約するまで帰らせない」と、“トラブル業界”と揶揄される
住宅・不動産業界を地でいくようなお話もお聞きしました。

それも、土地の購入、マンションの購入、
注文住宅の建築と多岐にわたります。

そこで、そんなトラブルに巻き込まれないための
注意点をご紹介してみます。
トラブルにつながりやすい業者を見極める特徴をご紹介してみます。


まずは、契約を急がないこと。
逆に言うと、契約を急がせる営業マンは危ないですね、

いったん契約してしまえば、あとはいかようにも料理できる。
解約するならたんまり違約金をもらいますよ、ってなもんです。

前述の「契約するまでは帰らせない」というのは少々時代錯誤的ですが、
土地の契約であれば「早く契約しないと、次のお客さんに決まってしまう」、
注文住宅であれば「いま契約すれば、キャンペーンで○○百万円を値引き」
なんてのは、常套句。

確かに土地の購入であれば、急がないと次の人に先を越されますが、
土地の場合、通常いきなり契約ではなく、まずは契約の前段階として
買付申込を入れるのが先。

でも、前述の不動産業者は、ブラっと土地を見に来ただけのお客様を
その日のうちに契約までさせてしまった“凄腕”。
中にはそんな業者もいるのです。ご用心！

（しかも、解約すると法外な違約金が取られる契約内容・・・
　それが一部上場企業だというのだから、おー怖い！）


すがに上記のような業者は少なくなっていると思いますが、
記名・押印を軽いノリで言ってきたら、それは危険な兆候です。

初めての物件購入や家づくりだと、
いろいろな書類があってその重要性が良く理解できないもの。

中には大したことのない書類もあります。

が、契約書のような重要な書類の場合、ちゃんとした営業マンなら
内容や重要性をしっかり説明して、あとからのトラブルを防ぎます。

でも、契約を取りたいだけだったり経験の浅い営業マンだと、
買い手に理解させようとの意識が低い、というか
意図的に説明しないケースさえあります。

知識・経験のない購入者を見透かすように、
さらっと契約させてしまうわけです。

「そんな大事な書類だなんて説明受けていないし、知らなかった」
と言っても、記名・押印がある以上、了承したということ。


とにかく、記名・押印するという行為は、非常に重いもの。
必ず内容と重要性を理解したうえでサインするようにしましょう！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『わずかな違いが大きな違い？！　未完成物件検討時の注意点』
『細かな要望に応じてくれない住宅会社の見極めポイント』
『契約を急かされても・・・　相談する余裕は持ちたいものです』

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2017.07.20 Thu

迷ってばかりで進まない時に・・・　選ばなかった土地に対する考え方

先日あったご相談。

土地選びで候補の物件があったものの、
この土地に決めて良いの？というもの。

土地を選ぶ際には、皆さま希望の条件があります。
例えば、エリア、利便性、環境、広さ、価格など。

そういったご希望を聞きしながら、
候補の物件が条件に合っているのかを一緒に考えます。


で。

今回の物件は見送った方がよさそうだというお話になりました。

見送ること自体は何の問題もありません。
でも、単に見送るだけではもったいない。


今回、とても悩まれて、その結果見送ることにしました。

家づくりが進むように見えて、結局後退してしまった。。。
ように見えますが、そんなことはありません。

真剣に検討したことで、見えてきたこともあるでしょう。
例えば、土地の相場観やご自身のイメージなど。


残念ながらご縁はありませんでしたが、
今回の物件で得たものを整理しておくと、
引き続き土地を探す際の参考になります。

なぜ今回の土地をあと一歩のところで選ばなかったのか。
どんなところを気に入っていたのか。

そんな点がしっかり自分たちのなかで消化できれば、
同じ過ちは繰り返しません。


土地を選ばなかったらそれで終わり、ではありません。

迷ってしまいなかなか先に進まないように思える時もあるでしょうが、
やることをしっかりやれば少しずつでも進んでいきます。

これは、土地だけではなく、
建売や中古住宅、マンションでも同様です。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『わずかな違いが大きな違い？！　未完成物件検討時の注意点』
『土地選びで迷わないためにやっておくべきこと』
『土地選び、最後の決め手はコレ！』

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2017.07.14 Fri

わずかな違いが大きな違い？！　未完成物件検討時の注意点

先日のご相談。
建売住宅の購入をご検討の方からです。

立地は気に入っていますが、希望の物件はまだ着工前。

図面を見ただけでは建物のイメージが分からないので、
同じ分譲会社が建てた、同じような完成物件を見学したそう。

見学したのは、街中の比較的狭小地の3階建て。

広さや陽あたりが気になっていましたが、
実際に建物を見てみたら思いのほか広く、
陽あたりも悪くない。

なかなか好印象！
これと同じ感じなら、候補の物件もよさそう。

・・・というところで、ご相談にお越しになりました。


候補の物件と見学した物件の図面を見比べてみると。

接道の向きが違いますが、
土地の形は街中によくあるウナギの寝床。

それぞれ3階建てで、多少大きさが違いますが、
同じような雰囲気。


って、確かに図面でパッと見、同じような感じではあります。

が、候補の物件は、見学した物件に比べて
東西に半間（畳半分）、南北に半間狭くなっています。

たかだか90センチそこらの違いですが・・・

その差は1階で畳7畳分、3階だと21畳＝10.5坪も違います！


そこで図面をよく見ると、その違いが随所にあらわれています。

例えば見学した物件には、2階LDKには
吹き抜けがあるうえ、家事室もあります。

3階の主寝室にはゆったりしたウォークインクローゼットに
広々としたルーフバルコニーまであります。

そりゃ、広々開放的で明るいですよね。

でも、候補の物件はそもそもLDKが少し狭いう￥えに、
吹き抜けも家事室もなく、浴室が3階なので、
主寝室にはウォークインクローゼットもバルコニーもありません。

見学した物件とは、同じ街なかの3階建てではあるものの、
別モノと言ってもよいでしょう。

見学した物件をイメージして、候補の物件を契約したとしたら・・・
その差に愕然としたことでしょう！


一応、分譲会社の営業マンは、
建物の大きさの違いを説明したそうですが・・・

そんなの簡単には分かりませんよね！

建築のプロではない一般の方には、
図面を見てもなかなか空間構成は掴みにくですが、
引渡し受けてからシマッタ！となっては手遅れ。

よくよくご注意ください！


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『トイレで頭がぶつかる？！　間取りは高さにも注意を』
『家や土地を決断すめるための３つのステップ』
『平面図だけで間取りは分かりません。展開図も確認を』

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2017.04.30 Sun

住宅会社に土地を探してもらうと・・・

昨日はハウジングセンターでのセミナーでした。

家づくり初期の方向けのお話をしましたので、
いろいろとご質問もいただきました。

その中で、「土地探しからの場合、
土地探しが得意な住宅会社で進める方がよいのですか？」
とのご質問がありました。


土地がなければ家づくりは始まりません。
しかも、土地と建物は一体で考えないと、
ちぐはぐな家づくりになってしまいます。

でも、だからといって土地探しが得意な
住宅会社と進める方がよいとは、一概に良いとは言えません。


住宅会社が土地を探すのは、
あくまで自社で家を建ててほしいから。

自社が土地を見つけてきたら、
必ず自社で建ててほしいと思います。

つまり、土地を探すことで、
施主を囲い込んでしまいたいわけです。


また、住宅会社に土地を探してもらうと、
自社の建物が建てやすい土地しか出てきません。

もしくは、自社の建物の強みが出やすい土地ばかり
出てくる可能性もあります。

それでは、土地の選択肢が狭まってしまうのです。


という訳で、その住宅会社以外眼中にない、
相思相愛なら住宅会社に土地を探してもらっても問題ないでしょう。

でも、複数の住宅会社を比較したいと思っているなら、
土地を住宅会社に探してもらうデメリットもよく考えてみて下さい。


　▼▼ 本日のテーマと関係する過去のブログ記事 ▼▼
『土地の購入＋注文住宅だと、住宅会社選びを急かされる？！』
『大手と地場、不動産会社の違いは？』
『何社の住宅会社と商談する？』